当前全国楼市总体处于探底结束，正式开始筑底调整阶段，呈现“暖冬”气象。预计今年年底以及明年年初，全国楼市筑底，主要大城市将率先复苏。

　　从2014年前十个月全国商品房销售量看，虽然是负增长，但跌幅小幅收窄，价格同比也是微跌。商品房销售面积同比增幅在今年年初大幅滑落至负增长区间后，整体走势较为平稳，特别是7月以来走势相对平缓，显示近期商品房市场已基本处于筑底阶段。前十月跌幅收窄，主要是9月底限贷政策松绑效应的释放与房企促销，刺激了一部分楼市需求，推动了楼市成交量的上升。

　　预计今年年底和明年上半年，随着各地楼市政策的进一步松绑，以及去年同期基数的逐步回落，商品房同比跌幅整体也将趋于收窄并转为正增长。

　　一是主要城市成交创年内新高。按照10月份30个典型城市看，新建商品住宅成交面积为1837万平方米，环比增长24.3%，同比减少1.1%，成交量连续4个月环比增长。30个城市中，有27个即九成城市的成交量出现了环比增长。目前已连续四个月成交出现了环比正增长态势。同时，3月份以来，该成交量的同比增幅总体上呈不断收窄态势。

　　观察10月份的市场成交，已经创下了年内最高。而10月30个典型城市新建商品住宅成交面积同比去年10月减少1.1%，虽然与去年同比略有下滑，并不代表当前市场低迷。但是成交量远高于2011年10月、2012年10月同期。而且，还创了今年年内月度新高，意味着市场活跃度显著提升，“9·30”政策效果明显。同时一线城市10月成交量总体环比大增40%，其中北上广深分别增长约17%、43%、63%和53%。

　　中指数据显示，2014 年 10 月监测的主要城市累计成交面积环比上涨 10.84%，同比下降 6.59%。今年前 10 月，主要城市累计成交总量虽低于去年同期 14%，但仍高于 2012 年 4%。环比来看，33 个城市上涨，韶关上涨幅度最大，为 72.38%，中山、蚌埠、广州次之，也有超过 60%的增幅。

　　同比来看，31 个城市下降，合肥下降幅度最大，同比下降 65.55%，扬州次之，环比下降 50.95%；涨幅最大的是兰州，同比上涨 114.45%。分城市来看，一线城市成交面积环比上月大涨 35%，同比下降 3%，其中广州环比涨幅最大为61.66%，深圳同比涨幅最大，达到 37.97%。

　　二线代表城市成交面积环比上涨 11%，较上月增幅有所加大，同比下降 4%，其中南京、长沙环比涨幅超 50%。三线代表城市成交面积环比下滑 4%，同比下降20%，其中包头环比下降幅度最为明显，为 82.92%。

　　10月市场成交量赶超9月，源于四方面力量的推动：限购政策松绑下，购房者的入市门槛不断降低；央行和银监会的救市政策出台，使得信贷成本降低；房企继续采取以价换量策略，加大去库存力度；购房者观望情绪逐渐减弱，入市节奏开始加快。当然，10月份市场成交中，改善型购房需求的积极释放是重要的推手，尤其以一线城市最为明显。

　　10月份的市场行情说明，央行政策的托市效应在显现，这会进一步改变市场预期。从房企角度看，在10月份销售业绩改善的情况下，对第四季度的乐观情绪会略有增加。

　　对购房者而言，也会主动参与到第四季度的楼市中。总体上看，第四季度楼市成交量回暖可期。上两轮市场降温期，2008年和2011年的6月至10月，全国主要城市住宅成交量大致呈逐月下滑态势，反映了市场持续降温的特征。但2014年6月至10月，主要城市住宅成交量却呈逐月增长态势，尤其是10月环比9月大增。

　　比较可知，当前大城市的市场强度，要高于2008年和2011年同期，且成交量走势表明，大城市的成交量已于上半年二季度见底，当前已步入上行通道。预计四季度成交量将高于三季度，更高于二季度，“暖冬”将现，本轮房地产短周期的春天即将到来。

　　二是房价趋于平稳，库存压力缓解。从前10月全国商品房成交均价看，同比微幅下跌，除了商业营业用房价格基本与去年同期持平外，住宅和办公楼价格增幅均处于负增长区间，其中办公楼降幅最为明显，而住宅价格则呈现小幅负增长。

