重庆晚报记者 甘刘林 喻婷婷

　　尽管今年重庆楼市波澜起伏，但是对于别墅市场而言可谓百花齐放、亮点纷呈，尤其是作为众多别墅中更为稀缺的纯别墅在今年的集中放量，更是为今年重庆楼市增添了诸多看点。

　　从南区的庆隆高尔夫、长江国际原墅、东海定南山，到北区的融创玫瑰园、融创紫泉枫丹、东原湖山樾、悦榕私邸，再到西区的上邦高尔夫、晋愉大岭湖等众多纯别墅项目的集中亮相，让今年重庆别墅市场充满看点与悬念。

　　根据重庆晚报记者不完全统计，目前重庆市场在售及即将入市的纯别墅项目，总共将近30个，创造了重庆别墅市场近年来的新纪录。

　　30纯别墅蜂拥入市

　　“限墅令”推高成交

　　高端改善需求释放

　　提升纯别墅市场需求

　　重庆别墅的集中放量，直接加剧了别墅市场的激烈竞争，而纯别墅作为更为稀缺的产品类型更受购买者和投资者追捧。

　　“原则上讲，自从‘限墅令’之后政府就不再批容积率在1.0以下的地块，因此就不大可能再出现纯别墅项目”，重庆领域机构研发中心副总监张鑫表示，目前市场上的很多纯别墅项目基本上都是以前拿的地、并报批了的。因此，目前市场上的纯别墅可谓“卖一套就少一套”，其稀缺价值被众多购房者和投资者所看好。

　　对于为何今年重庆市场会有近30个纯别墅集中亮相，在张鑫看来，“这也许只是一个巧合”。“纯别墅项目更多是根据政府对地块的规划才会出现的，而今年或许刚好碰到了多个纯别墅项目同时开发入市”，张鑫解释道，不过他也指出，随着重庆经济的发展，人们对包括纯别墅在内的高端品质居住需求也日趋旺盛，这也从某种程度上催生了这些项目的入市。

　　高端改善需求释放

　　提升纯别墅市场需求

　　在重庆纯别墅集中入市的同时，其火爆的成交也证实了重庆高端客户需求的旺盛。

　　“买我们项目的客户，差不多70%都是自住，而且以前要么住过洋房、要么住的大平层”，庆隆屋业营销总监唐华在接受重庆晚报记者采访时表示，因此在唐华看来，目前纯别墅的销售火热，是市场高端改善型需求释放使然。

　　根据唐华透露，他们项目庆隆高尔夫依托稀缺的南山、高尔夫等资源，1-10月总共卖出了200多套联排，销售总金额超过4亿元。

　　同唐华持有类似观点的是重庆融创凡尔赛花园和玫瑰园两个项目的营销负责人熊晗亮。在熊晗亮看来，纯别墅、尤其是纯独栋基本可以说是建筑中的“奢侈品”，他们占有非常稀缺的资源，同时又有超强的物业开发和打造能力。但是经过多年发展的重庆市场，目前确实存在巨大的高端物业需求，他们有可能是城市新贵，也可能是老牌富豪，他们经过前些年的财富积累和生活阅历积淀，需要更加舒适和具有品质的物业。而纯别墅项目就是他们的最好选择。

　　重庆晚报记者同时还了解到，位于重庆南区龙洲湾的纯别墅长江国际原墅，今年1-10月的签约备案套数高达260套，也是目前市场销售较为火热的项目。

　　超低容积率

　　品质更细腻

　　户型个性化

　　主题式造景

　　定位更精细

　　更显尊崇感

　　不同于多数别墅项目小间距、开窗见屋顶、排排坐的“兵营式”格局，纯别墅社区往往以超低的容积率、稀缺自然环境的占有、有天有地的户型设计迎来更舒适尊崇的别墅居住体验。重庆晚报记者在走访庆隆钻石岛纯别墅社区时看到，社区容积率仅为0.6，这意味着3000多亩的高尔夫社区，建筑物面积仅仅为120万平方米。每栋别墅之间有150米大间距空间，大院大间距带来了非常开阔的视野和私密空间。

　　据重庆大学建筑成规学院风景园林系副教授、国家一级注册建筑师王中德介绍，纯别墅因为容量上不去，必须做高品质才有利润空间，在空间设计上更加细腻化和个性化。“我曾经看过一个纯别墅区的项目，一套300多平方米的别墅还配置了电梯，展现出比普通别墅更高的尊崇感和对生活的高端追求。”

　　纯别墅在户型空间、功能设计、居住舒适度上，同普通别墅区相比具有更明显优势。王中德称，别墅的私家庭院是室内功能延伸，而纯别墅区独立庭院、前庭后院等面积会比普通别墅区大，能够满足室内外的活动，比如儿童玩耍、朋友聚会、景观打造等，居住舒适度更强。

　　主题式造景

　　定位更精细

　　更显尊崇感

　　重庆市风景园林规划研究院工程师彭涛在分析纯别墅社区与混合型别墅区差异化时表示，纯别墅社区的产品人均占有绿地面积和私家庭院更大、景观绿地私密性更强。一般采用独立车道设计，车辆直接入户，为突出社会阶级尊崇感，每个单位的造价会更高。

