9月30日下午，楼市终于迎来了重磅利好政策，“十一”当天早上各盘就有多套成交

　　在经历了大半年的低迷行情之后，近期的楼市利好终于接踵而至。“十一”黄金周前夕，佛山、珠海限购相继松绑后，令市场对广州限购松绑的预期增强。9月30日下午，当心情忐忑的房企还在为二套房买家设法融资“凑首付”之际，楼市终于迎来了实质性的重磅利好：央行放松了首套房的贷款认定。银监会发文：“对结清贷款的二套房，贷款可享受首套房政策优惠，首套房利率下限七折”。

　　这毫无疑问是迄今为止最具力度的救市政策，等于是复制了2008年的救市做法。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，中央此举意在救市，“力度之大，超出预期”。财经评论员叶檀也认为，“央行放松首套放贷，稳定楼市全面开始”。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，“今年以来金融对房地产市场影响最大，其中从紧的房贷政策对购房者打击很大。这一新政将刺激‘刚需’买家的购房需求，带给观望者信心，将拉动楼市的销售。”

　　信贷松绑政策的发布，能否为“十一”楼市“打鸡血”？在昨日黄金周假期第一天，记者走访了全市多个楼盘现场，基本没见到有楼盘将央行新政利好消息在醒目位置摆放出来的，显然在前一天下午才突然发布的消息让楼盘无法快速反应跟上，但这也无碍新政策为楼盘带来兴旺的人气，显示新政策对市场的提振作用还是相当明显的。

　　记者 王荔珏

　　黄金周首日楼市直击

　　“十一”黄金周在央行突然发布限贷放松的重磅消息中拉开序幕，在长假第一天早晨选择去看楼的，多半是一直想买楼的实客。

　　不少买家尚未知新政

　　早上9时多，位于华南植物园附近的宝翠园售楼部已经人头涌涌了，这里举办的海狮巡演吸引了不少小区业主前来捧场，其中也有不少是有购买意向的看楼客，保安告诉记者，不到10时就有20多个客户来看样板房了。该项目推出了一批一口价单位，折后2.3万~2.4万元/m2左右，比2.7万元/m2的均价便宜不少。在样板房里记者碰到在看楼的王先生夫妇，记者询问他们是否知道央行最新的房贷政策时，他们表示还不知道，而且他们的首套房贷款20年，现在远没有还清，他觉得就算出台救市政策，楼价还是会继续下跌，再跌一跌才考虑出手，现在只是先看看楼。

　　高端豪宅东风广场的现场人气虽不旺，但几乎全是“实客”。不到半小时，记者就见到已经有两户人家刷卡交款了。带着孩子来买楼的张小姐买下的是一套50多平方米的一房单位，总价270万元左右，她告诉记者，买房是为了孩子读书，是二次置业，对于央行的新政她也有所了解，但觉得对自己的帮助不大，因为房价实在太高了，如果买两房单位，即使首付可以搞定，但每月要还贷2万多元压力实在太大，最终也只能选择买套一房搞定学位算了。

　　在老城区，地处白鹅潭经济圈的珠江·鹅潭湾是为数不多的全新项目。该盘在国庆首日以“内部客户专场”之名低调开盘，主力产品为约170平方米四房及145平方米大三房，单价在2.8万~3.2万元/m2之间。据介绍，该盘首期推出80套单位，开盘当天去货超七成。

　　早上10时，记者来到凤凰城，看到这里人声鼎沸。刚送一豪客买家出门的销售杨小姐一脸兴奋。原来，中午尚未到，该盘包括商铺、住宅在内已经有10多套的成交，而杨小姐刚刚更是开了一张大单：一位来自天河的买家以1300万元的总价认购了一套498平方米的钻石墅单位。记者询问“该买家是否因为限贷松绑而入市？”杨小姐坦言：“并非如此，因为买家是一次性付款置业。但杨小姐说，前一晚限贷松绑政策公布后，就有十多个客户向她询问贷款放松具体操作的可行性。但银行方面则表示还没有收到相关的执行文件，估计最快也要11月才能具体操作。

　　“真空期”各有应对招数

　　多个楼盘的销售人员都表示，虽然央行发文了，但没有接到银行的实施细则，他们也不敢跟客户大肆宣传，因为央行的政策到地方怎样执行，决定权还是在银行手里。东风广场销售人员表示，他们的律师就限购问题咨询了房管局，房管局表示，“目前是严格执行限购，但迟些将会有所放松”。

　　对于在目前这段“真空期”成交的客户怎么处理，各楼盘方法也不一样。万科欧泊的现场销售人员给买家支招：“你可以先交定金，等发售时再作定夺。到时，如果政策正式执行了，那你完全可以首付三成，若到时政策还没执行，而发展商又没有变通政策，你实在凑不齐七成首付也可以退订，我们的订金是全数退还的。”也有楼盘则采用更稳妥和减少发展商风险的做法，二次置业的先按照三成支付首付款，约定3个月后付款要达到七成，在签约时都会对买家进行风险提示。在南沙碧桂园天玺湾，现场提供按揭咨询的中行人士明确表示，只要在中行贷款，结清贷款的二套房，贷款可享受首套房政策优惠，至于能否利率打7折，则不确定。 记者王荔珏、刘丽琴、王雯倩

　　先别太“High” 涨价你就傻了

　　限贷松绑这一救市政策的出台，最“High”的是房企营销人员，流露出“打了鸡血”、要把前几个月成交不畅的损失快速捞回来的迫切心情。但从市民的反应来看，却淡定很多。记者随机采访的看楼者或买家，有一半人是并不知道有这一政策出台的。而限贷松绑，受益最大的则是此前卖不动的大户型。

