中国经济网北京1月15日讯 (记者 亢舒 ) 很多人都有租房的经历，或是经朋友亲戚介绍，或者交点中介费去找门店林立的中介机构，今后，租房人的选择可能会更多。住房城乡建设部日前出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。这项意见将给租赁市场带来哪些变化?又将给出租人和承租人带来哪些便利?对此，记者专访了中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强。

　　当前，城市居民家庭通过租赁解决住房问题比例逐年上升，进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题。然而，住房租赁市场发展还不能完全适应经济社会发展的需要，存在供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善，特别是供应主体较为单一等问题。对此，《意见》要求，用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

　　而如何达到上述总体要求，《意见》提出五条措施，以建立多种渠道，发展租赁市场。

　　积极培育经营住房租赁的机构

　　《意见》提出，积极培育经营住房租赁的机构。经营住房租赁的机构，要提供专业化的租赁服务。积极引导经营住房租赁的机构，从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。

　　柴强认为，这是此次《通知》提出的几条措施中最大的亮点。柴强说，住房租赁机构的经营模式分为两种，一种是出租人委托住房租赁机构帮助出租，产权仍在出租人手中，只不过与现在中介机构提供的居间服务相比，租赁时间长，一般至少在3年以上。有的还可以由机构投资进行装修、改造，再向社会出租。另一种则是住房租赁机构收购房源，产权归机构所有，再集中向社会出租。

　　柴强说，这种住房租赁机构的模式现在也有，只不过是应该扶持还是应该取缔，在业内一直有争议。持取缔意见的人认为，这种模式和“吃差价”、“包租”等难以区分，而房屋中介的本质是不允许吃差价的。此次政策上起了新的名字，并明确加以扶持，是因为实际上，只要对住房租赁机构模式引导好，它在规范住房租赁行为、满足承租人需求、以及稳定租赁市场方面都有十分积极的意义。

　　他说，购买和租赁都应该是解决居住问题的重要手段，而很长时间以来，人们在条件允许时更愿意买而不是租，是因为租房总是有一种“不稳定感”，“很难让人产生家的感觉”。房主哄抬房价、合同还没到期就以各种理由赶走租客的情况时有发生。而房源向大的租赁机构集中，有利于从总体上稳定租金以及稳定租赁关系。对于出租人而言，也不用频繁为寻找租客发愁。

　　房地产投资信托基金试点开启

　　《意见》明确，积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。

　　柴强认为，一直以来，房地产市场都需要与金融相结合的政策措施，此次明确开展试点，可以算做房地产金融的一项大动作。他认为，成熟的房地产市场会经历三个发展阶段，即开发阶段、投资阶段、证券化阶段。而房地产投资信托基金是集投资与证券化于一体的产物。

　　“房地产投资信托基金试点的推出，可以视为我国房地产市场从开发阶段，逐渐向投资证券化相结合的新阶段迈进。”柴强说。

　　柴强认为，积极推进房地产投资信托基金的好处首先在于拓宽了开发商的销售渠道，解决开发企业的融资渠道。其次，房地产既有居住属性也有投资属性，当房地产市场的升值空间较大，那些没有能力购买整套住房的人可以通过购买基金进入房地产投资领域，分享收益。第三，基金进入租赁市场后，租房人从以前面对私人出租者变成面向机构出租者，房屋有统一的管理，会让租赁关系更稳定。

　　将房源集中整合进行出租

　　《意见》提出，建立住房租赁信息政府服务平台。柴强说，过去以出租人和承租人经他人或中介机构介绍，私自达成租赁关系为主。根据《意见》，搭建住房租赁信息政府服务平台，是各市县房地产管理部门职能所在，是政府引导市场的重要手段。建立政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接。

　　“建立政府服务平台绝不是去中介化，中介机构仍然是租赁市场重要的组成部分，只不过居间经营模式可能会发生一些变化。”柴强说。

　　《意见》明确，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁;支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。

　　柴强认为，这是一个总体方向，政策上加以引导和鼓励。但实际上，从他们调研的情况看，在当前状况下，房地产开发企业更倾向于出售。因为卖房子资金回收快，而租赁的资金回笼显然慢很多，此外，现在出售的房子很多还是毛坯房，而发展租赁业务需要进行装修，对于企业而言还要有新的投入，加之资金回笼慢，企业的积极性容易调动不起来。

　　《意见》还明确， 支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，因此，各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。

　　“从总体而言，此次《意见》的核心方向是将松散的租赁房源整合起来，试图有更为集约化的管理，从而使租赁关系更加稳定，使出租人和承租人的权益更有保障。”柴强总结道。

　　此次《意见》出台会对房地产市场带来影响吗?柴强认为，此次《意见》只是针对租赁市场的，对买卖市场影响是间接的。对于帮助租房人通过租赁市场解决居住问题应该是它最大的意义。