投资风向标

　　2014年三季度，国内房地产市场延续下行势头，价格继续下行，成交季节性回升但同比下降幅度仍比较大，房企经营压力增加，投资放缓，土地市场降温。不过，随着央行在国庆节前出台“认房不认贷”新政，长假楼市迎来一波成交热潮。

　　业内人士认为，三季度虽然多数城市放松限购，但信贷政策仍保持平稳，市场下行预期并未根本改变。而信贷政策调整后，改善型购房者等“刚需”购买力得以提高，今年四季度市场成交或将接近去年水平。

　　●南方日报记者 牛思远

　　市场房贷新政催热国庆楼市

　　9月30日，央行出台房贷新政：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。此外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。

　　与此同时，央行明确提出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款（MBS）支持证券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　受到这一“重磅炸弹”影响，国庆假期各地楼市的购房人流明显增加。尽管从官方网签的数据来看，国庆期间的网签套数并没有大幅增长，但据业内人士称，由于网签数据往往具有滞后性，假期成交增长未必能体现出来。

　　而来自开发商和中介的数据则显示，今年国庆假期楼市成交套数纵使依然低于去年同期，却已经达到甚至超过了2012年同期的水平。更有业内人士分析，考虑到央行政策需要各大银行逐步落实，未来释放的改善型“刚需”可能将在今年四季度乃至明年一季度的市场成交数据上集中显现。

　　有广州开发商透露，黄金周到场人流比预计增长50%，成交情况也比预期表现要好。某开发商旗下两大豪宅项目，国庆期间平均每天接待客户几百人，特别是下半周成交反弹明显，成交量同比已翻倍。而保利广州董事长余英更是在黄金周结束时立刻在微博上宣布：“十一”7天，保利地产广州销售15亿元，平均每天卖100套房子，保利在全国范围内更是7天“进账”近70亿元。

　　在北京、上海、深圳等其他一线城市，房贷新政对购房者预期的影响也同样明显。

　　据链家地产市场研究部统计，“十一”长假期间，虽然北京市商品房网签量同比下降超过30%，但日均新增客源量较9月份增加25.3%。而上海易居研究院数据显示，10月1—10日，上海新建商品住宅成交量为8.4万平方米，同比减少了22.3%，但明显小于前三季度成交量同比下滑32.2%的跌幅。深圳“十一”期间多数楼盘的到访客户量明显增加，开盘项目的成交也都有所提高。

　　影响“还清当首套”刺激买家入市

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，“9·30央行新政”肯定会刺激改善型客户积极看房，在广州市内尚未入市的准买家当中，至少有一半是带有换房意识的，且大部分已还清上一套房的贷款，这批客户受制于“穗六条”，只能一边看房一边等待。

　　根据满堂红市场研究部把2013年全年和2014年前三季度通过本公司促成的二手住宅买卖个案按付款方式进行对应分类。2013年和今年前三季度的二手买家都有一个共同特征，二次购房的客户采取一次性付款的比例，比首次购房客户采取一次性付款的比例要高，今年前三季度该比例更达到58.0%。

　　“从表面上看，改善型客户在资金调配上似乎相对较灵活，但这不代表二次购房的客户不需要银行贷款。”周峰说，2013年11月“穗六条”实施后，二次购房的首付款比例提高到七成，而银行在实际操作中，更可能把对应物业的评估价作“技术性调低”，从而令贷出的比例只有两成或更低。采取纯商业贷款或组合贷款作为购房手段的二次购房客户比例，从去年全年的31.3%下降到今年前三季度的25.9%，既反映了信贷市场的紧张情况，也体现了二次购房客户所面临的窘迫境地。

　　“只要地方银行能按新政策执行相应的‘还清当首套’原则，改善型准买家入市的机率便会大为增加。”周峰表示，但值得注意的是，今年剩余的两个多月里，多数银行的信贷额度已不多，能给予改善型客户以基准利率及首付款比例四至五成已是不错的“待遇”，要地方银行给予首付三成及0.7倍的优惠利率，恐怕得等到2015年1月方可实现。

