11月22日，央行时隔两年首度降息，给楼市带来了“一米阳光”。对写字楼市场而言，尽管许多业内人士认为这仅是政策层面的利好，对于整体市场影响还不明显，但被看作是利率市场化改革进一步做好准备的这次降息，无形中带动了人们对写字楼投资物业的关注。

　　在上期的系列报道中，提到年底全市将有30多个办公项目面市和销售，写字楼新增供应明显加大，预计未来3—5年时间将会有300万平方米的市场需求量。采访中，无论是产品形态还是市场趋势，多元化、分化被提及最多。可以断定，当前南宁写字楼的标准在提升的同时，转型升级也势在必行。

　　据克而瑞广西片区数据显示，去年南宁办公物业供求量和成交量均激增，增幅分别达到537%和241%，仅一个青秀万达广场万达中心的5A甲级写字楼，一天几乎卖了南宁2012全年的量。如果说去年是写字楼异军突起，那么今年随着五象新区、东盟商务区、江南经开区、西乡塘区、兴宁区等项目的入市，南宁写字楼形成群雄逐鹿的局面。

　　群雄逐鹿，能否给南宁办公市场带来一次跨越式发展？面对政策层面影响，南宁商务办公市场发展将有何变化？大量办公物业产品面市，是在透支市场还是助推发展？对于投资者而言，什么样的产品最赚钱？……本期，我们将邀请写字楼一线开发者现身解读市场，并通过第三方监测机构的数据和分析，一探南宁楼宇经济发展新动向。

　　看供求，商机在哪？

　　主城区需求未完全释放，新城区潜能无限

　　根据克而瑞广西片区提供的数据显示，未来 3—5年南宁写字楼新增供应将达到约685万平方米，其中五象新区龙岗片区写字楼新增量更是高达338 万平方米，接近一半新增量。青秀区写字楼新增量184 万平方米，也是未来写字楼供量大户。

　　“近阶段写字楼市场可以用热闹来形容。”有业内人士指出，“产品品类繁多，多板块同时发力，写字楼市场比住宅率先回暖。”

　　“南宁写字楼的需求还是很大的，90%的写字楼出租率都在90%以上，超过了一线城市。从最近地王大厦写字楼续租时租金整体上涨这一点上，就能看出写字楼需求还没得到完全释放。”南宁乾宝桓营销咨询有限公司总经理陈宇航表示，未来写字楼开发量会不断攀升，绝大部分集中在五象新区，南宁城市主城区资源比较稀缺，从区域属性上来讲呈现两极分化，但五象新区是政府未来着力打造的城市CBD，需求潜能正在随着开发量释放。

　　而除了五象新区，目前南宁其他城区也有不少新品供应。如西乡塘大学东路地铁口物业东盟财经广场，近期将开放营销中心，带来30—300平方米5A生态写字楼产品。江南经开区的松宇时代，即将推出70—1200平方米5A生态写字楼；绿港·国际中心108—1500平方米的写字楼也同步推出……

　　人物观点

　　让办公和投资的刚性需求释放是现阶段重点

　　广西鸿运置业有限公司董事 刘卫

　　现如今写字楼市场已经出现了多元化、分化的现象，这也意味着这个市场开始进入更成熟的发展阶段。在主城区相对成熟的环境下，新兴区域的写字楼产品值得关注。就拿东盟财经广场所在的西乡塘区看，目前这一区域可以称得上规范的写字楼少之又少。然而城西是很多企业、产业人群聚集的地方，对商务办公产品的需求量很大。

　　写字楼供过于求不会因为开发商的营销手法而改变，投资者很清楚商品价值点，突围对于真正有需求的区域来说是不成立的，做好让办公刚性需求和投资刚性需求能够释放才是现阶段我们的工作重点。无论是商业还是商务办公，核心价值就是地段。地段包括人流量、交通配套、环境配套等等。交通便捷，能够降低公司运营成本，能够提升企业品质和地位的地段，才能凸显写字楼的价值。

　　选成片区规模的高端写字楼更具升值空间

　　绿地（香港）南宁公司营销总监 丁宏星

　　南宁写字楼现在竞争非常激烈，但是机会和竞争是并存的，从市场上看虽然有很多写字楼入市，但是真正有品质符合未来办公需求的写字楼产品不多。市场需要细分，在我看来，智能写字楼是未来的走向。南宁主城区现阶段写字楼成片区规模的、品质高端的集中性办公区域还没有，选择这样的产品升值空间会比较大。我认为今后五象新区的CBD片区将会成为南宁写字楼的标杆地区。

