◎严跃进

　　近日，中国政府网发布《不动产登记暂行条例》，并将于2015年3月1日起正式实施。不动产统一登记制度对不动产基础数据进行全面梳理，有利于各类调控政策的精准实施。对于农村土地市场的改革而言，也同样具有积极意义。

　　农村市场占有丰富的土地资源，不动产统一登记制度必须重点关注这些领域。相比城市土地市场，包括县城、建制镇、工矿区的农村土地市场更具复杂性。一方面，此前对于农村土地资产的登记和确权工作不到位；另一方面，各类配套政策存在缺陷、相关经济利益保护意识不够。这样就容易形成各类监管盲区，在农地入市、农地经营权流转、城郊结合部的土地市场开发等领域都有所体现。

　　从农地入市的角度看，虽然中央政府鼓励农村集体建设用地和国有建设用地同权，但此类集体建设用地背后的经济利益依然难以有效划分。最典型的表现是，部分乡镇工业用地背后的权属不清晰。部分城镇为了鼓励企业进入，在土地使用权的出让上违规操作，比如允许部分企业少缴或不缴土地使用费。此类用地的不动产统一登记制度缺失，造成大量土地经济利益流失。

　　从农地流转的角度看，主要涉及农村土地经营权的流转。在实际操作过程中，部分农户私下交易农地经营权，而绕过了村集体和更高一级行政机关的监管。这里一个重要原因就是农地以及附属建筑物没有落实好确权工作。即使有确权的动作，也因为历史原因而与实际状况不相符。尤其是考虑到农、林、牧、渔业的生产用地免缴土地使用税，部分农户会钻漏洞，造成各类侵权现象出现，也使得背后的集体经济利益流失。

　　城郊结合部的土地市场正面临大开发的趋势。但恰是因为此类土地未来增值空间很大，所以相应的利益诉求也比较多。现实情况也是如此，很多处于城市郊区的优质土地，会引来包括工业企业、农村集体经济组织、自然人三方面的争夺。同时也出现了部分用地被一方长期占用，而逃避缴纳各类税费的现象。甚至在涉及征地补偿的环节，对于一些权属不明晰的土地，会有各类扯皮的现象出现。

　　此类监管盲区的出现，真正的根源在于农地权属不清晰，而实质在于对农地背后的经济利益的分割出现了比较混乱的局面。现实中，农地市场的发展面临着一个不均衡的尴尬。一方面是部分农地的权属划分存在很大争议，轻则扯皮，重则诉诸法律。另一方面也存在各类被闲置、被撂荒的农地，造成潜在经济价值的流失。

　　加快农地不动产统一登记制度的推进，将改变过去架空土地用途管制的做法，从而遏制各类侵占农地利益的行为。

　　农地不动产统一登记制度的推进，在杜绝相关经济利益流失的同时，也能够平衡农村集体经济组织的资金状况。在新农村建设过程中，包括农田水利、村村通工程等，都需要大量资金的投入。此前通过举债方式进行落实，反而会阻碍农村经济的发展。未来通过对相应不动产的权属进行登记，能够对公共基础设施建设的资金投入进行更恰当的比例划分，从而缓解资金投入压力。

　　农村不动产统一登记制度的推进，能够带来公平和效率两个目标的实现。对于一个拥有明确权属证书的经营者或使用权人而言，将对土地资产的盘活和交易更有热情。相比过去各类侵权的做法，在该制度下，包括经营权在内的各类权利更容易分离，相应的土地级差收入也能够更好地体现，土地背后的经济利益也更容易得到有效配置。

　　在捍卫农地经济利益的同时，该制度的推进也会加快农村政治文明的建设和发展。随着农村集体建设用地使用权、房屋所有权、土地承包权的确权工作逐渐到位，随着农民积极参与到土地登记和颁证等环节中，农民的权益将得到最大保护，也更能激发出自豪感。这样一个制度的推进，也较好地吻合了新型城镇化建设的需要。随着农业户口和非农业户口制度的取消，城乡之间的隔阂也在逐渐消失。通过对农村土地市场不动产数据的重新归集和梳理，能够让农户重视土地市场背后的经济利益，也能够让他们积极拿起不动产统一登记制度的法律武器，来捍卫自身的各类权益。从这个角度看，不动产统一登记制度在农村市场的落地，将加快农村经济和社会改革的进程。

　　（作者为上海易居房地产研究院研究员）