　　“因此除非能对限购政策进行适度放松，否则今年第四季度的广州二手楼市成交量仍旧难有明显的触底反弹，二手楼价在短期内更难以转头向上。”周峰说。

　　预测大中城市“翘尾”行情可期

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于央行新政刚刚出台，各个城市银行政策细则尚未落地，在节假日期间执行还未能到位，国庆假期仍算是“过渡期”。随着央行新政细则在未来1—2周内在各个城市银行的逐步落地，其对于全国大中城市楼市的影响会在出台之后的几周中逐步体现出来。

　　张宏伟分析，从“首套房贷认贷标准”调整对于大中城市楼市的影响来看，如果对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时可按照首套房贷政策执行，那么这将至少会影响10%—15%的首次改善、改善型需求在未来几个月集中入市，一定程度上拉动全国大中城市楼市成交量逐步复苏和好转。

　　“利率下降对大中城市楼市影响有一定的滞后性。”张宏伟表示，如果房贷利率出现持续性的实质性下调，由于购房者成本的降低，将刺激首套自住需求入市，楼市将在未来3—6个月出现成交量复苏与好转的行情。当第四季度首套房贷利率开始实质性下降，最早到2015年第一季度全国大中城市楼市将开始有明显的好转趋势。

　　他指出，部分城市“金九”楼市因为月底开发商集中开盘入市已经开始在低位小幅反弹。尽管截至目前还没有出现趋势性回升，市场仍然没有回归到“量”的轨道上来，但是随着央行新政落地，一线城市代表的大中城市楼市市场交易量会呈现出逐步回升的态势，年底大中城市楼市“翘尾”行情可期。

　　不过，对于二三线城市来讲，则不一定有一线城市楼市表现的那么幸运。张宏伟认为，“首套房认定标准”调整对于库存压力偏小、市场去化周期合理、市场基本面良好的城市有可能会起到刺激“买涨不买跌”行情出现的作用，导致市场供不应求再现，比如合肥、南京、苏州、南昌、石家庄等城市。

　　■二手市场市场平淡 出租回报率下跌

　　日前，满堂红市场研究部发布了《2014年9月及10月上半月广州二手房市场研究报告》。据该报告显示，受一手楼市促销分流客户影响，9月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比8月减少近一成，住宅租赁业务量比8月减少13%。

　　而据满堂红对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，9月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为20748元/平方米，环比上升3.9%，同比上升9.3%。租赁市场方面，9月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为46.5元/平方米·月，环比下跌1.0%，同比上升1.6%。

　　据广州市国土房管局公布的数据，2014年9月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为3274宗，同比减少50.4%，在今年前三季度中也仅高于2月的3143宗。

　　满堂红市场研究部分析，今年9月，在广州众多一手在售项目相继打起促销战的情况下，部分徘徊在一、二手市场之间的准客户被有效分流，从而令二手住宅市场的成交量继续处于低位盘整。

　　而当月经满堂红地产促成的所有二手住宅买卖交易中，整体成交价比整体放盘价下调6.5%，从170万元/套下调至159万元/套。信贷方面呈“一边倒”现象，一次性付款比例高达45.6%，而纯公积金贷款的比例因额度所限，直线回落到8.1%。10月1至9日经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比9月同期增加9%，成交均价为20113元/平方米，比9月同期微升0.9%。

　　二手住宅买卖市场的“平淡”，促使部分小业主将持有的物业转到租赁市场，导致待出租的房源数量大增，也使房屋租金无法明显上升。

　　报告显示，最近一年，广州市9区住宅平均租金围绕着46元/平方米的水平线作窄幅波动，出租回报率则进一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回报率是2.8%（按满12个月满租计算），比2013年同期下跌0.1个百分点。

　　银行房贷咨询量上升

　　市场静候新政执行

　　“国庆节后上班这几天来咨询的客户非常多，由于此前执行细则尚未下发，所以业务也没有办法按照新政执行，很多客户都想等政策出来后再申请，都在静待新政策执行。”某国有银行市内一支行信贷审批员告诉南方日报记者。

　　南方日报记者从建行广东省分行也了解到，新政策出台后，从省内各地区反映情况看，房贷咨询有所增加，但观望客户较多。不过，不少银行都表示，按揭贷款的申请有一定滞后性，预期未来业务申报会陆续上升。

