1月18日的清晨，初升的阳光洒在松花湖洁白静美的雪原上，也洒在正在晨跑的毛大庆身上。零下20摄氏度的低温中，毛大庆正在为即将到来的松花湖马拉松预热，也为今年下半年北极马拉松做储备。此刻，他并不是万科集团高级副总裁、万科北京区域首席执行官，他只是一名关注呼吸与节奏的奔跑者。

　　从厌恶跑步到适应跑步，再到如今马拉松的发烧友，毛大庆在长跑中实现了个人的转型，同时也学会将马拉松的精神应用到对行业的思考与企业的管理中去，积极思考，冷静面对，然后实现转型蜕变。

　　在毛大庆看来，面对地价、房价高企的房地产行业现状，结合人口拐点到来、城镇化速度下降与社会总库存增加等问题，无论是行业发展还是万科自身的转型，都需要敏锐的洞察力和判断力，“2015年还是去库存的一年，不是乐观和悲观的问题，这个行业就是要转型了。”

　　我也买不起北京的房

　　有人说跑马拉松其实是个磨性子的过程，但在毛大庆身上显然不是如此。跑了几年的马拉松，毛大庆依然不改直率的性子，该说什么还是会说。

　　新年伊始，北京土地市场爆棚，丰台、东坝等区域一块块土地接连被高价拍出。1月7日下午，集最高起价、最高总价、最贵自住房于一身的丰台白盆窑地块以86.25亿元的价格被华润首开平安联合体摘得。参与了该地块现场竞拍的毛大庆，在竞拍结束后对媒体表示：“北京普通商品房单价将进入6万元时代。”当天就成为房地产行业最热的新闻，势头甚至压倒了新晋地王。

　　但据毛大庆自己透露：“那天说6万元时代，我本来想写8万的，我想这个写出去不好，但是实际上真的是8万了，后来有人说应该是7.5万到8万之间。”毛大庆表示：“去年出让了2000亿的地，有一半是商品房用地，但实际上商品房特别少，大概占三成左右，会配建很多保障房。而商品房里，全是高价房。”“北京以后五环到六环的房子都是8万到10万”。在爆出如此咋舌的预期后，毛大庆却话锋一转：“我一年的工资你们都看得见，我也买不起北京的房子了。”那么为什么还有开发商敢于拿地？未来北京的房子能卖给谁？

　　“我负责任地讲，所有人拿地的时候都是这样的，拿下来就是胜利，拿过去就开始出汗。”对于近期土地市场，毛大庆说，“这些地会不会砸在开发商手里？我不能这么说，不过我替他们捏把汗。”

　　毛大庆的长跑指导老师曾对他说过一句话“你要慢，慢才能跑得长”，毛大庆将其运用在企业管理上，不争快，不抢跑。在白盆窑地块的竞拍现场，毛大庆一次牌也没举过。

　　三大问题将长期影响房地产

　　长跑其实是一种智慧的运动，在摒弃杂念只关注呼吸与节奏的同时，人的注意力会得到极大的锻炼，这对工作中的思考有很大的帮助，它会让人更关注表象背后的问题。当很多同行还在关注销售层面的难易时，毛大庆看到的是更深刻的社会变革：人口拐点到来、城镇化速度下降与社会总库存去化压力。

　　毛大庆表示，中国20到29岁的婚龄人口和15到64岁的劳动年龄人口比重都在下滑，而这意味着支撑房地产市场的主要购买力——首次置业、刚需和改善的人口正在大量减少。

　　此外，长期支撑市场需求的城镇化速度也在下降。“虽说我国城市化率仅50%多，还有很长的路要走，但很多年轻人已经在城市使用着城市的房子，而农村多剩下小孩和老人”。毛大庆指出，城镇化很难再有新的大高潮，对城市购房需求的增加影响也有限。

　　同时，中国楼市住房库存还在增长。毛大庆表示，目前房地产总库存很大，很多城市，房屋套数供应量和已批未建的地已经吸纳不掉。“现在全中国人的房子户均套数已经为1.03套，城市间分布不均，北京形势也比较严峻。”毛大庆认为这三个问题将长期影响房地产，不过，毛大庆提醒，虽然社会总库存形势严峻，但并不意味着房子没人要。其实很多人还需要有房子住，比如农二代、工二代等流动人口进城，但他们不一定要在这些城市买房。这些房子怎么办？可以把存量房拿出来租。

　　比肌肉的时代过去了

　　很多人都以为运动只是在锻炼肌肉，殊不知运动也能改变心智，当前最热门的运动都是与锻炼心智有关的，瑜伽、游泳、自行车、高尔夫等，其中最简便易行的就是毛大庆极力推荐的长跑。肌肉块大，并不意味着人的身体就好心智就强，企业亦同理。随着房地产行业的成熟，衡量一个企业是否优秀的标准正在从单纯的看销售额转向更复杂的坐标系上。

