去年市区实际房价跌幅8%~15%，住宅及土地交易双双跌入冰点；今年政策或将继续宽松，但住宅供求回落可能性大，写字楼与商住公寓市场竞争激烈——

　　■福州晚报首席记者 江海 文/摄

　　去年福州楼市呈现了怎样的特征？而今年的福州楼市又会是怎样的情况？无论是房地产从业者还是普通市民，相信现在对这些问题都很关心。前日，福州晚报与易居中国克尔瑞信息集团联合发布了《2014年福州房地产市场总结及2015年展望报告》（以下简称《报告》）。《报告》认为，2015年福州楼市供求双双回落仍然是大概率事件，福州住宅房价会随着库存的逐步消耗而先抑后扬，但是在写字楼和SOHO（商住公寓）市场上，竞争将空前激烈。

　　去年住宅及土地交易

　　都跌入冰点

　　2014年福州楼市难熬，对此已经不需要再耗费笔墨。不过福州晚报记者采访中却了解到一些很重要的细节，值得关注楼市的人参考。

　　A 福州市区实际房价跌幅为8%~15%

　　“说到2014年的房价，很多人都觉得是跌，但对于实际跌幅，人们认识上则有很多偏差。比如，我们的监测表明，福州的别墅物业价格2014年不仅没跌，还环比上涨了46.82%。”克尔瑞信息集团福州机构总经理张旭东说，2014年福州五区商品住宅成交均价受成交结构改变的影响，年度走势相对平稳，但是月度走势下滑明显，至8月政府轮番出台救市政策后，降价趋势才有所抑止，走势回归平稳。闽侯方面扣除个案因素影响，走势与五区基本一致。

　　2014年福州市区房价走势平稳，主要是受成交结构改变影响。例如，2014年福州别墅物业成交均价为30074元/平方米，环比上涨46.82%，成交金额占比6.34%，环比增长9.78%。另外精装物业的成交权重加大，也是影响去年房价的重要因素。

　　记者获悉，在剔除这些因素后，福州五区去年实际房价的跌幅应该在8%到15%之间。概括来说，2014年福州楼市房价整体走势为：降价-过渡-降价-救市-趋于平稳。

　　B 住宅交易及土地交易都跌入冰点

　　商品住宅交易量方面，2014年福州市区商品住宅成交量为214万平方米，闽侯成交量为126万平方米，双双下跌。尤其是闽侯，受到市区降价及限购政策取消的双重冲击，跌幅高达43%。

　　在成交热点方面，受部分大盘集中放量的影响，2014年仓山旧区成交量逆势大幅上扬，上涨幅度近500%；金山板块尚有余温，在2014年的总成交量中占比最大，与2013年基本持平；东区及中心城区的成交量虽然有一定程度下滑，但是依旧位列前茅，仍然是福州楼市的热点。在住宅供应量方面，截至2014年年底，随着12月供应量的急剧攀升，福州五区和闽侯库存量和去化周期均创历史新高。记者获悉，目前五区和闽侯库存量为37043套，465.75万平方米。其中144平方米以下面积段产品库存压力较小，而144平方米以上“再改善”及高端产品受制于高单价、高总价、限贷等因素，去化极为缓慢，库存压力比较大。

　　在土地市场上，2014年福州主城区及近两年热点区域闽侯县，住宅属性的土地出让大幅减少，供应量低至冰点。

　　“现在业内普遍都很关注一个问题，就是住宅用地供应紧缺，而商业办公用地出让太多了。”不少福州房地产开发企业负责人对福州晚报记者表示，去年商办属性土地占据9成以上份额，主导土地市场，而早前发展缓慢的马尾区域，受福州新区规划利好的影响，住宅属性用地出让达近三年最高值，为59.12万平方米，环比翻两番。

　　C 写字楼去化周期为4年SOHO需要2年

　　2014年，福州写字楼物业供应量达到了46.53万平方米，达历年最高，成交量却仅有15.05万平方米，为2012年至今的最低谷，供求比例严重失调，库存量节节攀升。

　　根据克尔瑞在福州的调查，2010年福州写字楼供应面积为13.4万平方米，而成交面积为8.8万平方米，供求基本平衡；2011年供求数据分别为28.3万平方米和9.4万平方米，明显供过于求；而到了2012年亦有22.2万平方米的供应无人埋单；即便在需求最旺盛的2013年，仍有7万平方米左右的供应富余。而2014年前三季度，福州写字楼供需出现了近五年最大的差距，供应面积高达35.54万平方，而成交却仅有不足10万平方米。

