《不动产登记暂行条例》是《物权法》的配套规定，旨在贯彻落实《物权法》和其他法律关于不动产登记的规定。但是，条例的性质与《物权法》毕竟有所不同。《物权法》属于不动产登记的实体法，而条例是不动产登记的程序法。

　　在不动产的登记中，最重要的是将不动产上的权利记载于登记簿上。惟其如此，方能维护交易安全和提高交易效率。然而，不动产上的权利类型很多，有些是物权，如国有建设用地使用权、房屋所有权等；有些是债权，如房屋租赁权；还有些是新型的财产权，如不动产信托财产权等。虽然不动产登记是对不动产权利的登记，但无论是当事人申请登记，还是不动产登记机构办理登记，都要付出相应的成本、花费一定的时间。故此，只有那些对交易具有重大法律意义从而需要公示的权利，才应当在登记簿上加以记载并公示。否则，不仅违背了不动产登记的目的，也加重了登记机构的负担。

　　那么，究竟哪些权利可以被记载于不动产登记簿，即哪些权利具有“登记能力”呢？

　　条例明确规定：集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，法律规定需要登记的其他不动产权利，依照本条例的规定办理登记。

　　这一条规定非常重要，它明确了能够依据条例进行登记的不动产权利的具体类型。今后，无论是不动产登记机构在受理登记申请或按照有关国家机关的要求进行登记，还是人民法院处理不动产登记纠纷案件，都应当依据本条加以判断。这一规定既能够确保所有的应当登记的不动产权利都可以登记，又有效地防止了实践中一些地方任意将不属于不动产权利的其他权利记载于不动产登记簿的问题。这对于规范登记行为，维护公民、法人等民事主体的不动产权利具有重要意义。

　　对于不动产上能够登记的权利类型的规定，应按照物权法定原则将那些需要登记的不动产物权进行登记。因此，判断哪些不动产上的权利具有登记能力时，应当从公示原则的角度确定具有登记能力的不动产权利。所有的不动产上的物权，无论其变动以登记为生效要件还是对抗要件，原则上均具有登记能力，除非法律另有规定。具体包括：不动产所有权，如土地所有权、房屋所有权、林木所有权等；不动产用益物权，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权以及地役权；不动产抵押权，如房屋抵押权、建设用地使用权的抵押权等。

　　另外，不仅是《物权法》规定的不动产物权可以办理登记，如果其他法律规定了某类不动产权利实行登记的，也能够登记。为此，《不动产登记暂行条例》第5条第10项属于为其他法律规定预留的通道。今后随着我国经济社会的发展，如果出现了新的、应当登记的不动产权利，完全可以通过制订或修改相应的法律加以规定，从而使该权利能依据《不动产登记暂行条例》进行登记。