□中国社会科学院城市与竞争力研究中心倪鹏飞

　　住房市场从2014年一季度开始便进入调整状态，三季度更是进入全面调整阶段。笔者认为，本次调整是住房市场三期调整的重合，也决定中国住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

　　住房市场全面调整

　　自2014年前两个月开始，城镇商品住房销售额开始下降，并快于销售面积的下降，这意味着新建商品住房价格开始总体下降。这次调整与此前相比，一次性由正转负，规模缓步下行，程度逐步加深，范围逐步扩大。这是在新的宏观背景下，在住房市场发展关键阶段，各方主体通过市场相互博弈而进行的一次自发调整。

　　从本次调整宏观背景看，此轮住房市场调整与2008年、2011年及其以前几次调整有许多不同。

　　第一，中国经济步入“新常态”。在经历30多年10%左右的高速度后，中国经济开始进入增长平稳，经济结构优化，经济驱动力转换的新常态。宏观经济与住房发展的关系或将发生变化。

　　第二，保障房建设取得实质性进展。2008-2013年城镇保障性住房达1400万套；2014年1-9月，全国城镇保障性安居工程已开工720万套，基本建成470万套。到2014年9月底，已累计解决4000多万户(1.2亿人)城镇家庭的住房困难。

　　第三，改革全面深化与治理经济理念转变。党的十八大和十八届三中全会后，全面深化改革获得实质性快速推进，治理经济的理念转向充分发挥市场的决定作用，政府宏观调控转为区间调控和定向精准调控。

　　第四，国际经济与住房形势有了新的变化。2013-2014年，全球经济继续放缓，但经济增速不再下降。与之前年份相比，2013-2014年的全球住房市场已经反弹至新的高峰。2013年，“莱坊”(Knight Frank)全球住房价格指数的年度增长率达到8.4%，不但远高于2012年4.6%的增长率，也是1995年以来的最高值。进入2014年，住房市场的增速仍然较高，第一季度同比增长率达到7.1%，第二季度下降为5.2%，仍处于较高水平。2013-2014年的中国住房市场已经与全球房地产市场紧密联系，并且已与海外局部地区住房高端市场形成竞争格局，海外置业的高速增长分流了国内高端住房市场需求，也抑制了房地产企业的住房建设投资。

　　三期调整叠加

　　本次调整是住房市场三期调整的重合，也决定住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

　　第一，这是一个长期走势的调整(长周期衰退)。按照国际经验，2013年将成为中国住房由规模扩张向质量提升的转折期。

　　需求最终决定于人口结构。一是看劳动适龄人口，2010年15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，2013年这个比例下降到72.8%，65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。二是看婚龄人口，上世纪70年代初和80年代中后期的人口高峰，带来了房地产“刚需”的增加。我国20-39岁年龄的人数在2015年后将出现明显下行趋势。我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。三是看城镇人口。城镇新增人口在2010年达到2500万的峰值后，也开始明显下降。四是看住房存量。城镇居民住房2013年人均达到33平方米，尽管城镇居民人均可支配收入仍将快速增长，进而导致住房需求将继续增长，但告别短缺时代的住房需求收入弹性将明显下降。

　　2010-2015年劳动力人口、城镇人口、婚龄人口以及住房存量的变化共同促成国内房地产在长周期上出现增长拐点。住房市场发展将由高速增长到中速增长、加速增长向减速增长、从“卖方市场”到“买方市场”转变。

　　第二，这是一个中期波动的调整(中周期衰退)。从国际经验看，房地产存在着10年左右一次的中周期。自改革开放以来，中国经济也存在一个10年左右一次的中周期。

　　第三，这是一个短期波动的调整(短周期衰退)。自1998年以来，中国房地产市场每3年左右会出现一次周期性波动的过程，迄今已分别经历1998-2001年、2001-2004年、2004-2008年、2008-2011年、2011-2014年等5个短周期。

