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贵价地=贵价楼?

  • 发布时间:2014-11-14 14:32:09  来源:羊城晚报  作者:张秀钦  责任编辑:罗伯特

  

  文/羊城晚报记者 张秀钦

  插图/陈健怡

  风头趸

  更多精彩……

  广州一手住宅热点板块年底新货扫描

  详见B12、B13

  房贷新政带动楼市复苏,也激发了开发商推货的积极性。据搜房网的统计,单是11月份,广州推出新货的楼盘多达40余个,其中,全新楼盘有27个,占比高达六成。

  在计划11月份推出的全新楼盘中,包括了佳兆业城市广场、广州华发四季等当年的“地王级”项目。据统计,在广州今年第四季度推售的全新楼盘中,区域“地王”、“准地王”等贵价地项目有7个。在楼市刚开始复苏的时候,贵价地纷纷准备突围。

  对楼市来说,贵价地项目很多时候是风向标,贵价地能否成为贵价楼,其最终定价及成交状况,对整个广州楼市有非常大的影响。

  市场

  “地王级”项目推货高潮到来

  2013年楼市的疯狂,也造就了土地市场的疯狂。去年,广州楼市出现8个“地王”,其中有区域“地王”,也有全市“地王”。在“地王”频频出现的背后,还有众多贵价地隐身其中。最明显的是白云区,去年拍出约2.6万元/平方米的区域“地王”,还有不少接近2.5万元/平方米、2.25万元/平方米这样的“地王级”项目。合富辉煌的统计数据显示,广州2012年的宅地平均楼面价为2805元/平方米;今年上半年平均楼面价为9567元/平方米,是2012年的3.4倍。在3.4倍地价的背后,是去年众多贵价地、“地王级”地块纷纷现身。

  进入今年年底,去年出让的贵价地、“地王级”项目开始进入推货高峰。此前有资深业内人士接受媒体采访时表示,今年年底至明年上半年,将是广州各区贵价地项目入市的高峰期,这批贵价地多带着“高端定位、大户型产品、超高层建筑”的标签。

  让人惊奇的是,在今年年底这一波“地王级”项目的卖房高峰中,部分项目在今年年初才刚刚成功出让:保利黄埔阀门厂项目今年1月初出让;碧桂园城市花园所在的地块更是今年3月份才出让。

  过去几年,广州贵价地出让后普遍要等两年左右才卖房,一些“地王”项目,面市的时间可能更长。例如珠江新城2009年出让的“地王”,开发商拿地5年后才把房子推出市场。现在广州“地王级”项目拿地一年后已经推出市场,甚至当年拿地、当年卖房,原因何在?

  “估计还是资金压力。”广州市五湖四海集团有限公司副总裁陈瑞标分析,虽然拿下贵价地的多数是大开发商,但具体到每个项目又是小公司,“必须尽快开发、销售,回笼资金”。

  对此,局内人有不同的看法。某“地王级”项目的开发商告诉羊城晚报记者,虽然是大开发商,但是他们在广州的项目越来越少,为保持在广州市场的份额,即使拿了贵价地,公司也要求尽快推出市场。

  声音

  “地王级”项目卖房时机未到

  在系列利好政策的推动下,10月份广州楼市明显回暖,一手住宅成交量大幅攀升,买家观望情绪有所减轻,出手欲望增强。房贷新政的出台,明显有利于改善型买家入市。这是否意味着今年年底就是“地王级”项目入市的最佳时机?

  “还未到最佳时机。”合富辉煌首席市场分析师黎文江明确告诉记者,“明年推售会更好,因为届时银行的放贷额度将会更加充足。”

  陈瑞标也持相同结论:“现在广州限购仍未放开,限购对于高端项目的销售还有较大的限制作用,明年广州则有可能松绑限购。此外,每逢年底大家手头都比较紧张,有钱人未必会拿出很多资金买房,明年3月份之后推售会更好。”

  算账

  处于“蚀本”与

  微薄利润之间

  对“地王级”项目来说,现在面临的一大难题就是定价。定价过高,市场不接受,毕竟现在广州住宅库存量接近千万平方米,买家有大把房子可以选择;定价过低,则面临“蚀本”。增城某项目的营销负责人对东部某贵价地项目表示忧虑,认为在萝岗、新塘楼盘的夹攻下,该贵价地定价的难度非常高。

  难度再高也得定价。第四季度已经面市的“地王级”项目有珠江鹅潭湾、佳兆业城市广场,前者开盘价约为3万元/平方米,后者均价约为2万元/平方米。碧桂园城市花园尚未发售,预计折后售价为7300-8300元/平方米(毛坯)。

  从地价占房价的比例来看,珠江鹅潭湾为47%,佳兆业城市广场为60%,碧桂园城市花园为48%-54%。和前两个楼盘不同,碧桂园城市花园为毛坯发售,如果加上装修,地价占房价的比例不会达到五成。今年9月份,去年9月份出让的花都“地王”项目发售,毛坯售价为1.2万-1.3万元/平方米,地价占房价的比例为47%-51%。

  黎文江表示,如果地价占房价的50%,房子还有微薄的利润;如果达到60%,则基本处于“蚀本”状态。从近期已经开售的贵价地项目来看,前期售价基本处于“蚀本”与微薄利润之间。当然,这些“地王级”项目推售的只是首期,开发商多采取低开高走的营销策略,只要销售畅顺,后期产品的价格将会慢慢提升,其利润空间也会提升。从开发商反馈的情况来看,珠江鹅潭湾开盘报收超七成;佳兆业城市广场开盘报收六成。在时下的广州楼市中,开盘六七成的消化率已属畅销,为以后楼价上升打下了基础。假如房企在控制成本方面做得较好,加上从拿地到推售的时间较短,其利润空间将会较大。

  同样是“地王级”项目,恒大御府、佳兆业天御、保利黄埔阀门厂项目等的地价要比上述楼盘高出一大截,这些更高价项目的房子将如何定价、能否得到市场的认可,将更加考验开发商。

  今年年底面市或有望面市的“地王级”项目概况

  项目名称

  珠江鹅潭湾

  佳兆业城市广场

  碧桂园城市花园

  恒大御府

  广州华发四季

  佳兆业天御

  保利黄埔阀门厂项目

  首期开盘时间

  10月份

  11月1日

  近期

  今年年底

  今年年底

  有望今年年底

  有望今年年底

  房子售价

  (元/平方米)

  约3万(带装修)

  均价约2万(带装修)

  折后7300-8300(毛坯)

  未定

  未定

  未定

  未定

  楼面地价

  (元/平方米)

  1.42万

  近1.2万

  4000多

  近2.5万

  1.46万

  约2.25万

  1.7万

  整理/张秀钦 制表/陈健怡

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