　　“由于写字楼的供应时间节点过于集中，短期内实际使用需求不足，导致供过于求。”克尔瑞福州机构高级分析师黄彬亦说，近期部分新写字楼的售价几乎与周边住宅价格“平起平坐”，甚至出现倒挂。比如，北江滨一个新写字楼项目的开盘均价为22500元/平方米左右，低楼层价格则在21000元/平方米~22000元/平方米不等。

　　而SOHO类产品的形势更是严峻。2014年，福州SOHO物业供应达历年最高的38.08万平方米，成交面积为21.42万平方米，同比去年微跌6%，其中，近郊低价SOHO产品占据绝对主力，领跑福州SOHO市场。成交均价则下滑至12572元/平方米，同比下跌19%。至2014年底，库存量为37.88万平方米，以近两年市场消化水平，去化周期约需要2年时间。

　　今年住宅市场供求双双

　　回落可能性较大

　　从上述分析可以看出，2014年福州楼市遭遇多事之秋，日子难熬。因此，在多项救市政策出台后，很多业内人士都期望2015年的福州楼市能迅速摆脱困境。然而，这个期望，现在看来并不现实。

　　“宏观政策宽松稳定，住宅市场先稳后升，商办市场持续高压。”克尔瑞信息集团福州机构总经理张旭东说，这就是他对2015年福州楼市的预测。

　　A 今年宏观政策将会继续宽松

　　2014年无疑是中国房地产市场调控政策的拐点。由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下，自下而上的救市措施频出，超过市场预期，但也在情理之中。毕竟，前期“微刺激”的边际效应递减，经济下行压力与日俱增，需要稳定住房消费，防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增速。

　　因此，预计在放松“限贷”之后，2015年后续仍会有稳增长的政策跟进，信贷环境将维持宽松。

　　B 土地市场住宅用地供应或增加

　　“大家都很渴求住宅地块，因为现在出让的商业及办公地块这么多，市场接受度有限。”多家福州房企负责人表示，2014年，福州住宅属性用地出让为近几年的最低值，除马尾外，主城区及闽侯的住宅属性用地出让都降至冰点，办公物业的供应却均占据整体土地供应量的9成以上。

　　由于这一情况已经严重影响了住宅的后续供应，预计在2015年，东区板块及仓山旧区板块将放开住宅用地供应量。而马尾区域受新区规划及自贸区申请成功的影响，区域热度将再度提升，业内对整体土地放量的预期都比较强烈。

　　C 商品住宅市场供应将减少

　　那么在销售方面，今年福州商品住宅的销售情况会怎样呢？

　　“从福州五区加闽侯项目的存量及土地存量来看，2015年供求双双回落的可能性将比较大。”张旭东表示，福州房价在高库存压力之下，未来较长一段时间价格缺乏上涨动力，继续保持相对低位运行，而随着库存的逐步消耗，再加上2014年土地市场的供应短缺，今年下半年市场价格有望小幅回升。

　　在板块主战场上，2015年也将发生巨大变化。福州楼市中传统的热点板块如金山、市中心，由于供应断档，将陆续退出主战场，而2014年已经成为热点板块的东区及仓山旧区将进一步扩大市场份额，或将成为新板块的霸主，而闽侯方面曾经的主战场甘蔗板块也将逐步冷却，南屿板块或将一枝独秀。

　　D 写字楼和商住公寓将遇严重挑战

　　当前，福州写字楼面临高库存高去化的周期压力，同时又丧失限购限贷优势，未来随着鳌峰洲、祥坂、马尾新城等地更多的写字楼项目入市，写字楼市场将呈现一片红海，竞争程度将空前激烈。

　　在SOHO方面，目前福州市场的库存虽然不大，但是潜在供应量巨大，未来竞争格局相当严峻。

　　记者调查获悉，就在短短的两个月前，福州的SOHO市场，还是近郊产品的天下，市区则因项目稀少而逐步沉寂。然而到了去年年底，形势迅速发生了逆转。2014年第四季度，福州入市的SO？HO项目总体量达111万平方米，其中市区高达99.5万平方米。

　　“据我们统计，以鳌峰洲万达广场SOHO入市为节点，福州SO？HO市场正式进入快速发展阶段，2010年至2013年总供应量为85万平方米，而接下来，新一轮SO？HO供应潮总体量预计也将超过80万平方米，如此庞大的后续体量，在福州还是第一次。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东坦言。

　　面对“史上最大”的SOHO供应潮，不少人都不禁要问：福州市场能消化得了吗？“目前市中心SOHO供应量已达到历史高峰。”CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬称，福州SOHO产品可预测的潜在供应量约160万平方米，如果以2012年最好的成交量37.8万平方米来算，消化周期也要4.2年，销售压力巨大，未来竞争格局极为严峻。“从2014年末至今，五区SOHO供应为6103套，成交1619套。与2013年相比，成交量锐减四成。”