近些年，三四线城市的收入水平和消费水平都有显著提升，加之总体人口数量以及消费水平的快速增长，无疑是商业地产开发商的巨大机会。虽然三四线城市的商机诱人，但考虑到消费观念、生活习惯、城市文化等各方面因素，真正的经营效果尚且是个未知数。商业投资还需要多方面考虑，避免掉进“陷阱”。

　　三四线城市商业地产

　　大潜力下的隐忧

　　三四线城市土地资源相对丰富，拿地成本较低。而且在三四线城市中，政府对于商业地产的干预更有话语权，政府通过行政方式引入知名地产品牌，促使城市财政收入、基础设施等各方面得到改善，相应能提供的各方面优惠政策也更有力度。中国建筑科学研究院建研城市规划设计研究院建筑设计师李秀芳分析说，"新型城镇化的加速推进给商业地产发展带来重大机遇，三四线城市基础建设的加大投入、人口的集聚将显著提升其商业氛围，从而激活商业地产需求。"

　　滨州作为山东省北部、黄河下游、鲁北平原的城市，近几年随着城市扩建，城市商业地产开始兴盛。品牌房企开始入驻，市中心整体商业氛围也日趋活跃，市中心已形成具有规模的商业圈。但是由于发展时间较晚，目前尚不规范，与淄博、潍坊等周边城市相比还存在一定的差距。目前滨州市各大商场的业态分布普遍都比较乱与严重重复。

　　而滨州只是省内三四线城市的一个案例，其实每个三四线城市的商业地产在巨大潜力下都存在不少问题。商业主体多为地方中小型开发商或者民间资本，对于资本回流的周期要求较高，且运营模式零散，容易造成商业布局的混乱。运营招商难度大，传统商业中心的垄断地位较难打破，消费者对新品牌的认知和接受程度尚待市场考验。

　　跳出陷阱需有智谋

　　孙女士前些年在滨州市滨城区中心的渤海国际购买了二楼的一间商铺。因为该商业位于市中心位置，加上当年滨州市的商业刚刚起步，孙女士看中了发展潜力便出手投资。但是几年过去，该商业中心并没有发展起来，只有底层商铺可以勉强支撑，但是楼上的商铺多数都关门了。"后来租给别人做仓库，但是毕竟在楼上，也不太方便。现在已经完全空着了。"孙女士一提到这个问题就很惆怅。

　　除了三四线城市外，在济南也不乏类似案例出现。市中心的商铺看似潜力较大，但是整个商场的运营则是后期收益的保障。投资商铺绝不能盲目追求位置，有的商铺售价过高，租金根本不足以支撑。如果小客户以高价购买了商铺，必然要求高租金，这就给经营造成了巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节。过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热。

　　投资者应量力而行，充分评估未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也越高，将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况。商铺价值提升是一个动态过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本，跳出商业地产“陷阱”。

　　(楼市记者 马韶莹)

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