前十房企霸占市场四成以上份额

　　要说哪些开发商最受市民喜爱，还是要用事实说话。近几年“马太效应”越发明显，万科、越秀、保利、碧桂园、雅居乐、敏捷、时代、富力以及中海都是广州市场上的销售领跑者。据网易房产统计，从今年1月1日至12月20日，全市共网签67807套住宅单位，而销售套数前十名的开发商旗下项目共签约29154套，占了签约总套数的42%。这也就意味着，有签约记录的超过60家开发商中，十家瓜分了一手住宅市场超40%的份额，而其余不到60％的份额由另外50家去分。不过，记者发现，还有一些房企由于在一些项目是合作开发模式，所以在统计中该项目的网签套数未被算入某集团份额内，比如方圆的花语水岸全年签约套数超过1200套，但该盘是方圆和合景合作开发的。另外，新入广州的深圳深业集团虽然平时表现低调，但其在广州金沙洲的深业江悦湾一年签约超过800套，也跻身前20名热卖房企行列。

　　而在排名顺序上，和去年相比，可以说万科的进步最为明显，万科去年在广州市场上住宅销售套数仅为3126套，在广州房企中排名第5，但今年如果不出意料，则基本确定可以稳拿销售套数冠军。但去年以7763套排名第一的碧桂园，今年的销售套数跌了一半都不止，仅有3000多套。保利、越秀、敏捷等房企在销售套数方面的排名则和去年相差不了太多。

　　从各热销房企的产品均价看，基本在8500~20000元/m2，其中1.5万~1.6万元/m2这个价格段最多，也可以看出广州“刚需”客户对产品价格的接受程度。但比较意外的是，保利、中海和中海的销售单价都超过2万元/m2，中海甚至突破2.4万元/m2，这与三家集团今年在广州豪宅市场表现出色有较大关系。广州日报记者陈白帆

　　投资跟着大势走 慧眼识金咪走宝

　　岁末年初，不少人又开始幸福的烦恼——年终奖怎么花？最任性的花法当然是“随便花”，但不想“今年又白干”的工薪族金领族恐怕还是得好好谋划一下这笔款项的去处。投股市？每天上落几百点，没有强心脏恐怕难以承受得起正负10%的震荡；选理财产品？看到理财产品的警告小字“理财非存款 投资需谨慎”就心塞。好吧，还是去买房，但没有名额怎么办？

　　广州住宅限购尚未解除，商用物业是有限选择，但全市在售商用物业如恒河沙数，该选哪里呢？据网易监控“阳光家缘”成交数据，今年1月1日~12月22日，全市成交一手商铺9400套，均价26059元/m2，成交前十的大户除两个市区商场铺项目以及两个增城大型社区商铺项目外，其余全部为萝岗和番禺的商业公寓项目；全市成交一手办公类物业19363套，均价20100元/m2，成交前十的大户为遍布南沙、番禺、花都、增城和萝岗的公寓项目。

　　从成交数据来看，广州往东和往南发展的大势非常明显，投资跟着市政规划走是关键，毕竟政府可以在规划公共资源配套发挥“有形之手”的作用，这比单个开发商“单打独斗”或几个开发商“抱团开发”要来得有效。广州市在售商用物业多数集中在南沙、萝岗、增城等地，目前尚属于“价值洼地”，如果没有规划利好的“加持”，恐怕非常难吸引投资者进入。近期最热门的是自贸区概念，南沙区商用物业也不会错过这个出货时机。

　　如果投资者看中的商用物业区域目前还刚在起步阶段，投资者应该关注周边是否仍有同类型的项目，多家企业共同“做旺”一个区域相对于单独开发要来得容易。在多个同类型物业中，投资者应选龙头商用物业项目来投资，因为不排除区域内有一些搭顺风车的项目，这些项目的成熟时间很有可能会落后于龙头项目。此外，投资综合体项目的风险也低于投资单个商业体的风险，商业讲究“百花齐放”与客源共享，公寓、办公楼、商场虽说针对不同客群，但是人气畅旺，对任何一个门类都有好处。

　　目前市内商场铺项目已较以前大为减少，对投资者来说，有限的资金在市区旺地买商铺也只能选商场铺。如果投资者看中商场铺，最好别只看低投资门槛，最好能选街铺或者靠近“头位”的商铺，商场铺日后还是要交给业主自行出租，位置好的铺位出租难度较低。广州日报记者 李凤荷

　　2014年的日历还有几天就要翻过去了，2014年的楼市虽然历经萧条但也不乏热闹，不过不可否认的是，随着中国经济进入新常态，整个楼市的生态也发生了变化，在这个习惯性进行年终总结的节点，自2000年就开始推出的“叱咤楼市风云榜”再次揭晓，纵观“市民最喜爱房地产品牌企业、最喜爱楼盘、最具投资价值物业”榜单结果也可以发现，即使时移势易，受到喜欢和欢迎的东西都是万变不离其宗——实用、性价比高，今年能成为大赢家，继续在楼市叱咤风云的就是能坚持自己的风格，始终如一推出最好产品的。

　　2014年可以说是房地产行业跌宕起伏的一年，楼市行情虽不是历史最差的，但却是争议最多的。市场先抑后扬，企业竞争激烈，去库存始终是首要任务，大部分企业在9月30日央行房贷政策后销售业绩有明显好转，其中恒大等企业表现优于市场，但部分企业也依然面临巨大的去库存压力，距离年初制定的销售目标依然有很大差距。

