牛思远

　　1日起，《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）正式进入实操阶段，而羊年首次降息也自1日起实施。2月28日，央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点并扩大存款利率浮动区间。不动产登记叠加央行降息，将对羊年楼市产生怎样的影响？

　　严格来说，不动产统一登记并非短期的楼市调控政策。2007年颁布的物权法就已经正式提出“不动产统一登记制度”。《条例》所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

　　不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。目的在于“整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。”通过不动产统一登记，使原来分散登记的各类不动产进行整合、联网，也提高了政府的管理效率和管理水平。换句话说，不动产统一登记的目的，并非如外界所说是冲着降房价、征收房地产税和反腐去的。

　　国土资源部有关负责人曾表示，不动产统一登记的核心功能和目的，在于有效保护不动产权利人的合法财产权。即便没有不动产统一登记，房地产税照样可以运转，相关部门的反腐工作也不会受到阻碍。

　　从这个角度来看，不动产登记并不会直接对楼市产生影响。但在现实的舆论解读中，公众依然普遍将不动产登记的范围简化为住房的统一登记，并引申出对房产税、反腐的预期。事实上，这样一种“看空”的预期，对楼市走势而言也确实是“利空”。

　　一般来说，供求关系对房价影响巨大，而供求的变化与买卖双方的预期也多少有些关系。但这种关系对整个市场的实际成交会有多大程度的影响，业界观点尽管有分歧，大部分人认为是一种“弱关系”或“弱影响”。

　　相较而言，央行降息对房地产市场供求的影响，是间接“利好”，其影响力度要比不动产登记要强一些。

　　通过改善房地产企业融资状况、降低购房者房贷利息负担，降息可以增强楼市供需中卖方的博弈筹码，也提高买方的购买能力与入市意愿。

　　然而，回到供求关系这对“主要矛盾”来看，不管是不动产登记还是降息，都是间接因素，真正能帮助人们预判楼市走势的，还是一些实打实的数据，如当地楼市的商品房库存情况和去化周期。

　　从最新统计数据来看，当前不同城市楼市已呈现明显分化之势。其中，一线城市的房价与成交量都出现了企稳回升的趋势；一些保持人口净流入、产业发展较好的二、三线城市，商品房的库存水平也正逐渐回落，市场去化周期降到15个月以下；一些高库存的三、四线城市，则依旧保持着漫长的去化周期，“去库存”压力依然巨大。

　　在房地产市场已经进入“下半场”的新时期，过去那种一个政策或消息就引发暴涨的可能性基本不复存在。伴随着楼市调控手段越来越市场化、越来越有针对性，未来“去投资化”将不仅是楼市健康发展的需要，也会是市场的大势所趋。

　　以此观之，羊年的楼市，必将更加反映实际住房需求的变化，因而也面临继续分化的现实。在此背景下，不动产登记与降息“偶遇”，将是不同类型城市楼市加速分化的助推剂。