　　毛大庆笑称，“此前大家都是在比肌肉”，但他认为对市场的洞察力和对行业的判断力更为重要，尤其是面对当前势在必行的转型趋势。“2015年还是去库存的一年，不是乐观和悲观的问题，这个行业就是要转型了。”对于2015年，毛大庆预测说。

　　万科的转型早就开始，刚刚结束的2014年，万科实现了回款2000亿的目标，步入了向“城市配套服务商”转型的白银时代。北京万科（不含京外项目）全年销售额已突破200亿元，回款突破170亿元，同时继万科社区商业一鸣惊人之后，北京万科在养老产业倾注的心血也在逐步为人所知。

　　去年10月23日，万科首个社区化养老服务项目“万科幸福家社区养老中心”正式亮相。万科这种“社区化养老”模式将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。毛大庆介绍，目前万科已在北京、青岛建立了养老物业试点，“青岛项目签约率已经到了68%，实际入住率将近50%，北京项目实际转签的比例超过40%”。

　　毛大庆认为，在老龄化日趋严重的背景下，养老产业必须得到更多的重视。作为北京市政协两会港澳台侨顾问，毛大庆准备在今年北京两会提交的涉及养老、社会治理、城市群规划、产业化、科技创新、有机农业等方面的9个提案中，排在第一位的就是《关于社区医疗与民办养老机构结合的提案》。

　　从2009年走马上任起，毛大庆在近6年的北京万科总经理任上，带领北京万科打了一场漂亮的翻身仗，并稳居北京市场前三。如今，从今年1月1日起，北京万科总经理由杭州万科原总经理刘肖接任，刘肖也肯定了北京万科开创的长阳模式及在养老等新领域的成绩。

　　升任万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长的毛大庆，更加注重从战略层面思考万科未来发展，他认为，在未来三五年之内，更多新物业将在房地产行业中派生，而房企也将在这个产业链上寻找各种各样新的增长点。“现在我们搞事业合伙人制，就是鼓励员工创业，一个新的业务我来干，万科入股多少，我自己占比多少，我再拉几个人，变成一个合伙公司，万科就是新业务孵化器。”毛大庆说。

　　■对话

　　建立政商关系还得靠实力

　　记者：您今年的一号提案关于养老产业，能否谈下万科在养老产业的心得体会？

　　毛大庆：北京区域两个纯粹养老项目都很受欢迎，计算运营回报率没问题，但是资产回报率跟做酒店一样尴尬。要靠收老年人的钱，放在开发环境里，轻则20年收回投资都是正常的，所以想要做轻资产连机构都难有接手意愿。北京最近在一些地块的规划上有调整，包括平谷等地挂出一些养老性质的地块，我们也在看，但是地块还是公开出让竞价的，是否要举牌？举着价格就高了，怎么接受？现在面临的问题是，我们先去吃螃蟹，未来就有收获的可能。如果不跳进去，等到以后这个产业成熟，我们就没机会了。我们得熬，前面这些年都是投入期。

　　记者：万科北京区域如何转型？

　　毛大庆：北京公司转型的发动机就在北京，剩下的城市，某一些方面可以实验，比如说太原、济南可以尝试一些东西，青岛我们在做一些东西，但主要的城市还是要培养，休养生息，未来我们把手上的资产弄得更好一些，北京率先探路转型，这是我们很重要的策略。

　　记者：近期深圳多家房企房源被锁，使得房企与政府之间的关系成为敏感热点，万科如何处理政商关系？

　　毛大庆：首先的确需要交朋友，但我们交机构和机构之间的朋友，不是跟哪个人做兄弟。当房地产市场变化或者有问题的时候，我会非常主动提建议，告诉政府可能出现的问题和危险，而且前提是要中立，不能受万科利益的影响。这几年，我向他们提交了二三十个报告，每每出台政策，他们都会请我去给建议，这才能有长期的关系，即使换了负责人，也不会变化。同时，建立政商关系，还得靠你自己的实力。忘掉原来那套搞关系方法，让政府觉得你是一个行业里头公正的人，这是最好的政商关系，也是最安全的。

　　京华时报记者邢飞

　　■链接

　　毛大庆作为2015年北京市

　　政协两会港澳台侨顾问的提案

　　◎新加坡动态治理社会治理对中国启示

　　◎英国伦敦都市圈对大北京都市圈发展的经验与启示

　　◎加快产业化工人队伍建设，“倒逼”施工企业转变思想

　　◎新常态下北京如何建设全国科技创新中心

　　◎加强建筑工程质量管理，杜绝地下工程渗漏的政协提案

　　◎建立建筑工业化总承包机制，加快产业化工人培养政协提案

　　◎关于放宽小微企业注册地点限制、降低创业门槛的建议

　　◎关于大力支持休闲体验型有机农业在北京城市与城郊发展的建议

　　◎关于社区医疗与民办养老机构结合的提案