“神秘”佳兆业是如何“炼成”与“没落”的?

　　伊淼 发自深圳

　　在深圳市场，作为体量已经超越的万科的龙头老大，至今却鲜有人能说清楚佳兆业是怎么“炼成”的。

　　佳兆业发展史中的前十年可谓波澜不惊，外界对其的印象只是一家中等规模的开发企业，至多只能算是深圳区域内的品牌房企而已。

　　但自2009年，佳兆业登陆港股之后，一切发生的改变，短短五年的时间，佳兆业从一家区域性房企一跃成为了具有全国知名度的开发企业。

　　从2010年开始，诸如“中国华南房地产开发企业品牌价值十”、“中国房地产百强企业三十强”、“中国大陆在港上市房地产公司投资价值十强”、“中国地产金砖奖年度最具投资价值地产上市公司”、“中国蓝筹地产大奖”、“香港杰出企业奖”……等各种荣誉和光环接踵而来。

　　到2013年，佳兆业居然从老大哥万科手中，夺走了“深圳单体项目销量”和“总销量”双冠王的桂冠，2014年则蝉联了这两项殊荣，成为深圳地区当之无愧的龙头企业。

　　然而，这一切却又在佳兆业上市五周年之际，随着深圳政府一纸莫名其妙的锁盘通知戛然而止，佳兆业瞬间从一家上市公司走向了濒临破产的边缘。

　　回首佳兆业犹如过山车般的五年，更多的则是难以述说的莫名，这家企业从兴旺到没落，充满了各种神秘。

　　旧改专业户

　　在最新出炉的“中国房地产企业百强榜单上”，包括绿地、万科、恒大、碧桂园等在内的多数房企，无一不是采取快速开发、快速销售的高周转模式，但在这个模式下，多数房企的利润率却不断下降，在过去的几年间所谓用利润换规模的高周转模式一直在业界颇受争议。但佳兆业却成为了其中为数不多的例外。

　　2014年8月20日，佳兆业发布了中期业绩。财报显示，今年上半年，佳兆业营业额达到人民币(下同)67.93亿元，同比下跌3.2%;毛利27.4亿元，同比增长7.0%;毛利率达到40.3%，较去年同期增长3.9个百分点。权益所有人应占溢利为13.3亿元，同比增长29.7%。

　　从数据统计可以看出，虽然佳兆业营收出现了微跌，但毛利率、利润却增长较快。尤其是毛利率，40.3%的水平远远高于万科、碧桂园等同样定位于高周转的房企。

　　对此，业界的评论认为，佳兆业之所以能在营收下滑的同时，利润率特别是毛利率却得到显著提升，主要得益于旗下项目特别是深圳的项目多为利润率较高的旧改项目。

　　而佳兆业2014年半年报中也显示，上半年已入市的城市更新项目对集团年度销售额有重大贡献。

　　数据显示，2013年入市以来的深圳佳兆业城市广场一直雄踞深圳市单盘销售冠军宝座，该项目对2014年上半年部签约销售贡献达到16.3%，销售均价为人民币24500元每平方米，为企业带来稳定现金流的同时，保证公司利润率的提高。

　　《中国房地产金融》在查询历史数据后发现，佳兆业城市广场项目，位于深圳龙岗的华为科技城内，占地30万平方米，建筑面积180万平方米，是深圳最大的旧改项目。2011年时，曾被深圳政府列入60个重大标志性之中。资料显示，当时佳兆业是以大概3600元/平方米的楼板价拿下该地块，按此计算，该项目为佳兆业带来的超过50%的毛利率。

　　与此同时，2014年新取得深圳盐田、福田东山旧改项目，其中福田东山项目位于福田CBD中心区，该项目目前建筑面积约为12万平方米;盐田项目应占建筑面积约45.02万平方米。

　　而包括佳兆业原董事局主席郭英成在内的多为高管在多个场合公开表示，佳兆业未来增长的主要动力将来自高利润旧城改造项目的贡献，并在未来将拥有盈利能力更强的旧城改造项目。

　　至此，佳兆业也在深圳业内获得了“旧改专业户”的称号。

　　成败皆萧何

　　然而，当时的佳兆业万万没想到，旧改这个“吸金”利器，最终成为了佳兆业的阋墙。

　　一位深圳房地产业界资深人士告诉《中国房地产金融》，与国内其他城市的旧改模式不同，深圳没有设立“城市投资”一类的国有企业专门负责旧改动迁，而是从一开始就采取了市场化的手段。

　　但这样的模式很快遇到了瓶颈，一方面，土地匮乏的深圳寸土寸金，房企想拿地而不得;另一方面，按照上面的大法规，旧改项目被房企整理好后，还必须被进行招拍挂。拆迁房企所扮演的只是一级开发商的角色，耗时耗力但收益微薄，这导致房企对待旧改项目非常消极，深圳市政府想推进旧改而不能。

　　为解决上述矛盾，2009年10月，深圳市政府颁布了《深圳市城市更新办法》(简称“办法”)。《办法》第35条规定:“拆除重建类更新项目的实施主体在取得规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议，或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价”。该条款使得《办法》最大的突破就是让旧改项目绕开上述法规，将协议出让合法化。

　　上述人士表示，这样的做法虽然在一定程度上解决了面临的问题，但新的问题在于，旧改土地直接进行协议出让，而没有进入招拍挂的市场环节，为以后的权利寻租以及腐败埋下了伏笔。

　　例如一个让外界生疑的地方在于，在过去几年佳兆业发布的年报和公告中，对于旗下几个旧改项目的拿地细节鲜有披露。

　　又例如，2010年，深圳宝吉项目(即“深圳佳兆业城市广场”)赫然出现在年报上，获取方式未知。2012年，深圳大鹏项目(即“深圳大鹏佳兆业城市广场”)和佳兆业新都汇家园突然出现在年报上，除去对佳兆业新都汇家园备注“该项目曾为不良资产或部分已落成的翻新改造发展项目”外，年报和公告对这两个项目再无任何披露。2013年，佳兆业悦峰花园也悄然上榜。

　　对于正发生在佳兆业身上的一切，深圳多数业内人士表示，从表面看来，佳兆业事件似乎是一个意外，但在更深层次上面，佳兆业触动的却是中国房地产开发模式转变这个大话题。至少佳兆业的故事说明，在未来的市场中，房地产企业将被剥下原本神秘的面纱，人们的注意力将从“佳兆业是怎样炼成的”向“佳兆业是如何没落”的转移。