　　而从此轮住房市场波动看，这是开发商行为、消费者行为、地方政府行为、金融机构行为、中央政府行为的博弈结果，是一次住房市场自发的调整。

　　从基本原因看，供给过度是主要原因。2013年中国房地产几乎达到疯狂的程度，由此带来了供大于求。2013年12月底，中国新建商品住房待售面积32403万平方米，同比增长37.2%。到2014年9月底，中国新建商品住房待售面积增加至37676平方米，同比增长28.5%。

　　从关键原因看，投资者预期发生改变。宏观背景的变化以及三期调整的重合，2014年初开始，市场预期发生改变。在住房市场上，购房意愿急剧下降，同时刚性需求和改善性需求在2013年获得提前释放。开发商投资信心下降，住房新开工面积出现负增长。2014年1-9月，中国商品住宅新开工面积为91754万平方米，同比下降13.5%。同时，至2014年9月，租金指数同比上涨2.6%，较上年末涨幅下降2.1个百分点。

　　导致住房市场调整的直接原因是资金紧缩。住房金融同时连着房地产的供给与需求。在金融市场上，金融机构预期改变，一方面导致开发商的资金来源紧张，影响住房投资；另一方面导致抵押贷款下降，影响住房需求，最终也影响住房开发投资。面对逐步转向深度和全面的调整，决策层陆续采取一些应对政策，不再采取行政或经济调控救市措施，而是借助市场发生变化机遇，允许地方政府和金融机构解除行政性的限购和限贷政策，稳定住房消费。尽管如此，受预期影响，金融机构住房资金供给增速依然逐步下滑。

　　长期可持续 短期压力大

　　本轮调整是住房市场自发调整，是前期过度高涨后的周期性衰退和调整，具有必然性和合理性，调整总体上比较温和，风险可控，无论对房地产、宏观经济，还是社会民生都具有一定积极意义。

　　第一，有利于实现住房市场供求平衡。短期内，价格和销售面积下降，引致投资增速下降，开工面积和土地购置面积负增长，进而导致未来减少和消化库存，实现供求再平衡。长期内，有利于认清未来趋势变化，调整预期，降低投资增速，减少施工面积，降低住房的潜在供给。

　　第二，有利于通过市场解决居民的住房问题。通过市场解决大多数人的住房问题既公平又有效率，但是过去住房短缺导致价格增长远高于收入增长，影响居民住房问题的解决。住房进入买方市场，住房适当过剩及其调整，有利于价格平稳，减轻居民购房压力。

　　第三，通过危机和衰退，有利于淘汰落后房企，优化资源配置和提高经济效率。

　　第四，有利于经济结构调整。住房市场调整，房地产投资的利润下降、竞争加剧和风险增加，有利于改变长期以来资源向房地产领域集中的局面，增加了市场主体经济结构调整的动力。

　　第五，有利于促进居民自主创业。前期的住房投资虽然抑制了前期的创业，但是提前拥有住房资产，有利于抵押贷款融资，也有利于大众后续的创业。

　　然而从短期影响看，住房市场调整拖累了短期经济增长，增加系统性金融风险。

　　首先，降低经济增长和就业水平。在宏观经济下行压力大的背景下，住房投资下降拖累经济增长。初步测算，2014年房地产投资对宏观经济增长的直接贡献为0.48个百分点，比2013年对经济增长的直接贡献下降0.35个百分点。可以说经济增长下降的百分点主要是由房地产投资下降引致的。房地产投资相关产业属于劳动密集型产业，投资下降也影响就业增加。

　　其次，影响政府收入增加。目前房地产税收与土地出让收益占政府尤其是地方政府收入比重较大。不少地方政府与房地产相关的税收占地方税收比重为40%-60%，土地出让金收入也接近地方税收收入规模，住房市场调整使许多地方政府面临入不敷出的压力。

　　最后，增加系统性金融风险。这些风险包括：库存增加、空置严重、结构失衡、政府收入减少、增加抵押贷款恶意断供、开发企业资金断裂、信托机构对付违约、政府还贷违约等。这些情况如果出现并蔓延，将面临系统性金融风险。其中，开发商资金断裂和政府债务违约风险程度最高。