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“新常态”下楼市能否实现软着陆

  • 发布时间:2015-01-15 08:58:09  来源:中国财经报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  导读:即使北上广深等一线城市取消限购,这一政策对房地产市场整体的影响也是微乎其微的。

  房地产市场在2014年末出现企稳迹象之后,2015年能否继续回暖受到市场广泛关注。由中国社科院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2014-2015)》指出,2015年房价将以软着陆为主,限购政策可能全面退出,一线楼市有望在下半年出现复苏。从长期来看,房地产市场将呈现时间更长、速度更慢、程度更深的L形调整,中速增长或将成为楼市未来发展的新常态。

  房地产对经济影响减弱

  对于一二线城市的复苏,看涨已经成为2015年市场普遍的声音。地产专家杨红旭直截了当地说“2015年一线城市必涨”。多数业内人士预测,2015年房地产对经济的影响将会显著减弱。而这一判断主要是基于近期各项数据的回暖。

  在刚刚过去的这一年,进入2014年10月后,全国楼市一改持续多月低迷的局面,成交量确实开始回升。其中,作为楼市风向标的一线城市尤为明显。从数据上看,CREIS中指数据显示,10月42个主要城市成交量达2416万平方米,环比增长12.6%,创年内新高。此外,从更能准确反映房地产市场走势的30个大中城市商品房销售面积数据来看,11月其同比增速转为正增长。

  中金公司首席经济学家梁红预计:“2015年二季度统计局的商品房销售面积当月同比增长也将转正。鉴于商品房销售回归正增长对房地产投资具有积极影响,2015年房地产投资增速可能超预期,同比增长可能达到10%。”

  在系列政策微调的推动下,自2014年10月以来,商品房成交面积增速确有改善,且这一势头仍在延续。从过往经验来看,在房地产销售周期的转折点附近,30个大中城市的局部的销售数据比全局的数据反应更迅速。

  调整仍是楼市主基调

  那么,一二线城市销售好转,是否会带动三四线城市好转?

  由于一线城市商品房销量占全国销售的10%左右,目前市场对一线城市商品房销售增速好转争议不大。2014年11月北上广深商品房销售面积同比增长13%,但市场对三四线城市销售好转存在疑虑。专家认为,根据过往数据来看,当前一线城市销售回暖,可能是三四线城市销售好转的前兆。背后的逻辑可能是,货币政策是总量政策,如果货币政策变化,对不同等级的城市的销售均会有影响。三四线城市今年下半年很可能也会走出上行趋势,但应注意的是,由于这些地方潜在供应仍然太大,因此不可盲目乐观。经济学家马光远就表示不是十分看好三四线城市地产的前景,他坦言,未来只有20%的城市住房具有投资价值,而这20%更多会出现在一二线城市,即便房贷政策出现微调,受益的也就是这20%。

  不过,一二线和三四线楼市走势分化显著已经逐步得到确认。中国指数研究院发布报告指出,2014年我国房地产市场步入调整期。受早期拿地、新开工量较大影响,市场供应量增加,需求入市放缓,在供大于求的压力下,房价结束2013年的上涨趋势,大多数城市住宅均价出现下跌,不同城市价格走势分化明显。

  业内人士对此表示,尽管一线城市楼市在年末回暖明显,但是大多数三四线城市依然处在去库存压力之下。大多数城市的楼市在2015年将结束持续多年的供不应求、房价单边上涨的局面。市场已经进入一个供需相对平衡,甚至开始进入了供过于求的局面。与此同时,行业门槛也在不断提高,主动退出和寻求并购的中小开发商增多,大开发商有机会借此提高行业集中程度。

  有分析认为,在当前整体呈现疲软的大背景下,继续调整将是今年楼市的主基调,房价很难在短时间内大幅反弹。

  城市与竞争力研究中心主任、住房绿皮书主编倪鹏飞表示,今年住房市场将呈现双重分化的趋势:首先,一二线和三四线城市的分化调整,一二线城市需求旺、消化快,调整时间较短;三四线城市需求弱、供给多、消化慢,调整时间较长。其次,短期调整和长期调整的分化。从目前的局势来看,仍存在短期调整的可能性,而长期的调整则需要很长一段时间。在双重分化的状态下,调整难以走出衰退的态势,整体呈现出乏力表现。不过,部分一二线城市,特别是一线城市的调整和回暖在2015年有可能实现。

  限购退出回归市场调节

  在楼市低迷之际,全国各地陆续给限购限价的调控政策松绑,46个曾经出台限购令的城市,如今仅剩北上广深及三亚5个城市仍在坚守。而去年底有关上海即将放松限购政策的传言,更让市场对一线城市全面退出限购令产生期待。

  在倪鹏飞看来,一二线城市房价今年继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变,仍在坚守限购的5个城市有望在年内全面放开。有专家指出,楼市将更多地通过市场价格而非行政手段调节市场供求。

  “今年一线城市放松限购的可能性是存在的,但全面取消的可能性不大。”不过,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,即使北上广深等一线城市取消限购,这一政策对房地产市场整体的影响也是微乎其微的。

  事实上,即使限购令全面实现松绑,楼市也难再现过去“黄金10年”的高速增长。此外,2015年,一线龙头房企已经不再单纯追求规模上的全速扩张,开始思考如果更好地内生性成长,“有质量”地增长,这也将成为贯穿全年的主旋律。

  倪鹏飞认为,密集救市政策的推出虽然对缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有积极的作用。但是在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境下,即便政府强力刺激,房地产市场也将风光不再。因此,为应对住房市场的调整,政府首先需引导市场预期,加强宏观调控,稳定住房消费;其次,要加快改革,为市场发挥决定性的调节作用创造环境;最后,要培育新的增长点,发挥房地产对经济增长的促进作用。

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