——楼市“无限”时代观察（1）

　　编者按

　　9月21日，南京取消楼市“限购”；9月30日，央行、银监会松绑楼市“限贷”。楼市由此进入一段全新的“无限”时代，各种新想法、新变化、新观点也随之而来，令人莫衷一是。即日起，本报推出“楼市‘无限’时代观察”系列报道，将围绕读者关心的楼市热点问题深入采访，把脉楼市动态和走向，为读者置业提供参考。

　　首套房贷结清再贷算首套，利率最低可打7折——央行、银监会出台新政为楼市“限贷”松绑后，为了享受二套房的低首付及低利率，很多改善型需求及投资者都想到了提前还贷。那么问题来了：提前还贷划算吗？现在的楼市行情下，再贷款买房投资还有没有赚头？

　　现象：房贷新政催生提前还贷潮

　　“限贷”松绑后，市民成先生第一时间就想到了提前还贷，目前正在和银行联系提前还贷事宜。

　　“我是2008年买的首套房，贷了30万元贷款，现在只剩下10万元左右了。”成先生说，当时手头钱不多，只卖了一套70多平方米的两居室。现在手头又有了五六十万元的积蓄，父母过来帮忙带孩子，房子也显得特别拥挤，于是就想再买套100多平方米的三居室。但之前限贷，二套房要首付七成，他的积蓄根本不够付首付。现在只要花10万元把首套房贷结清，再买房只要首付三成，他正好钱够用。

　　记者昨从南京多家银行获悉，最近咨询和提前还贷的客户明显增多。提前还贷的主要是想低首付买二套房的改善性客户，包括部分投资者。一家股份制银行信贷部相关人士说，仅熟悉的朋友的咨询电话，他每天都要接到好几个。

　　搜房网一项关于“限贷”松绑的调查显示，有46%的人表示“首套房贷结清再贷算首套”对其影响最大；认为后期房价会上涨的占到房价上涨50%；39%的人表示“近期会加紧出手”。

　　提醒：是否提前还贷要考虑三因素

　　平安银行南京分行工作人员提醒，为了享受首套房贷政策而“还老贷新”，不一定划算。在“还老贷新”之前，一定要考虑三个方面的因素。

　　一是目前手上“老房贷”的利率水平。如果老房贷执行的是7折利率，目前年息只有4.585%。如果将老房贷还清再贷，目前很难再享受到利率优惠，只能执行6.55%的基准利率。同样100万元10年期的贷款，新房贷要比老房贷多付近12万元的利息。

　　二是要考虑老房贷已经贷了多久。如果贷款时间很短就提前还贷，不同的银行会有一些不同的惩罚性措施。如果贷款时间已比较长到了中期，相当于已提前向银行还了相当部分的利息，此时提前还贷也不划算。

　　三是要考虑用于提前还贷的机会成本，也就是用于提前还贷的资金现有投资收益水平的高低。如果投资收益水平远远高于房贷利率，也不宜提前还贷。

　　算账：高利率下贷款买房投资不划算

　　有“还老贷新”打算的多数是想买房投资，但民生证券分析师邢华秀分析，由于房贷利率、交易费用都很高，目前贷款买房投资，可能并不划算。

　　以首付30万元，贷款10年期70万元为例，月供7966元，10年利息总额高达25.6万元。算上3%的契税等费用，100万元的房子购房总成本接近130万元。最新发布的9月百城价格指数显示，百城住宅均价同比仅涨了1.12%。按这一涨幅计算，10年后房价不到112万元，投资10年甚至还亏损10多万元。

　　与此相对应，如果将30万元投入年息6%的银行理财，同时每月定投7966元，10年后可收回1872831万元。

　　专家：不要恐慌性跟风买房

　　专家认为，随着中国经济步入“新常态”，房地产市场也已经趋于稳定，投资者置业投资的策略也要有所改变。

　　南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远说，房地产已经从“黄金时代”转入“白银时代”，房价也从大起大落转向了平稳波动。如果市民没有其他更熟悉的投资渠道，确实要买房投资的话，建议从短线做差价转向长期的资产保值增值及租赁收入，从普遍投资转向特定板块、特定产品投资。

　　具体来说，就是要尽量选择那些探底完成、升值潜力大的板块楼盘。升值潜力大的板块一般都有五大特点：重视程度高、规划起点高、城建投入高、品牌集聚高、客群层次高，比如南京的江北和麒麟板块等。

　　“目前，部分楼盘收紧优惠只是一种促销手段而已，真正的大幅涨价的楼盘并不多，买房人不要恐慌。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉也提醒，市民要根据自己的经济状况和需求谨慎决定，不要盲目跟风买房。

　　本报记者 邹伟 唐戢 沙文蓉