　　从价格增幅走势看，住宅相对平稳。今年年底，随着去年同期基数的逐步回落，住宅价格将呈现持平或小幅上升的态势。从目前市场库存压力明显，进入10月，在政策效应的推动下，楼市成交有所上升，楼市库存增幅扩张的幅度也有所放缓。

　　但相较于整体低迷的楼市，市场库存压力依旧突出。随着年底的到来，房企推盘力度继续加大，而全国市场又并未显著回暖，去库存压力仍然较大。预计年底以及明年上半年，随着商品房成交量的复苏，去库存压力将会有所缓解，尤其是大城市的压力明显缓解，去化周期将趋于缩短，房价将止跌反弹。

　　截至10月底，某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28040万平方米，环比增长0.1%，同比增长21.3%。这是今年3月份以来库存环比增幅最小的一次。

　　目前库存处于高位盘整的状态。从10月份35个城市库存及存销比的数据可以看出几个特征：

　　一、在限购政策取消、二套房贷政策放宽的背景下，市场成交显著提升，这直接利好去库存目标的实现。

　　二、从35个城市的总体水平看，库存去化周期依然偏大，说明各城市涨价的时机还不成熟。11-12月份大多数城市还是会采取积极降价的策略。

　　目前，7成城市库存去化速度在加快。住建部在今年下半年的楼市发展目标中，明确提出要“千方百计消化库存”。在房企积极创新营销手段、各地在公积金贷款政策等方面继续创造宽松环境等背景下，“千方百计消化库存”的目标正在实现。

　　同时，从市场走势看，库存正在构筑顶部，存销比已经见顶回落，房价下跌压力将趋于缓解。截至 2014 年 10 月末，中指监测的主要城市库存量环比上月下降 0.3%，库存压力虽有所缓解，但仍处于近年高位。

　　重点监测的城市中，惠州、深圳库存量降幅明显，环比分别下降 9.97%和 7.58%，此外，广州、青岛也有超过 2%的降幅。一线城市中，除深圳、广州库存下降外，北京、上海库存上涨，涨幅分别为 3.27%和 1.35%。二线城市中青岛、杭州库存也有超过 1%的降幅。

　　三是从前10月房企资金看，增幅处于低位，自筹资金占比继续上升。从月度累计情况看，今年前十月，房地产开发企业到位资金同比增幅有所上升，但整体延续了今年以来较为平稳的走势，处于五年来的较低水平。

　　虽然9月底“央四条”明确信贷松绑，对房企而言带来了积极因素，但目前商业银行并未完全落实政策，导致政策效应打了折扣，房企资金压力并未明显缓解。预计今年年底以及明年年初，随着政策环境以及市场的逐步改善，房企资金同比增幅将逐步趋稳。从前10月全国土地购置均价看，增幅上升，价格继续创造历史新高。

　　今年以来，土地价格整体呈现平稳上行态势，前十月土地成交均价继续创历史新高，主要是近期土地市场有所恢复，企业拿地现象开始频繁，竞争开始加剧，进一步推动了优质地块价格的走高。预计今年年底，随着土地市场的逐步平稳，土地价格仍将上行，但增幅将趋于收窄。

　　四是从房地产短周期与政策层面上看，住宅成交量是所有指标中的先行指标，经历过一段时间持续下滑之后，成交量的突现明显增长，预示着市场即将步入复苏通道，10月份少数大城市的成交量已步入上行通道。

　　第一是市场降温时间长度上看，过往三次短周期，三年左右完成一个上行和下行的轮回。这里仅比较一下房屋销售的下行时长。全国商品房年初累计销售面积同比增幅，从2007年9月见顶后到2008年12月份，下行期为15个月。从2009年11月份见顶后到2012年2月份，下行期为25个月。本轮降温期从2013年2月份见顶后到2014年10月份，已达20个月。按上两轮降温平均时长，则预计今年底前后就会结束下行期。

　　第二是政策频吹暖风。今年以来，宏观政策频频“微刺激”，货币频频定向放松，流动性稳中趋松，无风险利率呈下行态势。房地产调控由紧转松，限购政策如多米诺骨牌倒下，只剩一线城市为了控人口而暂时坚守限贷政策。而反观上一轮市场降温的2011年，无论货币政策，还是楼市政策，都是紧缩性的。所以，主要城市楼市复苏，正在得到政策面的支持。政策托底的逻辑，虽然不如2009年那样鲜明，但性质相似。预计2015年，货币政策和楼市政策，仍将保持、甚至更加宽松。

　　(本文为特邀稿，作者谢逸枫系亚太城市房地产研究院院长，文章不代表本报立场)