导读:即使北上广深等一线城市取消限购，这一政策对房地产市场整体的影响也是微乎其微的。

　　房地产市场在2014年末出现企稳迹象之后，2015年能否继续回暖受到市场广泛关注。由中国社科院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告（2014-2015）》指出，2015年房价将以软着陆为主，限购政策可能全面退出，一线楼市有望在下半年出现复苏。从长期来看，房地产市场将呈现时间更长、速度更慢、程度更深的L形调整，中速增长或将成为楼市未来发展的新常态。

　　房地产对经济影响减弱

　　对于一二线城市的复苏，看涨已经成为2015年市场普遍的声音。地产专家杨红旭直截了当地说“2015年一线城市必涨”。多数业内人士预测，2015年房地产对经济的影响将会显著减弱。而这一判断主要是基于近期各项数据的回暖。

　　在刚刚过去的这一年，进入2014年10月后，全国楼市一改持续多月低迷的局面，成交量确实开始回升。其中，作为楼市风向标的一线城市尤为明显。从数据上看，CREIS中指数据显示，10月42个主要城市成交量达2416万平方米，环比增长12.6%，创年内新高。此外，从更能准确反映房地产市场走势的30个大中城市商品房销售面积数据来看，11月其同比增速转为正增长。

　　中金公司首席经济学家梁红预计：“2015年二季度统计局的商品房销售面积当月同比增长也将转正。鉴于商品房销售回归正增长对房地产投资具有积极影响，2015年房地产投资增速可能超预期，同比增长可能达到10%。”

　　在系列政策微调的推动下，自2014年10月以来，商品房成交面积增速确有改善，且这一势头仍在延续。从过往经验来看，在房地产销售周期的转折点附近，30个大中城市的局部的销售数据比全局的数据反应更迅速。

　　调整仍是楼市主基调

　　那么，一二线城市销售好转，是否会带动三四线城市好转?

　　由于一线城市商品房销量占全国销售的10%左右，目前市场对一线城市商品房销售增速好转争议不大。2014年11月北上广深商品房销售面积同比增长13%，但市场对三四线城市销售好转存在疑虑。专家认为，根据过往数据来看，当前一线城市销售回暖，可能是三四线城市销售好转的前兆。背后的逻辑可能是，货币政策是总量政策，如果货币政策变化，对不同等级的城市的销售均会有影响。三四线城市今年下半年很可能也会走出上行趋势，但应注意的是，由于这些地方潜在供应仍然太大，因此不可盲目乐观。经济学家马光远就表示不是十分看好三四线城市地产的前景，他坦言，未来只有20%的城市住房具有投资价值，而这20%更多会出现在一二线城市，即便房贷政策出现微调，受益的也就是这20%。

　　不过，一二线和三四线楼市走势分化显著已经逐步得到确认。中国指数研究院发布报告指出，2014年我国房地产市场步入调整期。受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，需求入市放缓，在供大于求的压力下，房价结束2013年的上涨趋势，大多数城市住宅均价出现下跌，不同城市价格走势分化明显。

　　业内人士对此表示，尽管一线城市楼市在年末回暖明显，但是大多数三四线城市依然处在去库存压力之下。大多数城市的楼市在2015年将结束持续多年的供不应求、房价单边上涨的局面。市场已经进入一个供需相对平衡，甚至开始进入了供过于求的局面。与此同时，行业门槛也在不断提高，主动退出和寻求并购的中小开发商增多，大开发商有机会借此提高行业集中程度。

　　有分析认为，在当前整体呈现疲软的大背景下，继续调整将是今年楼市的主基调，房价很难在短时间内大幅反弹。

　　城市与竞争力研究中心主任、住房绿皮书主编倪鹏飞表示，今年住房市场将呈现双重分化的趋势：首先，一二线和三四线城市的分化调整，一二线城市需求旺、消化快，调整时间较短；三四线城市需求弱、供给多、消化慢，调整时间较长。其次，短期调整和长期调整的分化。从目前的局势来看，仍存在短期调整的可能性，而长期的调整则需要很长一段时间。在双重分化的状态下，调整难以走出衰退的态势，整体呈现出乏力表现。不过，部分一二线城市，特别是一线城市的调整和回暖在2015年有可能实现。

　　限购退出回归市场调节

　　在楼市低迷之际，全国各地陆续给限购限价的调控政策松绑，46个曾经出台限购令的城市，如今仅剩北上广深及三亚5个城市仍在坚守。而去年底有关上海即将放松限购政策的传言，更让市场对一线城市全面退出限购令产生期待。

　　在倪鹏飞看来，一二线城市房价今年继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变，仍在坚守限购的5个城市有望在年内全面放开。有专家指出，楼市将更多地通过市场价格而非行政手段调节市场供求。

　　“今年一线城市放松限购的可能性是存在的，但全面取消的可能性不大。”不过，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，即使北上广深等一线城市取消限购，这一政策对房地产市场整体的影响也是微乎其微的。

　　事实上，即使限购令全面实现松绑，楼市也难再现过去“黄金10年”的高速增长。此外，2015年，一线龙头房企已经不再单纯追求规模上的全速扩张，开始思考如果更好地内生性成长，“有质量”地增长，这也将成为贯穿全年的主旋律。

　　倪鹏飞认为，密集救市政策的推出虽然对缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有积极的作用。但是在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境下，即便政府强力刺激，房地产市场也将风光不再。因此，为应对住房市场的调整，政府首先需引导市场预期，加强宏观调控，稳定住房消费；其次，要加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境；最后，要培育新的增长点，发挥房地产对经济增长的促进作用。