图/顾烨

　　羊城晚报记者 张爱丽

　　每个人都希望自己的房子内部干净舒适，外部物业完善、交通便利，既方便大人上班、又方便小孩上学、更要方便购物消费。可由于现实的种种原因，我们总能听到各种不同的遗憾声：“要是离单位近一点就好了”，“要是有套学位房就好了”。于是，在广州等一些大城市便出现了房屋互换的做法。羊城晚报记者近日采访了解到，“换房”不仅能满足相关人群的不同需求，还可以让大家省去一笔不小的契税。

　　案例

　　为解决孩子读书而换房

　　2006年年底，白领张寒（化名）在白云区买了一套三室两厅的房子。为了让孩子读上好的小学，张寒去年年底想卖掉白云区的房子，在越秀区买一套学位房。就在张寒四处打听买卖房屋信息的时候，居住在越秀区的张寒的老同事崔苗（化名）找上门来，提出一个让张寒有些惊讶的想法——换房。

　　原来，崔苗于2003年在越秀区购买了一套70多平方米的大两居，当时主要是为了让小孩读重点小学而买的，如今孩子已经自立了，而自己和丈夫因为都工作在白云区，生活上有诸多不便，崔苗就萌生了想要换房的想法，而经常去张家走动的崔苗也对张寒的房子很满意。

　　由于两人对对方的房子地段、房屋建筑都比较满意，双方一拍即合。他们想，既然双方都想卖房后再买房，那么何不双方交换一下各自房屋所有权，这样熟人之间反而不会隐瞒房屋的一些缺陷和不足，自然更放心。

　　算账

　　房屋交换可节省契税

　　二手房交易要交纳一笔不少的税费，而羊城晚报记者从广州地税局了解到：根据有关规定，房屋交换的契税计算依据为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。（注：双方房产证登记时间均过五年，且双方都是家庭唯一住房）。

　　张寒的房子目前的市场价是265万元，而崔苗的房子市场价为306万元。那么，张寒应该缴纳的契税计算如下：应纳税额＝(3060000-2650000)×1%＝4100元。

　　值得注意的是，由于张寒和崔苗两位当事人进行房屋所有权交换都有自己住房的特定目的，双方当事人交换房屋所有权之后必定再进行改造，与双方当事人在交换之前便进行改造，其实际效果是一样的。因此，业内人士建议，双方不如改造之后再进行房屋交易，这样可以缩小两套房子价格的差额，那么其纳税的基数也就更小。

　　于是经过协商，张寒将自己的房屋按照崔苗的要求进行了装修。通过这次改造，张寒总共花掉近23万元的装修费，这样他的房屋市场价格可以升为288万元。如果采用张寒装修、装潢后房屋价值的288万元进行交换，那么，应纳税额＝(3060000-2880000)×1%＝1800元，相对先前的契税额4100元，节约税费2300元。

　　值得一提的是，尽管崔苗的房子总价过高，但由于其面积小于90平方米，所以上述契税征收额按1%税率征收。如果交换双方中，总价较高的房产面积在90到144平方米，契税则按1.5%税率征收。

　　此外，由于上述双方房产证登记时间均过五年，且双方都是家庭唯一住房，所以免征营业税及附加和个人所得税。如果房产证登记时间或契税完税证填发日期未满五年，按5.6%征收营业税及附加、按1%征收个人所得税。如果房产证登记时间或契税完税证填发日期满五年，免征营业税及附加。家庭不止一套住房，需按1%征收个人所得税。

　　鉴于此，为减少差价而进行装修、装潢的做法主要适用于双方房产证均过五年，且双方家庭都是唯一住房的消费者。

　　提醒

　　目前广州换房仅限中心六区

　　根据有关规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。当然，交换房屋所有权时，也可采用自由定价的方法进行筹划，使两者价格差额较小甚至没有，但这种策划，应控制在一定的限度内，因为税务机关具有一定的调整权。

　　另外，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。因此，单纯地从价格上进行调节，很容易导致税务机关的纳税调整，反而得不偿失。记者在采访中了解到，目前广州房屋交换还仅限于天河、越秀、海珠、白云等中心六区。（张爱丽）

　　Tips

　　房屋交换办理登记程序

　　一、按规定提交下列证件和材料：

　　1、交换双方的《房屋所有权证》原件；

　　2、交换双方的《土地使用权证》原件及复印件一份，如属非出让土地使用性质的，请先到土地管理部门办理相关手续；

　　3、交换房地产当事人签订书面合同及公证文书；

　　4、当事人属个人还需提交，双方身份证原件及复印件一份或户籍证明原件。如委托他人办理，必须提交公证委托文书原件及代理人身份证原件及复印件一份；

　　5、当事人为企事业单位还需要提交主管部门同意的书面材料，及营业执照复印件一份（提供原件校对）；

　　6、属有限责任公司或股份有限公司还需提交公司章程复印件和董事会决议原件各一份；

　　7、属国有房产需符合国有资产管理的有关规定。

　　二、按要求双方当事人填写下列表格：

　　1、《房地产交易、房屋所有权登记申请表》；

　　2、《买卖房产协议书》并申报成交价格；

　　3、《买方家庭人员登记表》；

　　4、《房屋买卖产、交易契约纳税申报表》；

　　5、房屋所有权人声明（出让方填写）。

　　三、经交易登记部门验证，双方当事人签字，盖章后出具收件单据。

　　四、按规定缴纳相关税费后出具领证凭证。（张爱丽）