中国经济网上海10月29日讯（记者李治国）目前上海住宅用地资源日益减少，而上海新增工业用地市场也呈现供求回落，对存量用地开发以释放土地资源成为新的探索。因此，上海产业园区要建设成为推进“新产业、新业态、新技术、新模式”发展的“新载体”，打造上海产业园区的升级版。日前，以“产业园区转型升级与产业地产发展”为主题的“上海产业园区沙龙”暨易居论坛在沪举行。中国房地产风云人物万通控股董事局主席冯仑应邀在会上作《产业地产发展与立体城市》的主题演讲。

　　上海市经济和信息化委员会副主任徐子瑛在致辞中指出，上海市委、市政府领导高度重视产业园区转型升级工作。去年以来上海市陆续颁布了一系列政策措施，建立了“上海市工业区发展联席会议”，出台了《上海市工业区转型升级三年行动计划（2013-2015年）》，开展了乡镇工业区转型升级试点工作，全面拉开了全市产业园区转型升级的帷幕。当前上海正处于“创新驱动发展、经济转型升级”的关键时期，正在全面推进“四个中心”和具有国际影响力的科技创新中心建设。目前约1000平方公里的产业园区既是上海经济发展的主要载体，同时也是上海城市空间布局优化的重要潜力区域。科技创新、经济转型、方式转变、空间统筹、产城融合等都对产业园区发展提出了新的要求，加上资金、土地、人口、能耗的刚性约束，机遇和挑战倒逼产业园区转型升级。

　　产业园区欢迎专业化国际化企业加盟

　　目前上海产业园区发展差异非常大，有些比较好的园区如漕河泾、金桥、张江、嘉定等开发区，单位平方公里的土地产出超过200亿元，一些乡镇园区却只有20、30亿元，这些园区规模小，分散，布局不合理，开发管理水平不足，社会矛盾比较突出，二次开发的任务非常艰巨。

　　上海市经济和信息化委员会周强处长在主题演讲中透露，上海104个区块经济总量中，二三产业的营业总收入约为5.5万亿，工业总产值大概是2.4万亿，上缴税金3962亿，工业利润1839亿。全市104个产业区块平均单位土地的工业产值是69个亿，如果按照企业已经建成的用地来算大概是75个亿，除了剔除还有一些已经转型的服务业来算大概是82亿。目前全国的国家级开发区产出水平约在70多个亿。对于上海所有104个区块来看，平均数不能够说明问题。目前产业园区的发展不平衡，二次开发的政策以及体制机制亟需完善。

　　徐子瑛强调，经过20多年的发展，上海已经培育了一批优秀产业园区和团队，但与上海产业园区转型升级的巨大需求相比还不够，非常需要一大批国内外优秀开发机构和运营团队来参与和推动发展；同时，上海也是一个巨大的、具有典型性的产业园区二次开发、土地二次开发的市场，可以实现多方共赢。上海将会以开放包容的心态，积极支持专业化、国际化的机构团队来沪发展，发挥人才、资金、品牌、服务以及开发建设经验的优势。

　　周强表示，希望优秀团队，像新加坡的工业园区裕廊、央企的招商局等大型国有企业，像大连亿达、华夏幸福等开发机构，还有万通、绿地和万科等原来传统的住宅地产商，欢迎他们在转型过程中进入到上海的产业地产，按照2040年、2050年的眼光来打造三十年、四十年不落后的产业园区。

　　万科上海地产副总经理郑华在随后的交流发言中认为，产业地产可以分成三个阶段，一是资源整合阶段，需要集聚更多的资源包括政府、企业，更多的产业、经济资源集合在一起。二是开发建设，交由专业公司去做，提高工作效率。三是后期的服务，包括配套服务，这个一定是非常有能力的资本公司，或者非常有能力的运营商。

　　城市化进程中探索产城一体模式

　　本次论坛邀请到被誉为“地产思想家”的万通控股董事局主席冯仑作《产业地产发展与立体城市》的主题演讲。他阐释立体城市的四个特征：第一、强调纵向规划，节约土地，提高居住密度；第二、产城一体化，用产业带动居住、商业从而带动娱乐、公共服务和公共设施等，即带来产业、空间和物业的关系；第三，节能环保是重点，寻求高密度可持续的城市做节能环保的解决方案；第四、需要优质的社会管理，因为密度提高后，会对安全、公共福利、反恐、很多基层组织的治理提出更高要求。整体而言，立体城市是高就业、高福利、低成本、可持续发展的一种城市。立体城市是万通在城市化进程当中提出的一种紧凑型、产城一体可持续发展的模式。

