■ 长春房贷政策调整后对您买房有啥影响？

　　■ 采取哪种方式贷款更合适？

　　本报记者 孙霄

　　10月末，继国家出台房贷新政后，长春市住房公积金管理中心也发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款有关政策的通知》，放宽了首套房认定和住房公积金贷款的条件，提高了贷款额度上限，让许多准备买房的市民心动不已。那么，新政策为每个买房者都带来了什么样的优惠呢？申请、偿还房贷又要注意什么呢？在买房前，还真得多了解了解新政策下的一些房贷知识。

　　首套房认定：

　　改善型住房vs婚房，咋定？

　　准备买房或买过房的市民大多都知道，购买首套房不仅有机会申请住房公积金贷款，还可能争取到房贷利率优惠。可是，如果家里要购买改善型住房，或是小两口打算买婚房的话，还能有机会享受到这些政策吗？

　　“根据新的政策调整，对购买第3套及以上住房的职工家庭，才不予发放住房公积金个人住房贷款。而对拥有1套住房的职工家庭，如果是全款购房或已结清相应购房贷款，则再次申请贷款购买普通商品住房时，还会执行首套房贷款政策。” 长春市住房公积金管理中心住房公积金热线的客服代表说。也就是说，家里买过1套房，现在为了改善居住条件想买第2套房，只要现有的这套房是全款买的，或是贷款已经还清，那么不仅可以申请住房公积金贷款，还能继续享受首套房贷款政策。

　　该客服人员还告诉记者，首套房认定是以家庭为单位的，如果市民要购买婚房，婚前和婚后的情况是不同的。比如未婚夫妻名下都有1套房且房款已结清，婚前由其中一人买婚房，则算作二套房，仍执行首套房贷款政策，而婚后再买房，就是家庭第三套房了，不能再申请公积金贷款。

　　贷款利率：

　　公积金贷款vs商贷，差多少？

　　根据长春市住房公积金管理中心的规定，个人住房首套房申请公积金，5年以下年利率为4%，5年以上年利率为4.5%，相比商业贷款是较低的。

　　“目前国家房贷的基准利率是6.55%，不同银行在执行时利率可能会上浮10%到30%，而且我们对各个楼盘的贷款利率是不一样的，但无论如何，跟公积金贷款比，利率确实是高一些的。”长春市工商银行某支行的工作人员说。

　　而对于众所期待的首套房利率优惠，虽然房贷新政有“贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”的规定，但记者询问过5大国有银行和其他几家银行后得知，长春市内到目前为止，还没有任何一家银行的利率优惠达到这个0.7倍的下限。即使部分银行有优惠，也多为基准利率的0.95倍或0.9倍，而且要根据客户情况有差别地执行。

　　公积金贷款：

　　利率比商贷实惠 最高限额80万元

　　虽然利率比商贷实惠，但申请住房公积金贷款买房，是有一些限制的。不过，在政策出现新的调整后，申请贷款条件、贷款最高限额等方面的限制已经放宽了。

　　“申请贷款所要求的住房公积金缴存时间缩短了，现在只要职工连续足额缴存住房公积金6个月或以上，就可以申请公积金贷款。”长春市住房公积金管理中心的客服人员告诉记者，同时，最高贷款额度也有了较大变化，新建商品房贷款单笔最高贷款额度由60万元提高到80万元，二手房最高贷款额度则由50万元提高到70万元。“夫妻二人共同贷款的情况下，贷款限额按主要贷款人的情况核算，谁的公积金缴存时间长、还款能力强，作为主贷人就可能得到更高的额度。”这名客服人员表示说。

　　业内

　　先商贷再提公积金还款比较合适

　　“因为利率低，我买房时想申请公积金贷款，但我能申请到的贷款额度不够，余下的想要用商贷补上，可银行说，现在还不能办理“组合贷”，结果只能全靠商贷。”市民李先生反映说。由于公积金贷款有额度限制，对大部分买房者来说，申请公积金贷款加上商贷的“组合贷”，再优先偿还利率较高的商贷，也许是最合适的，但在申办时却遇到了困难。

　　“‘组合贷’的方式理论上是存在的，但目前在长春执行起来难度很大，大多数银行都不会受理，我们的市民要买房，要么选择公积金贷款，要么选择商贷。” 长春市工商联房地产中介服务行业商会会长王义全表示，虽然公积金贷款比较实惠，但在公积金贷款额度不足的客观情况下，还是采取商贷买房，再提取公积金还款的方式比较合适。

　　对于用公积金贷款方式买房的市民，王义全会长还指导道，公积金贷款是有年限的，与房龄、年龄、国家法定离退休年龄等具体情况有关，一般房龄越长、年龄越大，退休越早，贷款年限越短。因此，在夫妻二人申请贷款时，应该分别看一下两个人的情况再选择主贷人，以便申请到最长的贷款期限。