■ 楼市观察

　　首套房贷利率优惠，涉及商业银行的利益，并不简单由央行说了算，但在首付比例方面，存在增加优惠的操作空间。

　　9月30日，央行和银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，大力放松房贷。主要内容包括：认房不认贷，拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房执行首套房贷款政策、“非限购”城市放开三套房贷，放松外地人贷款限制。

　　细察央四条内容，笔者发现：对于改善需求、多套需求的新增支持力度很大，部分二套甚至是多套房贷款，都可享受首套房贷政策，或者首付可降至三成。反倒是对于真正的首套房需求，并无明确的新增优惠。无论是从支持合理需求的行业视角，还是从“惠民生”的中央方针角度考量，这点似乎有失公平。由于首套房贷利率优惠，涉及商业银行的利益，并不简单由央行说了算，但在首付比例方面，存在增加优惠的操作空间。

　　不妨先回顾一下首付比例的演变史。1998年《个人住房贷款管理办法》规定：支持城镇居民购买自用普通住房，无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款。2003年“121号文”规定：第一套自住住房仍执行20%的规定；第二套及以上应适当提高比例。2006年“国六条细则”规定：首套不得低于30%，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　2007年“二套房贷新政”规定：首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，不得低于20%；首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，不得低于30%；二套及以上住房的，比例不得低于40%。

　　2008年10月央行新政：最低首付款比例调整为20%。2010年4月“国十条”：首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；二套不得低于50%。

　　2010年9月新政：所有房贷都调整至30%及以上。2011年“新国八条”：二套不低于60%。2013年“国五条细则”：对房价上涨过快的城市，进一步提高二套首付款比例，其后个别城市将首付提高至七成。

　　由上可知，从2006年开始，房贷首付比例呈提高趋势，其中2008年四季度大力救市过程中，才大幅降低首付至历史最低水平。总体而言，从国外长期发展及我国近十几年实践来看，对于自住性购房贷款需求，首付比例三成左右是合理的。

　　对于首套房贷首付应该更低点。为了更好地保护首套刚需，笔者建议恢复2010年9月之前的政策口径：首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下者，首付款比例为二成。也可将优惠范围扩大至首套普通住房。而非普通住房，仍按三成执行。

　　或许有人担心，首付降至二成，会否引发类似美国的次贷危机？就中国当前情况而言，对此不必过于担忧。2003-2006年间，很多美国金融机构向收入很低的家庭发放贷款，首付只有5%-10%，甚至还有零首付，然后将这些次级贷证券化，衍生出次级债，卖给全球的金融机构。而我国的商业银行及监管机构，对于房贷的态度要比当年美国严谨审慎很多。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）