18日，国家统计局发布2月70个大中城市住宅销售价格变动数据。统计显示，2月绝大多数城市房价跌回去年同期水平。另一方面，市场机构研究显示，由于春节假期影响，2月楼市整体库存略微回升，仍处于高位盘整时期。业内分析认为，两会期间传达出利好房地产市场的信号，正促使各地分城施策，出台楼市调整新政。

　　走势 70城市房价同比无一上涨

　　国家统计局数据显示，从新建商品住宅（不含保障性住房）价格来看，70大中城市中环比下降的城市有66个，2个城市上涨，2个持平。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.3%。

　　值得一提的是，与去年同月相比，2月70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。2月同比价格变动中，最高为持平，最低为下降10.8%。

　　从二手住宅价格变动情况来看，与上月相比，2月70个大中城市中价格下降的城市有61个，上涨的城市有5个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.2%。

　　与去年同月相比，2月70个大中城市中下降的城市有69个，上涨的城市有1个。同比价格变动中，最高涨幅为1.0%，最低为下降14.2%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析认为，春节假期因素促使房价环比降幅略有扩大。发布的数据显示，2月70个城市新建商品住宅价格环比综合平均降幅比1月扩大0.1个百分点。

　　“环比销量因春节因素回落较多。”刘建伟说，2月适逢春节假期，房地产进入销售淡季。从成交量看，70个大中城市新建商品住宅2月销量比上月减少近10万套。尽管一、二线城市2月新建商品住宅成交量回落较多，但部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所放大。从近几年的季节变化规律看，3月总体销量将会比2月明显回升。

　　至于房价同比继续呈现下降趋势，刘建伟认为，主要受到去年同期基数较高影响，使得今年2月房价同比继续下降。

　　链家地产市场研究部张旭分析认为，一二手房价格环比下降城市数量仍然居多，且新房有扩容趋势，市场仍处低谷。尽管去年四季度价格下降城市阵容有所收缩，部分城市企稳回升。“但预期并未明朗，加之受春节影响，整体市场的观望情绪仍然存在，价格呈现出在底部徘徊的态势”。

　　易居房地产研究院同日发布的研报显示，从统计局的最新数据可以看出，受监测的城市均没有出现同比上涨的态势，这说明2月部分城市和房企依然在积极降价促销。同时，也意味着2月70个城市房价都已跌回去年同期水平。

　　库存 楼市整体库存高位盘整

　　截至2月底，易居方面监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27148万平方米，环比增长0.1%，同比增长19.1%。同样由于春节因素，房企的推盘节奏有所放缓。另一方面，楼市成交量比房企的推盘量略低，这使得2月库存在1月短暂下降后继续微幅回升，基本持平。综合2014年第四季度以来的库存走势，库存目前仍处于高位盘整的态势。

　　具体来看，在这35个城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。其中南京、长沙和北京等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到61.5%、43.7%和43.5%。

　　值得一提的是，三类城市中，仅一线城市库存环比下跌。截至2月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3715、19099和4334万平方米，环比增长分别为-0.9%、0.3和0.2%，同比增幅分别为34.2%、17.4%和15.3%。

　　“其中，一线城市库存在2015年1至2月均出现下行态势，反映一线城市供求关系在发生微妙变化”。易居方面分析认为，二、三线城市2月库存均出现小幅度回升。

　　据悉，2月35个城市月度新增供应量大于新增成交量，是促使2月整体库存出现小幅环比上升的主要原因。

　　张旭告诉记者，从房企销售情况来看，由于受到2月传统假期销售淡季的影响，1至2月商品住宅销售面积、销售额同比降幅均有所加大，楼市销售数据并不乐观。在年前各项托市政策尚未产生立竿见影的效果时，成交量下滑，房企并未完全摆脱去化压力，尤其是二、三线城市在供应增加需求减少下，库存量出现增加，价格也缺乏上涨动力。

　　“3月之后在购房者入市需求增多的情况下，去化速度也将有所加快，2014年累积的库存压力将会明显减弱”。张旭预测认为，部分一线城市以及库存压力较小的城市，或将出现房价止跌回升的迹象，但是楼市全面复苏过程将比较缓慢，还将需要一段时间。

　　从去年下半年以来，“去库存”和“稳定住房消费”、“支持合理的住房需求”成为政府现阶段楼市政策的主要方向。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，尽管2月有春节假期因素影响，楼市成交量出现较为显著下滑，在成交清淡的情况下，市场价格缺乏上涨动力。“部分二、三、四线城市供应的结构性过剩是影响市场价格下滑的根本原因”。

　　因此，胡景晖认为，在全国楼市“供、需、存、售、建”出现分化格局的实际情况下，未来一段时间我国楼市的“去库存”将转入长期化过程。

　　前景 多地调整房地产政策

　　易居方面认为，在绝大多数城市先后取消限购政策、二套房贷政策放宽、央行降息等背景下，各房企和各城市的去库存速度仍有加快的空间。尤其是2015年以来的多项政策正在为楼市寒冬带来暖意。例如，2月5日和28日央行两次降准，以及政府工作报告中提出支持居民自住和改善性住房需求，都释放出积极效应。

　　易居研究院研究员严跃进分析表示，从部分城市来看，在“因地制宜，分城施策”的思路下，地方完全会出台更为宽松的楼市政策，带动市场成交量的上升。

　　事实上，由于两会期间传出稳定发展房地产市场的信号，业内普遍认为2015年房地产市场的政策面将继续宽松。随着两会结束，部分城市已经开始着手调整楼市政策。

　　17日，济南市发布相关通知，对首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%。

　　同日，宁波市通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》，强调要保质保量保进度完成在建保障性住房项目，发挥市场作用，创新住房提供方式。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，到目前为止已经有多地发布房地产刺激政策。“两会结束后，各地开始发布鼓励自住及改善性需求的政策，主要集中在公积金政策以及回购库存商品房做保障房等方面”。

　　张大伟认为，2015年地方政府的楼市刺激政策将会继续升级。“今年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、限购等环节进一步放开，地方政府还可能直接出台税费减免和购房补贴等多种刺激政策”。

　　胡景晖同样表示，随着宏观经济“稳增长”思路影响日渐扩大，未来我国关于经济领域的刺激“工具箱”预计将会进一步打开。随着货币政策偏向宽松的调整和公积金盘活政策的起效，以及未来地方政府对房产交易环节税费等政策调整的落地，楼市消化存量预计将会有所加快，价格也将逐步趋稳，但是价格彻底走出低谷预计仍需较长时日。