文/羊城晚报记者 张秀钦

　　插图/陈健怡

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　　广州一手住宅热点板块年底新货扫描

　　详见B12、B13

　　房贷新政带动楼市复苏，也激发了开发商推货的积极性。据搜房网的统计，单是11月份，广州推出新货的楼盘多达40余个，其中，全新楼盘有27个，占比高达六成。

　　在计划11月份推出的全新楼盘中，包括了佳兆业城市广场、广州华发四季等当年的“地王级”项目。据统计，在广州今年第四季度推售的全新楼盘中，区域“地王”、“准地王”等贵价地项目有7个。在楼市刚开始复苏的时候，贵价地纷纷准备突围。

　　对楼市来说，贵价地项目很多时候是风向标，贵价地能否成为贵价楼，其最终定价及成交状况，对整个广州楼市有非常大的影响。

　　市场

　　“地王级”项目推货高潮到来

　　2013年楼市的疯狂，也造就了土地市场的疯狂。去年，广州楼市出现8个“地王”，其中有区域“地王”，也有全市“地王”。在“地王”频频出现的背后，还有众多贵价地隐身其中。最明显的是白云区，去年拍出约2.6万元/平方米的区域“地王”，还有不少接近2.5万元/平方米、2.25万元/平方米这样的“地王级”项目。合富辉煌的统计数据显示，广州2012年的宅地平均楼面价为2805元/平方米；今年上半年平均楼面价为9567元/平方米，是2012年的3.4倍。在3.4倍地价的背后，是去年众多贵价地、“地王级”地块纷纷现身。

　　进入今年年底，去年出让的贵价地、“地王级”项目开始进入推货高峰。此前有资深业内人士接受媒体采访时表示，今年年底至明年上半年，将是广州各区贵价地项目入市的高峰期，这批贵价地多带着“高端定位、大户型产品、超高层建筑”的标签。

　　让人惊奇的是，在今年年底这一波“地王级”项目的卖房高峰中，部分项目在今年年初才刚刚成功出让：保利黄埔阀门厂项目今年1月初出让；碧桂园城市花园所在的地块更是今年3月份才出让。

　　过去几年，广州贵价地出让后普遍要等两年左右才卖房，一些“地王”项目，面市的时间可能更长。例如珠江新城2009年出让的“地王”，开发商拿地5年后才把房子推出市场。现在广州“地王级”项目拿地一年后已经推出市场，甚至当年拿地、当年卖房，原因何在？

　　“估计还是资金压力。”广州市五湖四海集团有限公司副总裁陈瑞标分析，虽然拿下贵价地的多数是大开发商，但具体到每个项目又是小公司，“必须尽快开发、销售，回笼资金”。

　　对此，局内人有不同的看法。某“地王级”项目的开发商告诉羊城晚报记者，虽然是大开发商，但是他们在广州的项目越来越少，为保持在广州市场的份额，即使拿了贵价地，公司也要求尽快推出市场。

　　声音

　　“地王级”项目卖房时机未到

　　在系列利好政策的推动下，10月份广州楼市明显回暖，一手住宅成交量大幅攀升，买家观望情绪有所减轻，出手欲望增强。房贷新政的出台，明显有利于改善型买家入市。这是否意味着今年年底就是“地王级”项目入市的最佳时机？

　　“还未到最佳时机。”合富辉煌首席市场分析师黎文江明确告诉记者，“明年推售会更好，因为届时银行的放贷额度将会更加充足。”

　　陈瑞标也持相同结论：“现在广州限购仍未放开，限购对于高端项目的销售还有较大的限制作用，明年广州则有可能松绑限购。此外，每逢年底大家手头都比较紧张，有钱人未必会拿出很多资金买房，明年3月份之后推售会更好。”

　　算账

　　处于“蚀本”与

　　微薄利润之间

　　对“地王级”项目来说，现在面临的一大难题就是定价。定价过高，市场不接受，毕竟现在广州住宅库存量接近千万平方米，买家有大把房子可以选择；定价过低，则面临“蚀本”。增城某项目的营销负责人对东部某贵价地项目表示忧虑，认为在萝岗、新塘楼盘的夹攻下，该贵价地定价的难度非常高。

　　难度再高也得定价。第四季度已经面市的“地王级”项目有珠江鹅潭湾、佳兆业城市广场，前者开盘价约为3万元/平方米，后者均价约为2万元/平方米。碧桂园城市花园尚未发售，预计折后售价为7300-8300元/平方米（毛坯）。

　　从地价占房价的比例来看，珠江鹅潭湾为47%，佳兆业城市广场为60%，碧桂园城市花园为48%-54%。和前两个楼盘不同，碧桂园城市花园为毛坯发售，如果加上装修，地价占房价的比例不会达到五成。今年9月份，去年9月份出让的花都“地王”项目发售，毛坯售价为1.2万-1.3万元/平方米，地价占房价的比例为47%-51%。

　　黎文江表示，如果地价占房价的50%，房子还有微薄的利润；如果达到60%，则基本处于“蚀本”状态。从近期已经开售的贵价地项目来看，前期售价基本处于“蚀本”与微薄利润之间。当然，这些“地王级”项目推售的只是首期，开发商多采取低开高走的营销策略，只要销售畅顺，后期产品的价格将会慢慢提升，其利润空间也会提升。从开发商反馈的情况来看，珠江鹅潭湾开盘报收超七成；佳兆业城市广场开盘报收六成。在时下的广州楼市中，开盘六七成的消化率已属畅销，为以后楼价上升打下了基础。假如房企在控制成本方面做得较好，加上从拿地到推售的时间较短，其利润空间将会较大。

　　同样是“地王级”项目，恒大御府、佳兆业天御、保利黄埔阀门厂项目等的地价要比上述楼盘高出一大截，这些更高价项目的房子将如何定价、能否得到市场的认可，将更加考验开发商。

　　今年年底面市或有望面市的“地王级”项目概况

　　项目名称

　　珠江鹅潭湾

　　佳兆业城市广场

　　碧桂园城市花园

　　恒大御府

　　广州华发四季

　　佳兆业天御

　　保利黄埔阀门厂项目

　　首期开盘时间

　　10月份

　　11月1日

　　近期

　　今年年底

　　今年年底

　　有望今年年底

　　有望今年年底

　　房子售价

　　（元/平方米）

　　约3万（带装修）

　　均价约2万（带装修）

　　折后7300-8300（毛坯）

　　未定

　　未定

　　未定

　　未定

　　楼面地价

　　（元/平方米）

　　1.42万

　　近1.2万

　　4000多

　　近2.5万

　　1.46万

　　约2.25万

　　1.7万

　　整理/张秀钦 制表/陈健怡