　　王中德分析道，别墅市场的变化从最开始的粗放型变为精致型，市场定位越来越明晰，从最初的模仿和抄袭到现在重庆别墅的原创性和本土化、地域化特征已逐步显现。

　　重庆别墅的园林景观打造和整体规划设计上有明显有了质与量的提升。彭涛针对这点谈到：“别墅景观从不太重视植物景观到极度繁复的五重植物造景，到现在较为简洁的三重植物造景，植物运用变化上近来增加观花观叶的色彩变化。重庆别墅园林设计从早期主要学习自然式传统造园，发展为强调整体风格主题式包装。现在的纯别墅最大特点是依托独有的山水自然资源，加上独特的主题式的植物造景，风格上更年轻时尚，富有文化内涵。

　　纯墅区置业者

　　注重“择邻而居”

　　高端圈层

　　彰显别墅“附加值”

　　别墅置业能彰显一个人的品位、经济实力，因此对于别墅的业主来说，房屋的居住品质、条件、配套等固然重要，志同道合的邻居也是一个重要指标。

　　东原湖山樾项目相关负责人在对别墅置业者进行分析时表示，购买纯别墅社区的客户除了对别墅品质、社区环境、物业有更高的要求外，“择邻而居”也是选择的重要条件。

　　从事金融工作的张先生，上周刚认购了东原湖山樾一套联排别墅。而在此之前他几乎将蔡家的别墅楼盘看了个遍。张先生称，现在很多所谓的别墅区都是混合社区，同高层、洋房修在一起，根本谈不上什么圈层。而买别墅的人都希望同社会经济地位相当、爱好和品位相同的人在一起居住。经过了相似的经济水平与审美能力的筛选，这些邻居会让你的生活环境更纯粹，没有太多“杂人杂事”。

　　高端圈层

　　彰显别墅“附加值”

　　东原湖山樾项目相关负责人指出，由于经济型别墅区产品售价低于纯别墅区，门槛低了，更多人买得起别墅，圈层的高端性也就低了许多。而纯别墅区因为价格原因，可以直接屏蔽洋房和经济型别墅的购买人群，购买纯别墅区的置业者无疑都具有雄厚的经济条件，只有最好的产品才能给予圈层附加值。

　　据介绍，纯别墅社区的圈层人群从工作和家庭情况来看，分为三类。一类是中小企业家和公司高管，一类是想要从大家庭中脱离出来的富二代，还有一类是社会顶层人士，例如订下湖山樾售价3亿元的临湖庄园别墅的神秘人士，据悉这位高端买家产业涉及数个行业。

　　价格决定品质，品质凸显圈层，而圈层则展现身份和层次。庆隆钻石岛相关负责人认为，圈层是别墅生活中密不可分的一部分，高端别墅项目在圈层营造上越来越考究。比如积极组织各种高端活动促进业主间的互动，搭建社交平台，共享资源等。业主只要能好好把握，很可能从中找到合作者，让自己的事业锦上添花。

　　上邦高尔夫为了营造圈层生活，从今年9月开始，每次仅邀请一户业主及其亲友，体验上邦高尔夫独有的生活。据介绍，除了私宴外，上邦还精心安排天然情调温泉、一流高尔夫教练全程陪同指导、练习等高尔夫的知识及技巧等精彩活动，为业主量身定制了顶级养生体验。

　　纯别墅或将成绝唱

　　引众多投资者疯抢

　　稀缺别墅

　　尽管目前有很多人买纯别墅是为了享受高端的品质生活，但是也有很多投资者看重了纯别墅的稀缺性以及对稀缺资源的占有，从而将纯别墅作为投资的重要渠道。

　　根据重庆晚报记者了解，在长江国际原墅的购买客户中，就不乏来自台湾、浙江、福建等地的团购投资客户，他们既看好该项目的价值，更看好项目所处区域未来的价值提升。

　　不过在张鑫看来，在当前纯别墅以及整个高端别墅市场走火的背后，都隐藏着众多投资客户的身影。根据张鑫分析，拥有稀缺性的纯别墅或高端别墅，除了满足人们高端品质生活之外，还能满足投资者、尤其是企业投资者的投资保值功能。同时企业还能通过购买高端物业的手段进行资本运作，从而为企业赢得发展空间。另外则还可以作为企业会所，供企业各种活动所使用。

　　除了张鑫之外，包括唐华和熊晗亮几乎一致看好重庆未来高端别墅市场的发展未来。在唐华看来，随着当前楼市的回升，以及未来重庆高端需求的不断释放和城市价值的提升，都将催生更加众多的高端买家，这就为未来高端别墅提供了充足的市场。

　　而熊晗亮则更多是从上海、杭州等豪宅的先例中，判断重庆未来高端物业的价值将会看涨。“作为建筑中‘奢侈品’的豪宅，平均每年的上涨幅度10%基本上很正常，更多时候由于其稀缺性所带来的价值几乎不能用货币衡量”。熊晗亮更为看好未来的高端物业市场。

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　　稀缺别墅

　　价格半年涨3倍

　　正如相关专业人士所分析的那样，在重庆别墅市场火热的背后，尤其是纯别墅深受投资者追捧的背后，除了是为了满足自己的自住需求之外，还看好这些稀缺物业所蕴含的保值增值功能。

　　重庆北碚一知名品牌开发商的相关负责人向重庆晚报记者透露，去年底有个客户在他们项目买了一套3000多万元的独栋别墅，今年6月份左右出售价格达到了1亿元，短短半年时间就增值了近3倍。

　　由于政府已经停批了独栋别墅、高尔夫球场、以及纯别墅项目等的开发，因此市场上真正的纯别墅、独栋等高端豪宅基本上是卖一套少一套，未来的保值和增值空间被很多大买家看好。