房地产顾问机构第一太平戴维斯日前发布全球世界级城市房地产市场报告，以伦敦、纽约、巴黎、香港、悉尼、莫斯科、东京、新加坡、上海、孟买、里约热内卢及迪拜12座城市为代表，对全球房地产市场动向、全球住宅价格趋势以及未来全球房地产市场进行展望。报告预测，到2020年伦敦将成为全球房地产价格最高的城市。

　　经济复苏推高伦敦房价

　　报告认为，作为英国经济复苏的核心，伦敦房屋的租金不断上涨，将挑战经济承受能力。

　　伦敦房地产市场作为“投资避风港”，其住宅与商业资产吸引了大量寻求资本升值或财富保值的投资者。然而第一太平戴维斯估计，由于高端资产上涨乏力，投资者可能更专注于投资回报。他们会将目光转向收益率更高的大伦敦市二级地段。

　　根据写字楼与住宅租赁成本计算，伦敦的居住与工作成本指数目前排名第一。租金上涨给经济承受力施压，可能因此削弱伦敦的全球竞争力。例如，伦敦小硅谷及周边拥有不少租赁成本低的写字楼，住宅租金也在合理承受范围之内，这对技术类公司有很大吸引力。但由于城区复兴计划的实施，新项目价格偏高，已远远高出原目标租户的承受能力，伦敦中心地段面临丧失活力的风险。

　　对于香港的房价，报告认为，伴随房地产成本缩减、港币走弱，香港的国际竞争力会增强。第一太平戴维斯世界研究团队的负责人、报告的作者巴恩斯（YolandeBarnes）认为，如果中国内地进一步开放经济，香港或许不再是中国内地通向世界的桥梁。目前，香港的主导经济产业包括金融服务业、旅游业、贸易与物流以及专业服务业，有必要在此基础上推进经济产业多元化。

　　纽约的房屋租金不断刷新历史纪录，但报告认为，税率上调或对纽约房地产市场施压。纽约市市长比尔·德·布拉西奥（BillDeBlasio）誓言缩小该市贫富差距，提议革新房产税体系，将税收重点向高端房产转移。税率的增加将加重纽约房产市场的负担。中期来看，贷款利率的上调将对住宅价格的涨势形成抑制。

　　上海房价开启“减速扩张”时代

　　在这份榜单上，上海排在第十位。报告认为，上海已经设立自由贸易区，作为若干社会与经济改革的试验点。改革落实进程缓慢，长期如何发展的问题也仍待解决。经济增长依赖于施工建设，因此建设活动的减少是一个不利因素。长期来看，随着建设规模的缩小，经济扩张速度也会变慢。

　　随着品位的提高与“名牌疲劳”的出现，中国消费者对名牌奢侈品的需求已有衰减之势。而在上海房地产市场，光鲜璀璨的大牌房产仍备受追捧。长远来看，含有更多中国特色建筑元素的房产可能会出现需求。

　　此外，报告指出，中国中央政府正着手将相当部分的决策权力下放给地方政府。预计随着中国经济改革试水的推进，权力下放的做法将更加深入。

　　多个城市房价存变数

　　报告预计，巴黎、东京、新加坡、莫斯科等地的房价会发生较大的变化。比如巴黎目前的房地产市场表现不佳，这给国际买家创造了机会，因此房价具备上涨空间。巴黎是全球最受欢迎的旅游目的地城市之一，每年接纳游客3200万人次，其中外国游客约占一半。2013年，巴黎接纳中国游客140万人次，直接购物消费占总消费额的47%。预计2014年中国游客数量将增至180万人次。在旅游消费热的刺激下，奢侈品零售领域迎来巨额投资，此种现象在未来数年仍将具有重要意义。

　　而日本东京由于要主办2020年奥运会，新基础设施项目将主要集中在东京湾地区，这将催生新的公寓与写字楼项目。预计短期内日本经济将呈现小幅增长走势，顶级写字楼需求将维持高位。

　　新加坡楼市降温措施继续压制高端住宅市场，2014年下半年充满挑战。市场调控措施变相提高了购买力，有助于保持新加坡的国际竞争力，因此未来数年中将继续存在。

　　由于俄罗斯经济增长减速，莫斯科对国内资金的依赖性将逐渐增强。但国内超级富豪数量较少，且资金缺乏流动性，可能会使房地产市场陷入停滞。2018年国际足联世界杯将在莫斯科举办，届时莫斯科将成为全球的关注焦点。虽然这一事件将促进这座城市主要基础设施的改善，但吸引外来投资的机会仍将有限。

　　炒作因素不可低估

　　报告指出，投资者炒作将继续推涨悉尼和迪拜的高端住宅价格。

　　巴恩斯认为，未来五年中，高层住宅将是悉尼市场表现最好的板块。不过，受亚洲经济走势趋缓、国际原材料需求减少的影响，澳大利亚的经济近年有所冷却。由于短期内利率或将上调，而自住购房需求滞缓，房价增速可能再度回落。是否进一步放开房地产市场以吸引外资是悉尼面临的重大考验。

　　迪拜近年来的房价涨幅可谓惊人，但价格本身仍远远低于其他世界城市。在阿联酋联邦按揭贷款限制（目前期房的贷款比例上限为50%）以及房产登记费加倍（但加倍后也仅为4%）的影响下，成交数量的增速已经放缓，市场呈现些许平稳迹象。

　　此外，由于世界杯结束，里约热内卢的房地产市场将在2016年的奥运会到来时再次出现大发展。而孟买房产市场的新增供应量一直维持高位。预计随着经济前景改善，居住需求回暖，市场供求关系有望再次实现平衡。