今年楼市经历一波三折 预计明年消化存量更具挑战

　　文/广州日报记者陶旺波

　　图/广州日报记者 张宇杰

　　核心提示：在10月份开始之前，谁也预料不到江门楼市会在2014年的最后三个月有如此火爆的局面，即便是在房贷放松政策出台之初，不少江门房地产业内人士也都保持着谨慎的乐观，对于楼市成交旺盛的预期也要推迟到明年年初。但随着时间的推移，江门楼市转折性的表现着实给了房地产行业一个惊奇。而这种突然的转折，也不是今年江门楼市的第一次。鉴于目前的状况和数据，明年江门楼市恐怕将迎来更具挑战的局面，市场走势的波折，想必也少不了。

　　楼市连续两个月成交高涨

　　根据江门市住建局发布的11月市场月报信息，11月蓬江、江海区新建商品房网签面积20.77万平方米，其中住宅面积17.89万平方米，环比10月增长了29.7%，同比增长54.8%，住宅网签套数1641套，在临近年末指示创下今年月度成交新纪录，环比10月增长26.9%，同比去年11月增长了76.1%。

　　在新的房贷政策、公积金政策催化下，这已经是江门楼市连续第二个月成交大涨，10月份，在房贷新政出台的第一个月，蓬江、江海区新建商品房网签住宅面积13.96万平方米，环比增长40.3%，住宅网签套数1293套，环比增长32.6%。

　　如果说10月还有传统的成交旺季和新政刺激的双重助推，楼市成交的涨幅也属于业内普遍的共识 ，那么11月的成交量确实有些“出乎意料”了，毕竟，这是今年江门楼市少有出现的同比去年同期成交量上涨的现象。

　　年度成交套数将超去年

　　江门市住建局发布的11月市场月报信息同时显示，1~11月江门市中心城区商品住宅累计网签面积115.73万平方米，同比减少5.4%；累计网签10802套，同比增长2.6%。

　　江门蓬江、江海区的前11月住宅成交套数已经破万，达到了10802套。而根据市住建局2013年的年报，蓬江、江海区的去年成交套数为11664套，是江门楼市首次破万。由于今年前11月的10802套成交量仅比去年全年的11664套少了862套，按照目前的形势，12月份的成交套数超过这个数字几乎没有悬念，所以今年的成交套数也将超过去年，创下新高。

　　另外，对比数据发现，去年前11月楼市成交破千的月份仅有两次，而今年前11月已经出现了4次。而受房贷政策松绑、本地公积金政策放松、降息等的影响，房企推货热情高涨，购房者出手更加坚决，致使楼市成交量维持在高位。

　　传统上年底也是房企推货和提升销量的关键时机，对于还没有完成全年任务的房企而言，必定会争取各种营销手段来推动成交。因此，今年楼市的总体成交量高过去年已成必然，而比去年增加多少，则取决于江门房企在年底的促销决心了。

　　今年楼市的三个转折点

　　今年江门楼市的走势可谓一波三折。由于去年的高成交量透支了今年年初的需求，加上整体经济和房地产业下滑的大环境影响，江门楼市在2月经历了一次较大的下滑，并从此陷入了长达4个月的萎靡不振阶段，2月也是江门楼市今年的第一个转折点。进入周期性低谷后，江门楼市连续三个月成交量维持在800套左右。成交萎靡，房价却在小幅震荡中维持不变，2月房价6500元/平方米，3~5月江门市区房价始终在6700~7000元/平方米的高位区间内，而市场上无论开发商和购房者都在持续观望中。

　　今年江门楼市第二个转折点是6月保利大都会引领的一次降价潮，此后，江门房价在6月降至6617元/平方米，并一路跌至9月的6118元/平方米。新货开盘价大幅降低在一定程度上刺激了部分需求，也提振了楼市成交。从6月到9月，江门楼市的成交量基本上保持在900~1000多套，相比前一时期有了明显增长。不过，由于江门楼市库存持续高企，供过于求，降价刺激效果有限。

　　直到央行宣布调整房贷政策，这也是江门楼市在今年的第三次转折。在大的政策环境宽松的背景下，江门楼市先后迎来了房博会、公积金贷款政策的放松等一系列的刺激因素，因此江门楼市也在最近两个月迎来了成交高涨、房价回调的旺季。

　　楼市明年上半年或比今年上半年更复杂

　　不过，最近两个月江门楼市的走势逆转并不能成为市场乐观的基础。江门房地产业内普遍认为，目前库存量创下新高，房企不能盲目乐观，大幅度涨价的条件并不存在，加快去库存速度仍为当下各大楼盘的首要任务。

　　华茵堡地产营销总监黄锦康认为，目前楼市成交比较旺，主要是因为现在买房确实性价比很高，只要这种高性价比的局面持续下去，楼市就会继续旺下去。

　　地产经理谭华驹也表示，“政策各方面都已经放松了，如果房企能继续保持去库存的价格定位，把目前相对实惠的房价持续下去，那么楼市成交还会在未来一段时间里持续下去。”

　　综合各方面观点来看，江门楼市成交旺盛的状态可能还会像去年底今年初一样持续到明年初，但由于楼市供需关系不平衡的状况没有根本性扭转，因此楼市成交持续旺盛的前提是房企在价格上继续给予购房者实惠。而由于市场需求已经在今年第四季度得到较大的释放，市场库存却还在增加，明年上半年，江门房企可能需要面对比今年上半年更复杂的局面。