插图：杜卉

　　我向两会提建议

　　文/羊城晚报记者 张秀钦

　　建议缘由

　　春节临近，红包满天飞，几十亿元的“红包”，砸得朋友圈里的朋友眉开眼笑。

　　有房企负责人做梦，2015年四个还在限购的一线城市如果能砸个“红包”，取消限购那才是真的高兴。

　　这基本是在说梦话，目前还看不到四大一线城市有谁在掏“红包”，表态不发“红包”的则前赴后继。继北京、上海之后，广州也在松绑限购上表了态，虽然各城市的表述不太一样，但是在松绑限购上都有同一态度：短期内不会松。

　　发不发“红包”是一回事，有没有发的条件又是另外一回事。从目前种种情况判断，广州已完全具备发“红包”的条件。既然如此，广州可以完全不看其他三大一线城市的脸色，自己在松绑限购上先行一步。在房地产政策上，广州一向只是跟随；现在是否来一次逆袭，走霸道酷总裁路线，做一线城市第一个吃螃蟹者？

　　于房地产而言，无论是刚需还是改善型需求，其实都不应该抑制，应该抑制的是投机、投资性需求。在中国投资渠道越来越多、资金不再一味往房地产集中，并且有越来越多的房地产投资资金甚至已跨出国门的情况下，限购已没有太多的意义。

　　“红包”发发又何妨？

　　现状

　　坚持限购者

　　已是“少数派”

　　南宁半遮半掩的松绑限购，开启了松绑之窗；呼和浩特的正式发文松绑限购，则打开了松绑限购的大门。自此之后，松绑限购城市的阵容就在不断加大，至目前为止，先后出台过限购政策的46个城市，现在就只剩下北上广深及三亚5个城市，限购城市仅剩10%，已经彻底成为了“少数派”。

　　抑制成交

　　楼市的由热转冷，原因非常复杂，因素很多，限购的存在无疑是其中一个原因，并且是一个很重要的原因。

　　也许有人说，想买房的人总有办法，但就算有办法也是比较麻烦的方法，会不会有人因为过于麻烦而延后了买房的时间？这很有可能，因为被限购的都是已有房产者，他们不至于不买房就只能租房或者无房可住。此外，对于带有一定投资目的的买房人来说，如果有其他没那么麻烦的投资途径，还会不会在房地产这棵树上吊死？估计不会。

　　如果松绑了限购，这些问题都不会存在了。

　　降低了其他城市松绑的效果

　　2014年以来，原先打压楼市的措施纷纷取消，其中就包括了众多城市的限购政策。其目的，就是要刺激楼市成交，提升信心，增加房地产的投资，并由此推动中国经济的发展。

　　问题是，现在一线城市仍然限购，就无法说服市场认为打压楼市的政策已彻底取消，大家对楼市前景仍然存疑。这在A股地产股的表现上就非常明显，当上海、北京取消限购的消息传出时，地产股马上大涨；当消息被否认时，地产股就迅速回落。

　　现在很多大房企都重兵驻扎一线城市，一线城市限购不取消，他们在房地产的投资激情就无法被彻底点燃，增加投资以推动中国经济发展的效果就会被打折扣。

　　广州困窘

　　楼市转冷了，

　　为何还限购？

　　看着朋友圈里同行晒公司奖励国外游、晒红包、晒奖金……刘先生非常心塞。他没什么可晒的，没有奖金、没有红包，也没有国外游，唯一有的就是还有“脸”早早回家过年。

　　刘先生认为，自己去年业绩不好，并非自己之过，实在是因为他在卖广州一个很“贵”的项目，“买得起的没有资格，就算我多努力都没有办法。”刘先生这并非自怨自艾，在他之前，已有资深职业经理人同样在这个楼盘上“翻船”。现在，刘先生已经离职，希望找到的下家能安排他负责价格便宜一点的楼盘，“这样也能多拿点奖金。”

　　限购导致刘先生困窘，其实也是广州很多高价楼盘的困窘，甚至是2014年广州众多卖得不好楼盘的困窘。

　　2014年，广州一手住宅成交量下滑了两成，花都的成交量更近乎腰斩，直跌得花容失色。

　　在市场过热时出台抑制措施，给市场降温；在市场变冷时出台刺激措施，为市场加温。这就是调控的原因。也是2010年限购出台的重要原因。有房企负责人问，在楼市这么冷的情况下，限购为何继续存在？

　　不少社会舆论也提出，从时间、市场看，限购取消有足够的理由。

　　2010年9月29日出台的“新国五条”，限购首次现身。哪些城市需要限购？当时的要求是“房价过高上涨过快城市”；而2011年1月26日出台的“新国八条”，对于限购给出了时间限制，“在一定时期内”。

　　自限购令出台至今，已有四年多的时间，从时间限制上说，也到了可以松绑的时间节点。

　　从市场情况看，也到了取消限购的时机。2014年，全国房价呈下滑趋势，房价过高过快上涨已经不见踪影。广州方面，2014年房价上涨15%，这样的涨幅在最近10年之中只是在中等水平而已，与限购令现身的2010年40%的涨幅相比更不可同日而言。并且，这样的涨幅很大原因是因为结构性成交造成的，在众多买家的感觉中，2014年的房价实际在下跌。导致房价下降或者增幅放缓的原因是什么？当然是市场由过热转向过冷。

　　这种由热转冷到底是一时的还是长远的？更多观点认为，这种转变是长远的，因为中国的经济增速在变化，中国的人口增长在发生变化，中国楼市供求也在发生变化……正因如此，楼市从“黄金时代”进入“白银时代”的观点也被普遍接受。

　　就算是美国量化宽松政策，也是在经济下滑时出台，经济复苏时取消。因此，中国、广州的楼市限购政策，也到了松绑的时候。至少，到了讨论松绑的时机、松绑的方式的时候。

　　解决方案

　　先从二手开始

　　对于广州的松绑限购，此前已有很多专家给出了自己的建议，例如，先不全面放开，但可以在南沙先放开，从区域的逐步开放方面来考虑。这其实是一个不错的办法，南沙本身住宅库存量较大，去化库存压力也比较大，需要有利好来刺激。但南沙成为自贸区，这已经足够刺激南沙成交的提升，松绑限购反而意义不大了。

　　因此，广州松绑限购不妨换个思路，可以考虑先从二手松开限购。

　　一来，大家关注的房价是否“过高、过快上涨”，大家几乎都认为是在一手房价方面，因此，广州现在二手市场松绑限购即使导致二手房价升高，所承受的压力也不大；二来，自2014年的降价之后，广州很多地方出现了房价一二手倒挂的显现，在二手房价比一手还要高的情况下，二手房价想大涨的难度非常大；最重要的原因，则是现在广州二手市场非常冷淡，2014年广州二手住宅大降约四成，2015年继续开局不利，1月份成交环比进一步下滑。所有的迹象几乎都表明，广州楼市松绑限购可以从二手市场开始。

　　当二手市场激活，业主将原有的房子卖出，一方面增加了购房的名额，另一方面又有了资金，同样会刺激一手市场的成交。

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