　　高铁商圈或许是南宁下一个热点

　　荣和集团营销管理中心副总经理 张勇

　　虽说有那么多的写字楼入市，但是从入市区域来看可能百分之八十会在五象新区，少部分是在东盟区和高铁商圈，个人认为，不论自用办公还是投资，应选择成熟的地段。未来的写字楼配置会越来越高端，表现为第一停车位比较充足，第二是配备充足的电梯，第三是拥有齐全的物业服务。

　　我比较看好的是高铁商圈。从一线城市的发展趋势来看，高铁商圈升值空间无论是商业还是商务都是比较大的，因为那里交通、便利人流比较旺，对整体的写字楼的展示面较好。高铁商圈或许就是南宁下一个写字楼热点。

　　竞争下，优势在哪？

　　拼地段拼产品，拼配套拼运营管理

　　“写字楼市场愈发热闹，背后的投资客却更为理性了。”近期在接待了好几波大客户的某项目负责人对记者表示。“理性背后需要我们拿出真刀真枪比拼，比拼地段、产品、配套，比拼运营管理。”

　　“南宁商务办公环境在城东相对成熟，我们荣和e中心恰恰是处在离高铁站不到两公里的地方，地理位置是我们的最大优势。”荣和集团营销管理中心副总经理张勇表示。而10月初亮相的东盟商务区超高层龙光世纪，不光以“400米层高刷新广西商务地标新高度”吸引眼球，更是凭借打造集合办公、购物、休闲、酒店入驻等各类复合业态的商务综合体入市，打造南宁高端商务配套。而上周刚刚举办了产品发布会的OPARK·通昊创智天地，则另辟蹊径，打造南宁首个花园式办公集群。

　　“市场竞争加大，必须打差异化。”某项目营销负责人告诉记者，南宁购买能力相对一线大城市比较有限，这需要针对客户的不同需求量身定制产品，刺激各种需求的释放，不能一味加入白热化化的竞争当中。陈宇航指出，相对来说写字楼的稳定性比商铺大很多，投资写字楼大有可为。但写字楼的地段、价格、产品、整体物业的配套、后续的物业服务、对业主、投资客还是租赁客户来讲都缺一不可，综合实力才是关键。

　　人物观点

　　普通产品供应趋于饱和 创新产品前景看好

　　松宇置业集团营销总监 陈志军

　　作为商业地产的一项，写字楼租售经过长达十年的发展，目前正从一个相对粗放的市场逐渐走向以封闭式管理、以甲级写字楼为代表的写字楼市场。南宁先后崛起了一大批高档写字楼建筑大厦，将写字楼的规模、档次和管理水平推到了全新的时代。

　　由于供应量逐步增大，面对市场压力，越来越多的写字楼开发企业已经依靠优质创新项目突围，如智慧化服务、层高、停车、生态等。此外，写字楼市场细分，细心研究产品和客户的需求，针对性的进行开发，可成为写字楼突围的途径。

　　但从发展来看，南宁写字楼是令人乐观的，因为南宁写字楼转型升级才刚刚开始，城市转型升级必然刺激创业企业的发展，同时金融机构也将大力扩展业务，这就是写字楼未来市场所在。市场在发展，企业在壮大，具有长期保值功能的写字楼将是那些做大做强的公司必须持有的物业。在市场供应持续走高的同时，写字楼市场内部分化也逐步显现，区域中心化趋势进一步加强。

　　前些年金湖商圈写字楼市场占据主导地位，但目前写字楼市场区域中心化趋势已初现端倪。东盟商务区商圈、五象新区、江南新区、新会展等写字楼市场正迎头赶上。

　　除硬件产品外，后期服务是突围关键

　　南宁万科相关负责人

　　南宁写字楼已经从过去的商住一体产品逐步过渡到5A甲级以及特色写字楼产品，市场产品不断革新与换代，向多元化转变，同时写字楼的配套也从过去的满足简单办公就餐为主向能够集休闲、娱乐、餐饮为一体的综合配套转变。

　　毫无疑问，未来写字楼市场将面临激烈的竞争压力，不仅是硬件和产品，更重要的是服务体系的打造，写字楼物业后期所提供的服务将是项目突围的关键。

　　谈趋势，何去何从？

　　分化、转型不可避免，市场发展空间大

　　“未来3—5年供需矛盾凸显，但市场还有机会。随着竞争加大，南宁写字楼市场将出现明显分化。克而瑞广西片区总经理、房价点评网南宁站首席分析师吴宁指出，“从产品层面来看，南宁写字楼产品将向第五代产品升级，智能化、人性化、绿色生态的写字楼产品将是未来南宁写字楼产品的发展方向。”

