■ 深圳特区报记者 徐强 见习记者 陈文标

　　上周末，今年深圳首个商务公寓开盘上市，与往年商务公寓火爆的销售相比，场面略显平淡。记者调查发现，近几年，深圳商务公寓出现了爆发式增长。但随着政策的放松，商务公寓不限贷、不限购的优势逐步减弱，深圳商务公寓出现了“消化不良”现象，购房者观望情绪也开始蔓延。

　　据深圳中原研究中心的统计，截至2014年底，深圳商务公寓市场总库存面积为72万平方米，库存消化期为23个月。其中，宝安的库存消化期高达5年。预计今年将有126万平方米的新增供应量，库存压力进一步加大。

　　●投资者细算投资回报率

　　今年的第一个商务公寓项目ONE39 于上周末开盘，主推39—89平方米单房精装公寓，共有房源1100多套，首批推出296套。截至目前，该盘售出110套，仅占首批总量的37%。相比较前两年频频出现的“日光盘”情况，这个销售情况不算理想。

　　记者在开盘现场看到，前来营销中心咨询的人并不少，但没有以往的火爆。据现场的置业顾问告诉记者，当天现场就下单的不多，主要还是以咨询为主。随着股市回暖及房地产市场的理性回暖，投资者对商务公寓的投资开始趋于谨慎，普遍拿起“小算盘”，算起实在的投资回报，与其他投资品种进行比较。

　　家住福田的张先生看中了ONE39良好的商圈氛围，想用余钱买一个42平方米的小房作为投资，但他和太太转了半天也没定下来。张先生算了一笔账，以一套40平方米的房子为例，按照公布的均价4.3万元来计算，大概在160多万元。首付按50%算即80万元，按揭贷款10年结清，每个月需交6000元。按照附近公寓的每平方米130元到150元的租金来算，每个月大概可以收到5000至6000元，原则上可以“以租养贷”。“现在股市还可以，或许会有更好的投资回报，所以并不急着购买。”张先生告诉记者。

　　不过，现场也有一些“志在必得”的购房者，属刚性需求者，主要买来自用或作为过渡性投资。在京基100大厦上班的邹先生，就因为家住得比较远，想就近买一套房，适逢ONE39上市，就在开盘当天买下一套自用。

　　●不限购、不限贷优势正在弱化

　　商务公寓经过前几年的火爆行情后，随着住宅市场信贷政策的宽松，以及限购政策的消化，市场开始降温，回归平静。在深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺看来，限贷政策的放松让商务公寓的优势逐渐弱化，开发商和购房者的投资热情也随之下降。

　　近几年，深圳商务公寓批售量呈现逐年上升趋势，尤其是2010年“限购”政策出台以来，受到抑制的投资需求转向了不限购、不限贷的商务，商务公寓成了投资者热捧的“香饽饽”。其中2012年的批售量呈现爆发式增长，同比增长117.3%；2013年延续了这种爆发式增长的趋势，批售量达到79.1万平方米，同比增长51.5%。

　　进入2014年四季度，在限贷放松、降息等政策的影响下，住宅市场供需两旺，商务公寓市场则受到较大影响。根据深圳中原研究中心的统计，2014年，全市共有20个商务公寓项目取得预售资格，总预售面积为60.5万平方米，同比减少24%。在市场整体偏弱的影响下，体量较大的项目也放慢了入市的步伐。

　　专业人士分析，在高库存的压力下，今年的商务公寓市场将会以去库存为主，上市量与去年相比会有所增加。

　　根据中原深圳研究中心的预测，今年全市将有26个项目，总建筑面积126万平方米的新增供应量，库存压力进一步增大。 以宝安区为例，全市约三分之一的库存集中在此区域，按照过去1年的月均成交量来算，当前库存足够消化5年；福田区除去已经转现售的东海国际之外，当前库存仍高达17万平方米，库存消化期为28个月。