今年前三季，南沙消化率只有

　　0.38

　　文/羊城晚报记者 张秀钦

　　大家都说今年楼市成交惨淡，到底有多惨淡？

　　广州市国土房管局公布的数据显示，今年前三个季度，广州原十区一手住宅成交面积同比减少近三成。更严重的是，同期广州住宅供应量同比增加了184万平方米，导致消化率只有0.59。今年开发商推售的住宅，只卖了不到六成，还有四成成为库存。卖得最差的是南沙区，0.38的消化率说明开发商卖出的房子还不到推售量的四成。

　　惨淡归惨淡，广州今年前三个季度的房价不仅没有随成交量下跌，反而继续上升了12%。

　　权威数据

　　成交量：“金九”同比下跌近四成

　　对于传统销售旺季的“金九”，开发商寄予了很高的期望。9月份，广州一手住宅批准预售面积达140多万平方米，创下今年新高。不少开发商期望在9月份冲量，以弥补此前销售低迷所导致的资金缺口。

　　可惜，最后的成交量与开发商的期望值相差甚远：原十区41.88万平方米的成交量和8月份相比几乎没有增长，在今年的月度成交中只是处于中游位置，完全没有显示出“金九”的势头。与去年同期67.67万平方米的成交量相比，下跌幅度更近四成。

　　成交量同比大幅度下跌几乎成了今年广州一手住宅市场每个月的惯例，除了6月份和8月份外，其余月份的成交量均低于去年同期。因此，对于今年前三个季度近三成的跌幅，市场表现平静。

　　奇怪的是，销售的惨淡并没有导致成交均价的下滑，同比反而上升了12个百分点，成交量和成交价呈负相关关系。在原十区房价中，前三个季度同比下降的只有黄埔、萝岗，其余区域全部上升，说明今年买房并没有比去年容易，也说明区域成交占比不同并非今年房价上升的最重要因素。

　　至于大家感觉房价下跌，更多是把当下的房价和最高点时相比。如果与今年最高的3月份相比，9月份原十区房价倒是下跌了17%。自今年6月份后，广州房价已出现“三连跌”。

　　消化率：前三季外区高于中心区

　　一般情况下，真正影响房价走势的是供求关系，而非成交量。广州房价近10年的持续上涨，和住宅的供不应求密切相关。

　　那么，今年前三个季度房价的上升是否也因为住宅供不应求？

　　非也。今年前三个季度，广州住宅处于明显供过于求的状态。广州原十区一手住宅消化率仅为0.59，假如加上增城、从化，消化率略有提升，也不过是0.68，依然供过于求。其中，供过于求最严重的是南沙区，消化率只有0.38。略为令人意外的是越秀区，消化率竟然处于全市第二低位。至于黄埔、番禺两区，因为除了住宅还有天量公寓供应，且消化情况一般，以至于市场认为其供过于求情况严重。

　　还有一个意外情况是：中心区房子的消化率比不上外围区域。市场普遍认为即使市场不好，中心区的房子也不愁卖，但今年情况并非如此。今年前三个季度，中心六区（越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔）一手住宅消化率仅为0.63；外围五区（花都、番禺、南沙、从化、增城）的消化率则达到0.7。外围区域消化率高于中心区，最重要的原因在于增城，一方面其成交量为全市最大；另一方面其消化率又是全市最高（和海珠区并列），以一区之力扭转了外围区域消化率不佳的颓势。

　　今年前三个季度

　　广州各区一手住宅消化率概况

　　160140120100806040200

　　增城海珠从化荔湾天河番禺花都白云新黄埔越秀南沙

　　1.06

　　119.57

　　112.31

　　1.06

　　21.1

　　19.95

　　0.87

　　47.69

　　54.85

　　0.75

　　26.14

　　34.81

　　0.72

　　28.08

　　39.06

　　0.69

　　107.1

　　154.81

　　0.6

　　69.53

　　115.65

　　0.56

　　41.3

　　73.53

　　0.54

　　55.03

　　101.13

　　0.42

　　7.34

　　17.59

　　0.38

　　44.52

　　116.78

　　8007006005004003002001000

　　原十区全市

　　0.59

　　400.17

　　673.3

　　0.68

　　567.43

　　840.46

　　消化率

　　成交量

　　（万平方米）

　　供应量

　　（万平方米）

　　制图/陈健怡整理/张秀钦数据来源：广州市国土房管局

　　关键数据

　　0.59

　　今年前三个季度，广州原十区一手住宅消化率（成交量与供应量之比）仅为0.59，供过于求现象突出。去年同期，广州原十区的消化率为1.13，住宅供不应求。

　　0.38

　　今年前三个季度，广州全市住宅消化率最差的是南沙，只有0.38，今年南沙开发商推售的住宅卖了不到四成。

　　-27%

　　今年前三个季度，广州原十区一手住宅成交面积为400.17万平方米，比去年同期的552.97万平方米减少了27%。

　　12%

　　今年前三个季度，广州原十区一手住宅成交均价为17952元/平方米，比去年同期的16006元/平方米上升了12%。