法制晚报讯 央行两年多来首度降息对楼市无疑是重大利好，除了预期看好外，对购房者来说也有实实在在的资金实惠，由此销售量增长成为必然结果。数据显示，11月最后一周纯住宅成交量居全年之首，累计达2360套，环比大涨54%。

　　“尽管销售量有所上涨，但价格不会有较大涨幅”。记者采访的多位专家均表示，央行降息将会让部分观望购房者改变预期入市购买，投资型购房者仍然不会大量入市，整体交易量将有所上涨，但价格不会明显反弹。受库存压力及年底冲刺的影响，各楼盘仍将采取以价换量的营销策略，因此，对于急需住房的刚需型购房者来说，12月将可能是一个购房窗口期。

　　2360套周成交 环比大涨54%

　　继上一次降息时隔两年，央行再次降息虽无意救市却让处于寒冬的楼市有了转暖的希望。11月22日，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点，至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　“现在不买房，一年又白忙”。利好消息一出，中原地产张大伟即表示，房地产迎接心理及实际双重最大利好。而北京楼市在此之后交易量的表现也足以说明了这一点，11月最后一周成交量和成交面积双双大幅上涨，据亚豪机构统计数据显示，上周（11.24-11.30）北京商品住宅累计成交3210套，成交面积达35.24万平方米，环比分别上涨11%、25%。在扣除保障房和自住房后，上周北京纯商品住宅累计成交2360套，环比大幅上涨54%，是2014年周度销量最高的一周。

　　改善盘为主 以价换量策略优惠不减

　　交易量止跌向上是专家们的普遍共识，相反，对价格各专家则认为不会明显上涨。据亚豪机构统计数据显示，在扣除保障房和自住房后，上周（11.24-11.30）北京纯商品住宅的整体均价达29652元/平方米，环比上涨10%，主要原因在于楼市成交结构的变化所致。

　　其中，中高端楼盘成交量占比显著增加，其中成交均价在3万元以上的商品住宅累计成交709套，与前一周相比大涨64%。

　　改善型需求反弹让开发商推盘信心增加，部分房企增加大户型、中高端住宅产品的供应力度。上周（11.24-11.30）北京共有4个楼盘项目入市，分别为大兴区的富力童话时光、房山区的北京城建·胜茂广场、顺义区的香悦四季，以及通州区的旭辉丽舍，4个项目的主力户型为100-200平方米，均面向改善型购房者。

　　在定价上，上周入市的4个改善型楼盘仍然采取以价换量策略，开盘优惠力度不减。据统计，上周入市的纯新盘北京城建·胜茂广场推出5万抵20万优惠活动，位于顺义的合景香悦四季同样推出排卡6万抵20万优惠。

　　虽然交易量有所上升，但并不足以改变高库存的现状。截至11月，北京楼市库存量仍高达8.6万套，再加上楼市新增供应量，未来一段时间楼市面临的去库存压力仍然非常大，短期的高成交量并不足以支撑房价上涨，因此即使项目定位高端，预计年前仍将会采取低开入市策略，吸引成交以回笼资金。

　　年底冲刺 12月楼市仍将现冲量潮

　　“对于购房者来说，叠加之前的取消限购、限贷政策影响，购房者很有可能大量入市。”张大伟表示，贷款100万元20年月供减少234元，合计20年减少4万元的利息支出。对购房者来说是看得见的实惠。他预计一线城市9折利率或成为主流，甚至有出现8.5折或8折的可能，进而使购房者入市的积极性明显提高，“一线城市房价再跌的可能性几乎为0”，他表示，房企最困难的时候已经过去。

　　亚豪机构郭毅表示，降息除了对整体市场的预期转好，购房的实际成本也减少，因此对购房者的实际促进作用更加直接，使一部分观望的购房者加快入市节奏，进而促进成交量的上涨，但因为目前一线城市特别是北京的房价已经处于高位，价格上涨的可能性不会很大。

　　同时由于受前期库存量积压影响，各楼盘为回笼资金促进销售仍将持续以价换量的营销策略。

　　任启鑫同时认为，资金杠杆率的提高、使用成本的降低，促使积蓄已久的改善型需求开始集中释放，在带动中高端楼盘成交量上涨的同时，也直接拉升整体楼市成交均价出现结构性上扬。此前央行信贷放松政策在楼市效应逐渐显现，再加上11月21日央行时隔两年再次降息，有助降低购房成本，政策红利覆盖全部购房客群，使得购房者心理预期发生根本性转变，在开发商加大优惠冲刺业绩的背景下，此前犹豫观望的刚需客户开始逐步走出观望期，抓住当前短暂的购房窗口期出手。

　　任启鑫判断，作为年底最后一个冲刺时间点，未完成全年销售目标的房企仍将会积极拓宽营销渠道平价走量，随着12月的到来，预计楼市仍将掀起一轮冲量潮，带动北京楼市在四季度成为全年最高点。

　　记者手记 降息后谁在买房？

　　股神沃伦·巴菲特说：“要在别人贪婪的时候恐惧，而在别人恐惧的时候贪婪。”

　　这句话被很多投资股票的人当作格言遵守着，其实如果把它用在楼市上是一样的。中国的购房者此前经历了房地产最疯狂的年头，从买房子就像买白菜，到几乎所有的人都在观望，再到房价报复性反弹，有购房者因此成为富有阶层，也有购房者一次次错过了最佳的购买时机。

　　幸好，如今都已变得冷静。

　　9·30政策并未让购房者蜂拥而上，两年后的首度降息也并未见购房者趋之若鹜。任何商品都有它特有的属性及价值，商品房作为特殊商品除了满足居住需求外，让一部分人当成了投资的工具，也因此，有专家认为商品房的价值被过分高估，但每一次波动后的上涨让购房者更加坚信房价的涨势势不可挡。

　　当商品的价格上涨到一定高度，必然会失去很大一部分客户群体，即使是被我们奉为必需品的房子。试想，如果你举全家几代人的资产在北京买不起一套房子，你就会被迫选择不买。

　　降息，被很多专家认为是最有效的房地产刺激政策。与两年多前的降息不同，本次，虽然购房者仍然将在购房时享受到降息带来的实惠，但与动辄几百万元的房价款来说，显然是微不足道的。

　　市场会变得逐渐成熟，购房者在不断成长，不再会因为一个利好政策而恐慌出手。

　　如果，你刚刚有足够多的钱，你急需一套住房，降息后你知道了市场的向好信号，那么为什么不买呢？

　　如果，你对住房的需求不是那么强烈，你在考虑降息政策出台是不是该出手投资一套房产，那么，显然没那个必要。

　　文/记者 张东妮

　　北京商品住宅周（11月24日-11月30日）成交TOP10

　　名次 项目名称 行政区 套数↓ 面积(㎡) 均价(元/㎡)

　　1 通州万达广场 通州区 204 17953.29 25762

　　2 恒大御景湾 朝阳区 186 16494.54 22000

　　3 紫贵御园 平谷区 130 11337.78 13780

　　4 京投银泰·琨御府 海淀区 125 8234.73 57045

　　5 住总万科·金域华府 昌平区 97 9651.77 33309

　　6 北辰福第 朝阳区 85 4829.9 20897

　　7 亚奥万和四季 朝阳区 71 9460.83 45272

　　8 金域缇香 房山区 61 6379.98 18257

　　9 中国铁建·原香嘉苑 房山区 61 5737.33 10500

　　(自住房)

　　10 中国铁建·北京山语城 丰台区 58 7193.07 18249

　　注：上表由亚豪机构提供，如有出入，请以实际为准。

　　制图/廖元