“以前是怕市住建委不批价格，现在是价格批下来了，却不敢照价卖。”在楼市迎来今年最后两个月冲刺时，定价小心翼翼、保守谨慎成为开发商的普遍心态。北京商报记者近日在北京多个楼盘发现，在去库存压力下部分开发商最终销售价格均低于预售许可证的拟售均价。分析称，市场回暖的不确定和年终销售压力是其压低价格入市的原因。

　　开发商领证即降价

　　临近海淀区上地地铁站，合景映月台低密度洋房项目在上周正式对外开放样板间，由于紧挨北五环且拥有三个重点小学入学名额，该项目的定价也颇受市场关注。11月2日该项目78套花园洋房以8.8万元/平方米的价格拿到预售许可证，但是出乎意料的是项目售楼处人员却介绍，实际开盘价格会低于拟售价格，“现在的对外参考价格是7万元/平方米以上，但是最终价格还未确定”。

　　同样在11月2日，路劲世界城再获240套房源预售许可证，其均价为2.3万元/平方米左右，但是该项目售楼处人员介绍，项目正在推出交2万元参与团购活动，实际售价也比市住建委网站上的一房一价每平方米低1000-2000元；另外，此前开盘的中冶德贤公馆也以优惠活动叠加、低于市住建委审批价格入市；甚至有包括紫金新干线等即将开盘的楼盘也传出要低于预期定价开盘的消息。“我们项目目前向市住建委报的价格是2.9万元/平方米，预售证马上下来，这个价格没有变，但是我们在实际销售中肯定要低于这个价格出售，”紫金新干线项目人员称。

　　拿证容易卖房难

　　据悉，自2010年起北京市实施“一房一价”后，开发商在申请预售许可证之时就要对每套房屋价格进行标注、审批，并且该价格需要满足房价管控指标。由于是明码标价，开发商在后期销售时就要严格按照该价格销售，有效制止了开发商在销售过程中看行情随意涨价的问题。

　　在楼市成交火爆、开发商不愁卖房之时，不仅政府对于开发商的定价审批把控严格，而且开发商最终定价也会以一房一价为准，即便在年初北京新房市场成交量出现下滑之时，也很少见到开发商直接以低于拟售价格开盘的现象。

　　不过，随着北京楼市进入下行通道，成交变冷清后，政府对于项目价格的审批却逐渐松绑。据悉，受去年“限高令”制约，一批超过4万元/平方米定价的项目延迟至今年集中释放，从年初至今获批入市的接近10万元/平方米售价的项目就已多达6个，11月2日市住建委就对两个项目发放了拟售均价超过8万元/平方米的预售许可证。

　　“现在确实是价格好批了，可是房子却难卖了，”上述一家项目的相关负责人向北京商报记者坦言，一方面受限于同区域已开盘项目定价较低，新开盘项目不敢轻易涨价；另一方面，由于库存压顶，暂时还是要以低价走量策略入市，“现在市住建委的审批价格只能做参考，关键还是要看市场”。

　　库存压顶平价走量

　　刚刚过去的10月，北京商品住宅经历了“过山车”式的变化，市住建委网签数据显示，10月除保障房与自住房外，北京商品住宅共实现成交4543套，环比增长8%。虽然全月成交情况并不突出，但成交强势回暖的趋势却十分明显，10月最后十天新房成交套数上升至2797套，是全月成交量的一半还多。

　　但是成交量的回暖仍然没能让开发商吃下“定心丸”，一位不愿具名的项目负责人称：“贷款新政刺激的是购房人的预期，也不排除出于恐慌心理加快出手的可能，但是此轮刺激还能持续多久无法预判，毕竟贷款利率还是保持了此前水平，并没有出现实质优惠。”

　　除此之外，受制于去库存的压力，开发商提价的势头也已经遭到了遏制。Wind资讯数据显示，A股142家上市房企存货总计为2.3万亿元，比去年同期的1.9万亿元增长了21.05%。虽然业内分析称考虑到房企的资产负债水平和销售回款等情况，目前该存货增长还处于比较合理的范围，并未出现盲目扩张现象，但是对于房企而言，如何把握最后两个月，消化更多的库存成为紧迫任务。

　　对于销售任务与定价间的矛盾，一位开发商则表示：“我们要先拿出一部分性价比较高的房子以冲量，明年初再分流推房，等市场好了就可以按照市住建委批复的价格来卖了。”

　　北京商报记者 阿茹汗