　　首套贷款利率有所调整

　　根据9月30日央行、银监会发出的房贷政策，多家大行已出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。各地房贷政策具体操作由各地分行掌握，而利率基本上由借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等区别确定，执行细则如何落地仍需要一定时间。

　　在银行存贷比考核不放松、房地产行业整体风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面因素的影响下，商业银行对于住房按揭贷款的实际支持情况还有待确定。不少业内人士都分析任务，最低7折利率对于银行来讲尚有难度，短期内全面执行的概率不大。

　　从目前政策的执行看，多家国有大行已经开始执行房贷新政，但从执行的程度看，利率方面一线城市利率调整幅度不大，最低折扣仍然是9.5折，目前真正执行贷款利率7折优惠的城市几乎没有。“这主要有两方面原因，一方面是因为受263号文影响，银行可贷额度受限；另一方面是受近年来房地产市场萧条，部分地区弃房断贷以及银行上半年坏账率普遍提高影响，银行房贷更加谨慎，审核上也更加严格。”优选财富分析师表示。

　　其分析认为，从过去的销售数据以及目前的政策执行看，预计未来房地产市场区域化差异会更大，一线城市销售量逐步回升，但价格可能难有起色。而二三线城市受前期房价下跌幅度较大的影响，预计未来反弹的空间较大。

　　刚需入市潜力较大

　　此前近4年时间里，居民家庭首套房认定执行“认房又认贷”的标准，不少改善型刚需的购房人抱怨，这种政策不符合实际市场需求情况，甚至有贷款历史而名下无房的换房需求也被认定为二套房，而新政对于这种实实在在的自住型购房需求给予了较大力度的支持。

　　交通银行首席经济学家连平分析认为，目前住房需求不足并非潜在需求大幅下降，而是市场在观望，同时也是政策约束所致。近年来，为抑制房价过度上涨，有关方面推出了一系列控制需求的举措。今年初，个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题，也在一定程度上制约了需求释放，而改善型住房需求受到政策抑制则更为明显。

　　一方面，国家规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。

　　另一方面，目前“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房，“新房置换旧房”的改善型需求易被误伤。改善型需求即使有较强的入市意愿，也囿于政策和预算限制难以释放。连平认为，房贷新政对个人住房贷款在利率、审核时间等方面的现行政策提出了调整要求，支持居民家庭合理住房贷款需求尤其是自住需求，对于改善民生具有积极意义。

　　数据显示，2013年我国人均GDP约为6767美元，其中占比最大的消费支出为住房消费。“我国居民的住房消费观念使得这一格局在较长期内不会改变，未来刚需入市潜力依然不小。随着收入提升和消费升级，改善型住房需求将为消费增长提供持续不断的动力。”连平分析指出。

　　小白领的换房计划

　　■个案

　　小刘是在国企上班的白领，两年前，凭借自己打拼几年的积蓄，其在广州新港西路买了一套40平方米的小房子，总价70万元，首付三成21万。房子虽小，但终于有了自己在广州小窝和落脚点，房子对小刘的意义非同寻常。

　　不过，两年过去，小刘正准备与女朋友结婚，40平方米的房子开始不够用，他今年以来一直在考虑换房的可能。但过去，由于去换房需要“认房又认贷”，有过一次贷款记录的小刘即便将房屋出售再购置，依然要算二套房贷，首付达到七成，高昂的首付成为了其换房的最大障碍。

　　“现在房价升值后，我的房子出售估计也仅能卖到100万。还了剩下的40万元贷款，还有60万元剩余。要换一套市区内80平方米的房子，预计要200万元左右，若按照七成首付计算，首付需要140万元，缺口将近80万元，这对于工薪阶层的我们只能望梅兴叹。”小刘表示。

　　不过，最近首套房贷新政出台后，对小刘这类换房需求者而言则是巨大的利好。小刘告诉记者，国庆回来后，其马上咨询了多家银行，若政策开始执行，其打算正式启动换房计划。

　　记者帮其算了一下，在还清贷款做第二套房房贷时，只需要付三成首付，对于小刘而言，要换其看中的总价200万元院的80平方米房子，首付只需要60万元。也就是说其卖掉小房子后，并不需要额外加钱，就可以换置一套80平方米的房产，首付完全无压力。

　　南方日报记者 黄倩蔚