　　在立体城市中如何做到自我平衡和产业带来自己的需求，从而支撑城市的发展？第一、高就业系数；第二、高需求弹性；第三、高增长初期。依据这三个标准，万通的立体城市也选择了三个与之跨界融合的产业：医疗健康产业、教育与研发产业、都市立体农业。立体城市是不动产和产业引进的结合，不动产开发商来做硬件，产业企业来做运营，做软体，租赁开发商未来的房子，然后二者之间有一个风险共担的方式，从而解决产业进入的问题。

　　著名房地产经济学家、易居房地产研究院院长张永岳教授在演讲中提出城市化分为四个层面：即城市群，大城市，中小城市和镇。而城市群作为一个重要的推手，它是我国城市化战略当中一个重要的举措。因为中国太大，经济的体量也大，要维护中国的发展要有一定规模，一定分量的推手，这个推手就是城市化。今天产业地产的发展，完全符合我们整个经济社会发展的趋势，这个发展趋势就是以城市群带来的整个城市化的推进和我们引领型城市更新和发展。而产业园区转型是符合我们整个产城融合的需要。从产业发展来说，如果能够在一个更广阔的视野，并且抓住集中要点，再辅以相关产品具体的设计并找到适当的路径，我们产业地产空间一定是很大的。

　　产业地产界定模糊有待完善

　　当前，国家正有序渐进地推进全面深化改革，一系列围绕使“市场在资源配置中起决定性作用”的制度和政策陆续出台，其中与上海产业园区开发类企业密切相关的就是国有资产改革和工业用地制度改革。在论坛“头脑风暴”式的交流环节中，与会代表发表真知灼见，针对存在的种种不合理现象和问题，提出了对策思路。

　　中共宝山区委常委、副区长夏雨认为，产业地产的转型发展现在面临很多瓶颈，关键在于产业地产定位不明晰，政策不明确。这主要是因为我们现行的土地规划政策严重滞后于我们产城融合，政策要跟上转型的需要，要创新，核心又是整体的规划，是产业的发展和城市规划建设等等方面的平衡，以及我们政府、企业等各方利益的博弈。工业用地的盘活，需要集思广益，尤其需要市场化的开发商参与。三十年的实践经验告诉我们，市场化的品牌开发商和有思想、有智慧、有眼光的企业家才是产业园区创新发展成功的关键。

　　上海电气（集团）总公司副总裁武跃军认为，以前土地功能转型未必要进行土地转性，我们已经有2.5产业用地，沿袭这么长时间，应该总结归纳，不合理的部分加以限制，合理的部分进行发扬。而新政的推出是逼着国企自己做开发，一改以前做资源整合者的定位，产业地产不同于工业地产，商业地产也能介入产业地产，但产业地产是做工业还是商业，是由市场来决定的。土地新政需兼顾土地市场的通胀，市场化的运作和企业的实际情况。有关政策出台也能够多听各方意见，特别是市场的呼声。

　　上海仪电集团总裁蔡小庆认为，一个城市必须要有产业地产，如果没有产业地产，都是消费者，都是居住人，没有工作哪来的消费能力，哪来的集聚？以前我们讲工业区是给终端企业，只能建厂房，完全排斥工业房地产，这个肯定是行不通的。我们原有的土地规划以及相关政策需要及时根据上海产业发展状况进一步调整。解决转型的核心问题是给产业地产有一个合法的“身份”，企业既用不着打擦边球，政府也不用那样防治。两者利益有一个很好的兼顾，符合市场规律，让市场主体能够做得下去。现在统一新政有新意，有好处，出发点也能被理解，但这里面确实有很多不够完善的地方。这个政策如果普遍没法操作，必然就是企业跟政府博弈，最终对经济发展不利。

　　上海锦和商业经营管理股份有限公司董事长郁敏珺则表示，作为民营企业，这方面政策的影响比较少，每一次也都是企业在真正的经济浪潮中发展，把实际的问题反映到政府各个部门。任何产业的发展不可能从一开始都是规范的，改革开放本身也有很多的政策是滞后于产业本身发展步伐的，后续再打补丁来补的，这个“补”不要这么仓促，不要前后不搭，否则损害会较大。而最大的损害就是停了，不能干了。

