专家观点

　　2014年，在楼市严查、取消限购、限贷新政、撤县设区、公积金政策调整等积极因素的推动下，石家庄房地产市场保持了持续平稳和健康有序发展，政策刺激产生了一定效果。但不可否认的是，整个楼市的持续观望情绪较浓，成交量还不太尽如人意，房价普遍缺乏上涨动力，“去库存”色彩明显，楼市正在深度调整中艰难地软着陆。2015，石家庄房地产市场将继续保持平稳发展的态势，且量价有望小步温和提升。因此，“稳中有升”将成为年度石家庄房地产市场发展的主基调。

　　政府或将释放房地产行业的利好政策

　　2015年我国经济运行的国际环境总体趋好，世界经济将继续保持复苏态势。国内基本面和改革因素仍可支撑经济中高速增长，但一些短期、结构性与长期性因素将会对经济增长造成冲击和制约，保持经济持续平稳增长仍面临很多挑战。房地产全国性的量价齐降带来房地产投资开发力度的锐减，直接影响到宏观经济的整体走势。加之，房地产行业产业关联度高，与钢铁、建材、家电、装饰材料等多个行业紧密相关，且房地产投资占固定资产投资比重达四分之一，房地产市场低迷将严重掣肘投资及相关行业的增长。因此，政府有可能采取更为积极的财政政策，有望适时适度微调货币金融政策，诸如调整税费、降息降准、微调限购、利率折扣、降低首付比例等。

　　市场可能在今年第四季度呈现回暖迹象

　　据石家庄市住房局提供的数据显示，2014年石家庄市区全年商品房成交面积同比增长41%，成交均价同比增长7%。由此可见，销售面积同比增速的下降过程已结束，成交面积上市场在快速恢复。尽管由房地产下降所带动的经济下降过程还没有结束，但正在接近尾声。商品房上市量将逐步增加，成交更加趋于活跃，房价可保基本平稳。截至2014年底，石家庄新建商品住房供求比为1.03:1，供求基本平衡。按照政策落地过程和企业决策周期的综合分析，特别是随着房企稳定去库存，房地产市场或将在今年第四季度明显回暖。石家庄房地产市场刚需和改善性需求都很旺盛，这也为市场回暖提供了坚实的物质基础。同时，房地产销售回暖往往要领先于房地产投资，加之目前房地产投资活动波动弹性的下降，尽管2015年房地产市场有望回暖，但房地产投资下降趋势仍会继续。

　　房企转型与市场分化的速度进一步加快

　　当前，我国经济进入了“新常态”，增速的放缓必将推进结构的调整。房地产跟经济密切相关，国家经济进入新常态必然导致房地产的新常态，必然倒逼房地产业的转型升级。2015年将会是石家庄房地产市场更加规范和持续改善的一年，楼市的良性运行正处于“软着陆”的实现过程中，已非常明显的楼市分化也将持续下行。继恒大、保利、万达、富力来石后，富力、华润置地以及碧桂园等品牌房企也先后入驻，促使市场发展更加成熟，购房观念日趋理性，居住品质不断提升，但多元化发展格局带来的竞争也是非常激烈的。随着不动产登记制度的推行，房地产税箭在弦上，这也加剧了房地产行业的重新洗牌。房企转型将呈现强者恒强、大者恒大、中小企业被淘汰或兼并的局面。市场分化将使住房产品更加细分、差别更加明显、业态不再单一。

　　城镇化、一体化将支撑房地产行业发展

　　新型城镇化战略是房地产市场机遇期的重要依托，但新型城镇化不是房地产的城镇化，而是人的城镇化。这个过程绝不是一蹴而就的，核心是要用配套产业来系统解决人“进的来，留得下，能发展”的问题。近两年，石家庄将市区周边四镇与主城区接轨和调整部分行政区划，拓展了新型城镇化发展空间，拉开了城市发展的框架，较好地支撑了大省省会建设，但下一步要着力解决好关联产业转移和城市功能重构的问题，以增加城市发展的速度和后劲，避免因政策“之风”而点燃房价“虚火”。

　　商业地产将逐步实现区域均衡化和经营差异化

　　据石家庄市住房局提供的数据显示，截至2014年底，石家庄商业办公类用房累计可售472万平方米，供求比为2.02：1，呈现供大于求的局面。按照2014年月均成交7万平方米的速度计算，完全消化掉现有库存需67个月，超过正常库存消化周期。但不可否认的是，商业地产市场在2014年逆势反弹，且2015年有望努力向前。总体而言，石家庄商业地产整体饱和，局部结构性过剩，区域分布不均，同质化竞争明显。

　　影响2015年石家庄房地产市场发展的因素还有很多，持续不断的楼市严查、强劲的改善型需求、庞大的刚性需求群体、“单独二胎”政策、日益理性的购房观念等等。尽管当前石家庄房地产市场从直观层面来看形势依然严峻，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。2014年，石家庄的楼市表现，既不是崩盘，也不是拐点，而是分化和调整。2015年，经过自我消化和转型重构之后，石家庄的房地产市场将仍然处于上升通道中，并将更加健康规范。