“越大越快”,房企分化加剧
- 发布时间:2015-02-13 06:31:43 来源:南方日报 责任编辑:罗伯特
1月21日,中国指数研究院在合肥万达威斯汀酒店举办了2014中国房地产权威数据发布及2015趋势展望媒体发布会。根据所披露数据显示,2014年共有80家房地产企业进入百亿军团,较2013年增加9家。7家房企销售规模超过千亿,其中绿地、万科2014年销售额超过2000亿元,市场规模领先优势突出;万达、保利、恒大、碧桂园、中海5家企业销售规模介于1200亿-1500亿之间。在中指院分析观点看来,这显示目前市场“越大越快”格局凸显,房企分化加剧。
梯队断层明显 房企分化加剧
从销售业绩分布来看,这些百亿房企出现3个清晰的断层,并据此分化出三大阵营的台阶式分布:第一阵营囊括7家千亿级企业,销售额平均增长23.8%,其中绿地、万科双双迈入2000亿元门槛;第二阵营为12家300亿-1000亿企业,销售额增长率均值为14.6%;而100亿-300亿的第三阵营企业最为集中,共计61家,销售额增速为10.4%。
百亿企业阵营之间分化拉大,强者恒强的态势愈加凸显,第一阵营房企销售均值已增至第三阵营的9倍;同时,前两个阵营房企数量基本稳定,并普遍实现业绩稳步或高速增长,第三阵营汇集众多正由区域市场走向全国布局的房企,抵抗市场波动风险的能力尚有不足,成员组成较不稳定。
今年市场整体向好但增速减缓
根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析,宏观经济在结构转型中增速略有放缓,货币环境稳健,调控回归市场化的背景下,预计2015年全国房地产市场将呈现销售面积小幅回升,新开工企稳,投资增速仍存放缓压力的特点。成交方面,2015年,降息降准成为大概率事件,货币政策支持力度有望进一步加大,购房需求或将有序释放,商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.1亿-12.4亿平方米,同比增幅在0.5%-2.5%之间。
供应方面,资金面及预期向好促使新开工规模企稳,开发投资增速仍存放缓压力,预计2015年全国新开工面积同比增幅介于0%-2%之间,全国房地产开发投资额同比增幅介于9.5%-11%之间。价格方面,目前市场库存高企,2015年市场仍以去库存为主,预计全年价格保持平稳或小幅下跌,但不同城市价格表现分化,一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。
多轮调整促市场化转型
2014年我国房地产市场步入调整期,各地商品住宅库存量高企,对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏,房地产投资增速明显下滑。在此背景下,中央政策以“稳”为主,更关注民生保障和顶层制度设计,并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求;各地方政府则灵活调整,限购、限贷手段逐步退出,行政干预趋弱,并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求,加快库存去化,稳定住房消费。
2014年,全国商品房的销售面积和销售金额双双下降,市场供应增加,需求入市放缓,导致市场供过于求态势凸显,房价结束2013年的上涨趋势,12月百城均价降至10542元/平方米,自5月以来连续8个月环比下跌,同比下降2.69%。
各城市楼市表现分化明显,多数城市出清周期达到或接近历史高位,去化压力较大,如天津出清周期超30个月,去化压力显著;但仍有少数热点城市表现突出,如合肥住宅出清周期仅5.5个月,市场去化压力相对较小。
品牌项目竞争优势凸显
尽管全国市场整体量价下行趋势明显,但不同城市市场分化加剧,且重点城市房地产市场依然涌现出一批热销楼盘和标杆企业,为稳定市场发挥了重要作用。2014年全国典型城市商品房销售额前十楼盘分布在5个城市,其中8项目集中在一线城市,具体来看,北京占据4席、上海占2席、深圳和广州各占1席。二线城市中合肥是唯一入围城市,且入榜2席。销售额前十楼盘门槛值为47亿元,北京金融街(月坛)中心、合肥万达文化旅游城项目以及上海绿城盛世滨江分列前三。
企业归属来看,入榜项目多出自品牌房企旗下,比如万达、绿城、中海、金融街等,项目多定位精准,以品质制胜;从业态来看,综合体项目凭借多业态互补优势,销售表现抢眼,占据5席。综合体项目最主要特征是对区域的作用和影响力显著,尤其在二三线城市,如合肥万达文化旅游城不仅实现了自身的销售业绩,得到市场广泛认可,更主要的是它带动了整个合肥城市商业的发展,对区域发展作出了重要的贡献。
南方日报记者 李广军
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