导读:在房地产转让环节的税收优惠政策，可以促进住房市场的供求平衡。对住宅转让征收的个人所得税实行有差别的税收待遇，在实现打击住宅投机交易、稳定住宅市场价格、提高住宅利用效率、缓解住宅供求紧张等社会、经济目标方面，具有积极意义。

　　从长远来看，必须加大对房地产保有环节的课税。重在建立对存量财产进行有效调节的税收机制，确保房地产供求平衡的约束机制，强化公平分配功能的实现机制。

　　不同环节的税种协调

　　在保有环节缴税的同时，确保流转环节的税收合理化，二者应该共同发挥作用，形成抑制房地产过度投机的机制。

　　流转环节税收

　　房地产开发阶段实际上是房地产商品的生产过程，如果课税，将会影响房地产商品的供给，从而也可以起到控制投资规模和调节投资结构的作用。开发环节重在建立对土地资源进行合理补偿的税收机制，对土地资源进行合理利用的调节机制，建议在突出主体税种的同时，合并印花税和契税，最终在流转环节仅保留印花税和转让所得税。与此同时，应积极推动开征土地闲置税，研究开征遗产税和赠与税。

　　房地产交易（转让和出租）阶段是房地产价值的实现环节，国家应该利用税收手段参与价值的分配，通过征税，一方面可以影响房地产市场的供给和需求，另一方面也可以抑制某些房地产投机行为。

　　在房地产转让环节对房地产开发商征收营业税及附加，增加了房地产企业的税收负担，其结果是：一方面提高了商品房的价格，抑制了市场需求；另一方面，如果市场需求水平低，对税负转嫁的承担能力较弱，缩减了房地产的利润空间，反过来又阻碍了市场供给。应通过“营改增”全覆盖解决这方面的问题。在房地产转让环节对购房者征收契税，将增加购房者的购房成本，从而使消费者的有效需求减少，同时也将影响到房地产商品的供给水平。相反，在房地产转让环节的税收优惠政策，则可以促进住房市场的供求平衡。对住宅转让征收的个人所得税实行有差别的税收待遇，在实现打击住宅投机交易、稳定住宅市场价格、提高住宅利用效率、缓解住宅供求紧张等社会、经济目标方面，具有积极意义，可以在设计上借鉴境外经验加以考虑。对转让国有土地使用权及其地上建筑物、附着物所取得的增值收入开征的土地增值税，目的是有效抑制房地产业投资过热，促进产业结构、经济结构协调发展，但可行性存在问题，效果打折扣，应当更多地从公司、个人所得税的规范化覆盖上打主意来优化相关设计。

　　保有环节税收

　　从供给方面看，保有环节征税可以增加开发商和投机者持有土地、房产的机会成本，鼓励不动产的流动，刺激的土地和房产市场的有效供给，优化资源配置。从需求方面看，保有环节形成的税负会对三类人造成影响：一是自住者（永久持有）。如果自住者对保有环节的税负有清醒的预期，在做购房决策时就会更考虑实惠，一般的购房自住者将继续倾向于按好的地段与合意的朝向、位置购房，但会更多选择中小户型。二是投资者（中长期持有）。这一类购房者是把买房看成购买商业性的社会保险，这在经济上有道理，但房产税的出现会改变一部分长期持有者对于空置住房无所谓的态度，以持有成本的压力迫使其出租自持的房屋，从而减少空置率。无论是因房产税导致的小户型倾向还是空置率降低效应，都是值得肯定和应该追求的积极、正面因素。三是炒作者（短期持有）。这种购房者作为需求方是大量买进与卖出的炒房者。有观点认为炒房者并不在乎一点房产税，因为这部分人是获高利的。但其他人行为的改变会影响炒房者，使之收敛自身的行为，因为炒房者要跟随市场走，市场总体的氛围会随房地产税的推出而趋于沉稳。另外，市场上接盘的人有相当大部分是自住，自住者又主要需要中小户型，那么上述的种种因素会促使供方的开发商顺应市场需求结构的变化而在建设安排上使中小户型增加。而从供给优化的角度来看，使开发商为适应市场需求更好地集约利用土地，提供更多的中小户型，正是调控应追求的正面结果。这样，土地集约化利用水平上升，同时空置率降低，可用资源在租房市场上更活跃，于是社会中即使并不增加一分钱投入，也会使市场供给量增加，资源配置更合理，客观上使配置综合绩效上升，市场上更平衡、更沉稳、更少泡沫。

　　不同环节的税负水平设计

　　房地产的持有行为属于存量财产领域，为了平衡存量财产与流量财产的税负，有必要建立对存量财产进行调节的税收机制。目前“轻保有，重流转”的房地产税制模式，一方面，相当于给土地保有者以无息贷款，导致土地利用的低效率；另一方面，国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配，导致财政收入的流失。因此，从长远来看，必须加大对房地产保有环节的课税。重在建立对存量财产进行有效调节的税收机制，确保房地产供求平衡的约束机制，强化公平分配功能的实现机制。

　　流转环节税收

　　目前，我国房地产流转方面的税种税率比较高，而且层层征、不规范。比如契税，特别是大中城市的房地产交易环节上的契税税率明显偏高。北京市目前在商品房销售环节规定购买者要负担房款2%的契税，其中超过120平方米部分契税税率高达4%，这种做法极大地抑制了房地产市场的正常发展。可以考虑扩大契税征税范围，降低契税税率水平，取消对房地产产权交易征收印花税的规定，避免契税和印花税对房地产产权取得行为的重复课税。

　　交易环节的税收应积极探讨“区别对待”的调节。如果购房者买房后，在很短的时间内就出手，则可能带有炒房或者投机色彩。依据国际经验，对这种短期内出手的行为，应该课以较重的交易税；如果持有两年以上再交易，可以在税率上降低一个台阶；持有五年以上，再降一个台阶；八年以上，就降到一个相对低水平的常规税率。

　　保有环节税收

　　鉴于我国房地产价格偏高的现实情况和有必要利用税收政策刺激房地产业不断发展以缓解房地产供求矛盾并有效促进经济增长的客观要求，房产税税负不宜确定在高限，为此，我国应采用低税率、宽税基的思路确保房产税收入的正常增长。可区分住房性质实行不同的比例税率：对经营性房产，可采行1%~3%的浮动税率，具体选择值的确定由省级政府进行；对自住商品房，普通住宅可采行1%的税率，因拥有多套而闲置的房屋、豪宅和高档公寓可以按照面积或单价施行1.5%—3%的分档税率，2年以上未开发的空地按照3%的税率征收。并应进一步明确对首套房不征税或按照一定人均居住面积予以免税的政策，确保个人的基本居住需求。

　　同时，需进一步完善房地产保有环节的相关税收优惠政策：一是对用于农业生产的土地和农民的宅基地和住房免税，对农村地区的非农业生产的房产可以先暂免，今后条件成熟时征税。二是对学校、公园、宗教的房产免税，但是行政机关及其他事业单位所用房产征税。三是对房产税占个人收入的比重规定一个上限，超过上限的可进行税收减免。由于历史原因我国许多居住大面积房的离退休人群收入不高，所以要对这部分人群进行税收救济。四是房产税税款应允许在个人所得税税前扣除。

　　（作者单位：财政部财科所）