　　据克而瑞广西片区观察，“南宁市写字租金分化明显。如彼此一路之隔的华润大厦、永凯大厦、中鼎万象东方 ，租金分别为160元/平方米左右 、80元/平方米左右、 40元/平方米左右。租金差别非常显著，可以看出南宁市场目前高端写字楼、普通写字楼及商住楼价格形成三级分化的现象。高端写字楼在同等区位、交通、外部环境的条件下，租金可比普通写字楼高一倍。”

　　从市场上看，南宁写字楼市场正在分化。

　　“写字楼的投资收益在短期内不会很明显，市场要有培育期，只要城市经济产业在发展，势必会拉动商务办公市场的需求，所以未来写字楼发展的空间会很大。”龙光世纪项目经理尹嵘表示。有业内人士指出：南宁写字楼的十年进化过程也是城市化进程的缩影，不论市场如何变化，优质的、走差异化道路适应不同需求的产品才能始终赢得市场。

　　人物观点

　　写字楼会是先聚集后扩散式的发展

　　宝能集团广西宝能城市建设有限公司副总经理 胡宗伟

　　我是看好南宁写字楼市场的，未来会供需两旺，写字楼在需求上还会有一个提升。随着南宁的城市化进程推进，市场会出现写字楼先聚集后扩张的现象，这是城市化进程的必经过程。就走势看，我认为未来写字楼的重心和中心都会在五象新区，这里有政府最大力度的支持，全南宁高品质的写字楼都会聚于此，无论从体量还是从品质都可以说是标杆。

　　“商业＋地产”未来写字楼发展方向

　　盛天置地领域/新界营销部副经理 华安顺

　　南宁目前的写字楼市场还是一种供应不平衡的状态，这种供应不足体现在有些区域写字楼大量供应，而有些区域的写字楼却得不到满足。未来的南宁写字楼，在多中心的前提下，将不会是从某个方向到某个方向的跳跃，而是一个全面开花的时代。此外，写字楼的增值将是未来的写字楼趋势：写字楼的开发并不仅仅是一个生产与销售的过程，而是通过对商业物业的持有和商业运营来实现增值。在“商业＋地产”的组合中，如果说地产是骨骼和肌肉，那么商业便是心脏和血液;只有两者协调了，商业地产才能健康运转。而这个方向，是未来写字楼的方向。

　　短期供大于求，未来发展空间大

　　龙光世纪项目经理 尹嵘

　　写字楼市场年底并不算表现太好，主要是受投资客群投资计划的影响，现在买写字楼的很多是企业主和私营业主，出于年底资金回笼和自身需求，会暂缓入手写字楼。此外，新建的很多写字楼最快也要明年底交付，有的甚至到2016年后，所以短期内，市场供求比率将会供大于求。城市间合作发展会带来经济发展机会，包括金融机构、商业贸易等企业以及相关的下游产业势必进入南宁寻找办公场所，因此未来南宁写字楼发展将有较大的空间。

　　五象新区将成南宁中央商务区

　　克而瑞广西片区总经理、房价点评网南宁站首席分析师 吴 宁

　　自2010年起，南宁市办公物业成交均集中在青秀区，主要为埌东商务的发展所带动。经过几年的发展，目前埌东区域土地已经进入稀缺阶段未来南宁市主要供应成交将转向新开发的五象新区。2014年一季度，良庆区办公供应9.9418万平方米，占全市 91%。说明五象新区大量的成办公项目已经开始放量，未来区域供应将大幅增加。

　　目前五象新区总部基地板块土地出让已经完毕，规划以高端5A 甲级超高层写字楼居多，典型代表如五象航洋城、龙光国际、绿地中心等至少15 个超高层项目；众多顶级办公聚集，助推五象城市商务中心地位的确立。

　　从城市规划角度上看，南宁市发展总体框架是“一轴两带三中心”，重点向南部的五象新区发展，致力将五象新区发展成为一个“新南宁”。五象新区汇集南宁政策、资金等众多资源，以总部商务金融为核心发展引擎，城市楼宇经济的中心初见雏形。在“重点向南，建设五象新区，再造一个新南宁”的戓略决策下，南宁未来5—10 年间，重点向南建设五象新区，城市跨邕江发展，形成“T”字形发展格局；过去十年看琅东，未来五年看五象，五象新区作为城市的新中心，引领城市区域发展。