楼市快评

　　龚名扬

　　有关数据显示，上周东莞全市一手住宅总签约11.2万平方米、937套，较前一周分别减少11%、13%。从签约量来看，东莞楼市的传统热点区域表现最好，凤岗镇以单周约1.8万平方米的签约量稳居榜首。

　　回顾上周的签约面积排行，第二名的大岭山镇只有凤岗镇的一半，而排名第五、第六的南城区和虎门镇，签约面积只有凤岗的三分之一。凤岗在上周的一枝独秀，归功于供应量充足和个盘表现良好，但也和临深片区的强势密不可分。

　　东莞临深片区包括凤岗、塘厦、樟木头、清溪和黄江，其中塘厦、凤岗、樟木头是楼市主战场。从上周的签约面积来看，临深片区各镇均出现在前15名中，塘厦的成交面积虽然不及凤岗一半，但每平方米14163元的均价全市最高，临深片区名副其实撑起了东莞楼市半边天。

　　仅仅用了几年的时间，临深片区的楼盘均价就从每平方米7000多元飙升至过万元，这不得不归功于深圳的外溢客源——临深片区的价格洼地效应，吸引了为数众多的深圳刚需购房者，只需要多花一点时间就能够以更低的价格买到更大的房子，怎么算都很值。

　　另一方面，临深片区的地块近年来也遭开发商疯抢，去年2月出让的凤岗镇官井头村的地块就以6.37亿元的高价被深系房企斩获，溢价188%。而在本月挂牌出让的凤岗镇雁田片区的两宗地块，第一宗地块已有开发商报价，在东莞房企普遍缺钱、土地市场正在回温的时候，开发商如此热衷这块地，可见该片区的吸引力有多高。

　　东莞的楼市有龙头片区无疑是好事，然而除了临深片区之外，其他片区市场的状况并没有太大的起色，在东莞楼市的转型阶段，这样的状况确实有隐忧。古语有云：“成也萧何，败也萧何。”由深圳外溢客源支撑起来的临深片区，随着房价的不断提高，性价比也在下降，能否对深圳刚需客保持持久的吸引力，是这一区域楼市未来发展的关键。

　　笔者认为，临深片区的一枝独秀，对东莞楼市的整体发展来说是一把双刃剑。因为存在短期明显的投资获利可能，临深片区自然会受到更多东莞房企的追逐。但另一方面，这一片区地价的不断走高会压缩房企利润，同时推高房价而降低对深圳刚需客的吸引力，长远来看可能会供给过剩。由此而导致的，是开发商去库存周期的加长，从而影响到企业的资金面。

　　因此，作为房企、尤其是东莞本地房企，应该努力去发掘新的热点，在一些政策预期较好的区域，结合区域的特点来提前布局。虽然由于人口结构的问题，东莞本地客源的需求量目前来看并不大，市区的住房开发也基本接近饱和，但考虑到本地人对居住有改善型需求，一些临近的精品楼盘依然备受欢迎，因此一些因为交通改善而加速融入市区的镇——比如水乡片区的部分镇区——还有很大发展空间。

　　另一方面，根据东莞市新型城镇化的最新部署，处于产业转型升级过程中的东莞，未来将推动城市发展从“本外二元”向“本外融合”转变，人口结构的优化将使得更多人通过城镇就业，有序地实现市民化。

　　根据有关政策，东莞将完善并落实人才入户政策，加快解决进城时间长、就业能力强、可以适应城镇产业转型升级和市场竞争环境的人员落户问题，以提高产业发展质量和效益，带动人口结构的优化。新入户的人才要在东莞安居乐业，这必将带来可观的居住需求。

　　因此，除了热门的临深片区外，东莞的房企还可以更多地关注这些新的需求。只有努力挖掘新的热点，才能在这个汰弱留强的房地产转型时期，占得一席之地。