　　联东集团上海公司总经理陈晨认为，上海的新政会促使上海的企业往长三角其他城市转移。长三角有很多优秀城市，很多优惠条件，很多上海企业愿意走出去，特别是今年7月1日实施新政以后，联东集团长三角地区的销售量上升了15%—29%左右。

　　作为论坛主持人，易居中国执行总裁丁祖昱不断总结嘉宾的发言，在这个问题上有他自己的独到见解。他说，除了住宅地产，其余都应当称之为产业地产。应当将产业地产的界限模糊掉，在产业用地中，不管是商业、办公、还是工业，都是以前的说法和界定，其实今天的界定已经不再明确，互相的界限都很模糊，商业算消费产业，办公更是大多数产业最主要的载体，应当全归于产业地产，将更利于市场的操作。

　　顺应互联网时代打造智慧园区

　　我国经济从上世纪90年代进入信息化、互联网时代以后，除了现在生活、消费、教育开始互联网化，与此同时互联网特别是移动互联化将对我们的产业布局、生活方式将带来更加深刻的变化。徐子瑛指出，在互联网发展的环境下，现有的商办模式，现有的产业布局模式是否顺应了未来互联网产业发展的要求，这一系列问题需要我们前瞻性地进行思索和考虑，有利于使我们未来开发的房产、工业地产更加适应互联网经济背景下的发展。这需要我们进一步凝聚共识，看到未来整个城市转型、产业发展对工业地产、产业地产带来的需求。

　　周强也强调，搞产业地产关键是在产业，产业已经发生了新的变化，制造业、服务业、信息化跨界协同创新。我们产业园区怎么来进行跨界协同创新的载体，这是面临的重大问题。在制造业、服务业和信息化融合的前提下，现在新的产业不断地发展。就园区和产业发展来说，产业是最基础的，我们要的不仅仅是地产空间的发展，更重要是产业发展，这是最根本的目标。新一代的信息技术革命与新产业革命发展已经成为趋势，德国的工业4.0，美国的工业再工业化等，互联网经济的发展，将使我们产业发展面临着新的发展和新的突破。

　　蔡小庆认为，现在主要是以物联网为特征的新一代信息技术的产业，按照这个思路打造智慧城市的整体解决方案，在我们的园区里面也打造智慧园区，给这个园区产业的集聚、给企业提供一个很好的增值服务。

　　漕河泾开发区总顾问、企业协会会长陈青洲介绍，近几年漕河泾开发区坚持了一个高新技术发展战略，坚持产业发展和科技创新，坚持以三大园区作为抓手，今天提升到生态园区、智慧园区和国际化园区的发展，逐步向建设产业基地、科技成果转化基地、出口基地还有高技术的辐射基地，多种所有制在开发区平衡发展。

　　产业地产证券化以突破融资瓶颈

　　产业地产的投资规模非常大，无论是前期建设，还是后期招商、运营都需要投入大量资金，但其投资回报期则长达几年甚至十几年，传统的银行贷款已不能完全解决资金问题，融资成为产业地产开发的新渠道。

　　与会者纷纷谈及，目前我国产业园区的融资存在一些瓶颈，现在整个产业园区的发展从一级开发到二级开发到运营，投融资的产业链并没有完全打通，当中有政策等方面的因素，希望通过开发机构和金融机构的紧密合作，能够打通产业园区从一级开发、二级开发到运营的投融资产业链，这里每一个环节都可以有很多创新，希望在将来能够有所突破。产业园区的发展比较流行的PPP模式，PPP原来是公共基础设施领域的，产业园区的发展也可以按照广义的PPP的方式来做产业园区的投融资模式的创新。

　　蔡小庆认为，传统产业园区的盈利模式靠两个方面，一是靠土地的一级开发，另外是靠招商以后企业产生的税收，政府给予的税收，概莫如此。而两种盈利模式都有巨大的问题，在上海这个问题已经非常明显。

　　对此，丁祖昱总结认为，在美国几乎所有类型的金融机构都会参与产业地产的开发和经营。对于中国来说，促进金融工具与产业地产的尽快结合至关重要，应当尽快开发出产业地产证券化或REITS类的金融产品，来支撑整个产业地产未来运营，特别是支持非销售型产业地产的长期运营。如果没有这些金融支持，产业地产运作模式也只能是选择开发-销售模式。