　　而这背后是房地产行业高速发展了十多年之后，整体格局已经发生改变。从全国范围来看，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限，其中部分二、三线城市增长过快，需求已被透支。新房高增长时代已经终结，在向平稳发展的过渡阶段中，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。毋庸置疑，中国的房地产市场正在经历着一次转折性的变化。不少业内人士表示，与过往三次楼市调整不同的是，今年以来房地产市场下滑的主要原因是新增住房供应超过内在需求，而非政策调控，而且支撑房产投资性需求的诸多因素正在消退。尽管政府采取了放松限购、限贷，降息等措施，但以往救市楼市就狂飙的状态或难再现，中国楼市高烧已退，从弯腰就能捡钱的“黄金时代”进入低速增长、更为理性的“白银时代”，而这将是中国楼市的“新常态”。表面上看，本轮楼市降温的直接原因在于信贷的收紧，供需结构的变化。然而究其根源，则是中国经济整体发展思路的变化。从近期出台的一系列政策来看，尽管房地产行业依旧将会扮演国民经济重要支柱产业的角色，但曾经单纯的以房地产为抓手、为杠杆、为救命稻草的经济增长方式正在也应当成为历史。

　　2014年的楼市值得反思，在中国经济进入新常态的状态下，房地产一定会走向常态化，价格机制会恢复正常，好的房产能卖出好的价格，不好的房产自然难以卖出好价钱。有专家表示，符合有本地特色、学区房、地铁房、“刚需”房四个特点的住宅就属于常态化下好的房产，房价会比通胀高1%，投资此类房产仍有获利的机会，以后投资房产就要像买股票一样仔细研究，选择出好的房产仍能获得不错收益。

　　广州日报记者 刘丽琴

　　最爱楼盘有“三宝”：傍地铁、“小三房”、优惠多

　　时至岁末，又到了盘点全年楼市风云的12月。与去年相比，今年的楼市行情较为平静，旺季不旺，淡季更淡。能保持全年热销的住宅项目仅占少数，而能在楼市走低时仍颇得市民青睐的楼盘，绝对能担当得起“市民最喜爱楼盘”的称号。纵观今年市区与郊区在成交量和产品口碑上脱颖而出的住宅楼盘，基本都具备下列几种特质。

　　不一定要市中心 但一定要有地铁

　　市中心的地铁盘动辄3.5万~4万元/m2，虽也不乏实力客户入场，但从成交热度来看，终究不如一些城郊板块的地铁楼盘更为火热。今年能让“刚需”买家们多看一眼的楼盘，几乎都是傍着地铁的项目。不过，这类楼盘多是地处新区，如萝岗、增城、从化等片区。尽管目前新区的交通路网及生活配套仍有待完善，往返市区的路程不够“就脚”，但胜在项目临近规划中或施工中的地铁线路，而且价格也比市区盘更有看点，产品设计上亦毫不逊色。

　　诚如多位资深房地产人所言，随着城市外拓脚步的加快，郊区的定义不再是地理位置上的远近，而是公共交通是否便捷。傍地铁而生的宜居新城，自然吸引了众多怀揣着“买一个未来”的市区购房者到此置业安家。

　　面积不用太大 最好是“小三房”

　　自广州住宅限购政策落地以来，“婚房客”成为楼市的绝对主力买家。无论是市区还是郊区的住宅项目，热销的户型几乎是清一色的“小三房”。所谓“小三房”，指的是建筑面积在100平方米以内的紧凑三房户型。限购后的第一代“小三房”，以90平方米左右的三房居多，当它成为市场主流产品之后，分流了大批置业80平方米两房和110平方米三房的买家。时至今日，“小三房”的户型已经过多次升级，最厉害的“小三房”仅75平方米左右，而最舒适的“小三房”，面积虽有95平方米，但却带有主套双卫双阳台设计，空间实用率屡创新高。

　　眼下，这类“小三房”产品不但是“刚需”楼盘的明星户型，也是市场上主流新盘的标配户型。对于发展商而言，专注“小三房”的产品研发，主要是看准了买家们对“一步到位”置业需求、十分有限的购房名额以及不够充裕资金实力。而对于买家，市场上的“小三房”选择增多，虽然能更大程度地与自身经济能力及居住需求所匹配，但产品设计同质化情况加剧，千篇一律的“小三房”模板或难满足部分买家的个性化需求。

　　价格优惠还得能体谅“等贷族”

　　除上述两个特质外，今年由于房贷政策及公积金政策变化较多，市场上激增的“等贷族”更倾向价格亲民且愿意在付款方式上有所通融的住宅楼盘。尤其是第一至第三季度，房贷政策持续收紧，首套房贷利率优惠几乎绝迹，贷款利率不断上浮。为尽快回笼资金，从5月开始，广州楼市出现了一波接一波的楼盘降价潮，几番价格战后，不少楼盘的新货售价已经回落至去年同期。而这批率先降价的楼盘，看似挥泪甩卖，实则抢占先机，从同行手中抢来为数不多的购买力。

　　此外，部分房企和代理公司还携手金融机构及银行，为资金紧张的买家提供“零首付”或“首付分期”等服务，虽不能替代银行房贷，但也算解了近渴。

　　广州日报记者 王雯倩