楼市快评

　　龚名扬

　　10月14日，东莞市清溪镇在投资发展推介会上表示，近期将推出一批居住、商业、产业园、三旧改造、都市农业、生态旅游等发展项目一共8宗地块，总面积达146.8万平方米，面向社会广泛招商。

　　据了解，在8宗地块中，商业、商住和居住用地有5宗，总面积达44.66万平方米。其中，清溪河东侧重河村地块、北环路铁松路段地块、清溪镇青湖工业园河边地块共约38万平方米用作二类居住用地；香芒东路旁地块共约3.16万平方米用作商业用地；商业街延长线东侧共约3.5万平方米用作商住用地。

　　今年早些时候受房地产市场阶段性调整影响，东莞的土地成交疲软，尤其是商住、商服地的成交屈指可数。不过，近两个月来，无论是东莞的政策还是更高层面的国家政策，在保障居民合理住房需求的前提下，客观上对房地产市场起到了积极的推进作用。

　　目前，在东莞市国土资源交易网上，清溪镇香芒东路地块正在公告，这是继两个月前黄江镇的商住商服地块成交后，又一宗进入土地市场的商服用地。可以说，目前的土地市场应是处于复苏阶段，清溪镇的5宗商住商服用地的成交情况，无疑将反映开发商对市场前景的预期。

　　对于清溪镇来说，房地产是实现城市功能升级的正常环节。清溪镇的十二五规划中提出要适量发展房地产项目，重点打造若干个具有标志性意义的商业建筑，同时引进一线房企开发地产项目以适应深莞惠一体化下的居住需求。

　　可以说，在目前临深片区成交火热的情况下，清溪镇有自己的优势。根据东莞中原研究部提供的数据，与临深片区各镇区土地拍卖价格相比，清溪土地成本方面有着较强的竞争优势，2012年以来片区内各镇成交楼面地价中，塘厦、凤岗及黄江楼面地价每平方米均超过了3000元，而清溪则仍低于每平方米2000元。

　　位于东莞市东南部的清溪镇与深圳、惠州两市接壤，作为深莞惠一体化发展的先行区域，处于三个城市的几何中心。近年来，清溪镇的生产总值不断提高，2013年达到172亿元，仅次于寮步和大朗，排名东莞各镇街的中上游。而且，随着近年来对重大项目招商引资工作的推进，镇内外公路网、高速网、轻轨和城际轨道的建设逐步完善，处于房地产价格洼地的清溪镇，对于深圳和惠州外溢客源的吸引力将会逐步呈现。

　　就目前的情况来看，和其他临深片区的东莞镇区来相比，清溪镇的房地产市场发展是滞后的：在售项目数较少，且均处于无后续供应的状态，产品可选择性较低。但笔者认为清溪镇依然有后发先至的机会，这主要得益于清溪镇充足的土地资源以及得天独厚的自然环境。

　　公开数据显示，清溪镇的辖下面积140平方公里，位居东莞第二，而且后备土地资源充足。历年批次土地5800多亩，至今未建设使用的还有2000亩，虽然最近两年国土部门收紧了商业地块的新增用地指标，但清溪镇的“三旧”改造可供用地尚有14000多亩，而且这些地块大部分集中于行政中心居住组团，有连片开发的可能性。

　　而且，和临深片区的其他镇区相比，清溪镇的自然环境得天独厚，67%的绿化覆盖率无出其右。与此同时，清溪镇曾获评“中国最美小镇”，形成了以清溪森林公园、山水天地森林公园、清溪生态农业园等为核心的生态绿色屏障，还有五大水库，优质的自然环境对于中高端购房者的吸引力不言而喻，因此笔者认为清溪镇未来房地产项目的开发，应该更多地打造以自然生活为主题的高端项目。

　　需要注意的是，清溪目前的房地产市场依然是以本土品牌为主导，而且大多数体量较小，截至去年保利拍下清溪一宗地块，清溪镇才首次有国内一线品牌开发商进驻。对于清溪这样的需要吸引周边城市客源的后发市场来说，一线开发商的进驻能够提升区域置业形象，对当地的房地产市场起到积极的推动作用。