近七年佛山土地成交数据显示今年前11个月商住用地出让面积仅423万㎡

　　记者梳理近7年土地成交数据，发现过去6年商住地出让金收入占财政收入比例均超30%。同时，过去5年土地价格涨幅均跑赢一手房价增幅。不过，上述“风光”今年不再现，成交面积创下7年来最低纪录、土地单价同比首次出现负增长。在土地存量有限、开发商买地越发谨慎的大背景下，今年会否成为佛山土地市场的“拐点”，引发各界猜想。

　　文/表 广州日报记者曾艳珠、陈振华

　　地价VS房价

　　最新：今年卖地面积7年来最低

　　根据佛山市房地产行业协会综合国土部门网站提供的数据，今年前11个月，佛山商住用地出让面积为423万㎡。而各区国土部门网站公布的数据显示，12月佛山拟出让土地总面积为55.2万㎡。即便这些土地全部卖出去，今年商住用地的出让面积，仍低于2008年~2013年的任何一年。

　　不过，这些土地未必能全部成功出让。12月5日，位于顺德龙江镇东华北路侧隔海一宗逾3.5万㎡商住地，就因无人报价而流拍。土地流拍多、开发商拿地不积极，成为今年佛山土地市场的两个突出特点。

　　盘点：五年地价涨幅跑赢一手房价增幅

　　土地价格直接影响房价。记者盘点发现，2009~2013年5年间，地价均正增长，跑赢一手楼价增幅。

　　在2012年，由于房地产政策土地和楼市都进入一个低谷期，土地单价同比微涨2.4%，但一手楼价下跌了6.55%。而在去年土地市场大热的行情下，一手楼价同比涨了8%，但地价涨幅是其6倍多。

　　今年，佛山前11个月的房地产成交面积和金额均超去年，但卖地肯定是负增长。过去连续5年土地价格涨幅跑赢一手房价增幅的“风光”将被打破。

　　疑问：地价涨幅回落房价会降吗

　　今年土地价格回落，未来房价也会跟着回落吗？佛山市房地产行业协会相关负责人骆仪克表示，今年地价虽然回落，但仍在高位，土地单价比2008年~2012年都要高，是2008年的三倍多。纵向比较可以发现，今年房价不及2008年的两倍。因此，房价与地价并不是完全对等变化。

　　一般情况下，地价占楼价的三分之一到三分之二。按今年的楼面地价，开发商至少要卖1万元/平方米才能保本。业内人士表示，这个价格购房者未必愿意埋单。只有土地价格下降到一定程度，才能带动楼价回落。因此未来房价走势如何需要市场来解答。

　　地价VS财政

　　6年中土地收入占财政收入均超27%

　　根据近年公开统计数据，记者发现，2009~2013年的五年间，商住用地出让金收入占政府财政收入的比重均超过27%。这是否意味着，佛山土地财政依赖程度高？广东省社会科学院教授丁力认为，佛山的这种状况并不罕见。“据我了解，有的地方卖地收入占财政总收入的比例都快要接近100%了，依赖程度更高，所以佛山的状况并不是特别突出。”丁力解释说。

　　广州市社会科学院高级研究员彭澎也认为，在全国各地卖地收入均比较高的大环境下，佛山状况可以理解。

　　过去五年中，2013年土地市场最火热。公开数据显示，2013年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地451宗，总供应用地面积1654.9万平方米，总成交用地面积1344.73万平方米，总成交金额653.18亿元，较2012年增长48.1%。其中，商住用地出让成交金额高达624亿元，同比增幅高达49.4%，占财政总收入的42%，达到近五年峰值。

　　据彭澎观察，产生这一现象的原因，除了卖地收入增多外，或许与佛山制造业转型等因素相关。

　　追问

　　土地市场负增长拐点要到否

　　今年是近7年来，土地出让规模、土地单价同比首次出现负增长，这是否意味着佛山土地市场的“拐点”到了？

　　记者注意到，政府采取了一些措施，但今年禅城仍有土地降价后再拍仍然流拍。开发商表示，在买地时不仅关注价格，更关注土地本身的素质。另外，开发商反映，自从佛山房产新政出台后，商业用地出让比例明显增加，但现在佛山商业地产已呈饱和之势，开发商大规模拿商业地势必增加开发风险。

　　对比2008年及2014年土地市场走低的情况，丁力指出，两者低迷的原因并不相同。“2008年主要是受国际金融危机影响，现在有可能是行业本身的发展问题，经济发展进入‘新常态’。”丁力解释说。

　　另外，随着佛山土地存量减少，如何更好地开发利用土地？

　　丁力认为，既需要提高土地利用效率，也需要兼顾公平。“提高土地利用效率，以投入产出比算，多建设些收益更好的项目。同时，公平也是非常重要的，切忌为了效率丢了公平。”丁力强调说。