　　不过，中国指数研究院分析人士就认为，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍在施行方面仍存在难度。有财经人士提醒，银行不会轻易给出最高的优惠，因为最高法院的司法解释此前曾明确规定，“个人的唯一一套住宅不能强制拍卖”，因此，首套房的购房者如果不能及时还贷，有可能给银行带来较大的风险。相比之下，已经有一套房的改善型买家才是银行眼中相对优质的客户。

　　限贷松绑政策一出，有房企及中介人士就开始声言谋划要涨价。记者在踩盘时也不止一次听到销售人员在忽悠看楼客说：“只要政策一执行，我们的楼盘铁定涨价。”但就广州市场而言，当下理性的做法还应该是以“走量”为主。合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌表示，目前环境下先去库存再谈价，央行政策怎么落实还要时间，而广州目前有930万平方米的可售面积，未售的货量更多。海量供应之下，匆忙提价显然非明智之举。

　　（王荔珏）

　　记者观察

　　保利楼盘解除限购？

　　保利地产广东公司董事长余英：“具体我也说不好”

　　销售人员：有收到通知，但未确定

　　本报讯 （记者王雯倩摄影报道）对于近两天网络疯传的“广东保利旗下所有广州本地项目解除限购”一说，10月1日，保利地产广东公司董事长余英在其个人微博公开回应：“具体我也说不好，去我们售楼部啊！”

　　记者向保利罗兰国际的现场销售求证。据销售人员介绍，他们确实有收到消息，但都是“私底下操作”，买家若是广州本地户口可以购买第三套，而外地户口购首套房，不用提供税单和社保证明。不过，销售人员的语气也略带保留，表示现在此放松限购的消息还没最终确定，“最快也要等到黄金周后才能落实。”

　　同日，记者也在保利越秀岭南林语的销售人员口中得到相似的答复。据销售人员透露，如是本地户口的第三套房买家，可以先交定金，具体金额视户型和产品而定。譬如洋房的两房单位，定金为3万元，再加2万元电商款，总共5万元。若是购买别墅，定金为30万元。“由于现在公司也还没最终确定放开限购的消息，万一情况有变，这笔定金和电商款都可全额退回。”此外，由于别墅定金涉及的金额较大，在消息落实之前，销售人员也不建议第三套房的买家交定金，“整个退款流程需要1个月，30万元不是小数目，万一不成，也怕耽误了客户资金周转。”

　　另外，记者也电话采访了四大行及商业银行个人信贷部门的工作人员，对于“限贷”松绑，他们均表示暂未收到具体的通知细则，至于细则出台的时间，受访人士表示起码要等到10月底或11月。

　　《家天下》记者论市·松贷效力几何？

　　观望或持续 救市还得靠自己

　　在经历了大半年低迷行情之后，近期楼市的利好消息似乎一下多了起来。有业界人士大胆预测，楼市的调整期只到年底，明年的楼价将会上涨。

　　个人认为，限购限贷的放松其实是基于中国房地产市场降温这一不争事实下的产物。有专家就指出，2014年的楼市明显出现了和2013年最大的变化就是市场已经从局部的销售不畅演变为成交的全线放缓。近期以来，在中小开发商带头降价之余，大房企也纷纷加入了“劈价”的行列，优惠促销在全国各地已经呈现全面开花之势。现在，“还清首套房贷再贷算首套”对换房族而言虽然是一大利好，但预计市场的观望期依然还会持续一段时期。毕竟，就广州买家而言，总有一种“买涨不买跌”的心理。如今还是楼价在“比赛”谁降得多，这对买家的入市心理影响极大。“等等看吧”是当下不少买家的心态写照。

　　作为房企，除了寄望政策的松绑之余，解救自己的利器最终还是要靠产品的竞争实力。在“刚需”买家占据成交主力的今天，你一味制造利润相对丰厚的大户型，那显然是死路一条；但即便你“好彩”现在手中有的是适销对路的“刚需”产品，但倘若你的户型设计不实用、装修标准、产品质量不如人、物管水平遭诟病的话，那最终也还得是“一边去”吧。此刻，若想跑出，除了有政策的利好之外，“求关注”、“求走量”还是要靠产品。（王荔珏）

　　限购不放松 新政效果有限

　　限贷“松绑”从传闻四起到消息确凿，仅用了1个多月的时间，比起此前翻来覆去、“只说不做”的各地限购令松绑历程，由央行主导的限贷政策放松，速度上倒是快了不少。而房贷方面的“放水”更是房企梦寐以求的良药。

　　解除限贷对楼市的影响因地而异，但其整体效果应该会比松绑限购对楼市的刺激更大。以广州为例，目前新建住宅库存已达历史高位，市场上不但积压了一批大户型住宅产品，因限购、限贷政策搁置改善换房计划的自住型买家数量也日益增多。他们受制于购房名额资格和首付款压力，即便在眼下“年度最佳抄底期”，面对房企们的大幅度降价，虽心动，却因首付成数太高，很难有所行动。而央行此次放松“限贷”的表态，受惠最多的当属此类之前被政策误伤的二套房买家。

　　现时一线城市都对外地购房者的入市限制较为严厉，而一线城市又是外来人口较为密集的城市，这部分人口的购买力不容小觑。广州在去年“穗六条”出台后，许多原打算趁着房价下行期赶紧入市的外地买家都被拒之门外。倘若对外地人的限购政策稍有松绑，譬如将三年的社保或纳税证明调整为两年或更短的时间，预计将有效带动楼市，尤其是价格实惠的外围片区楼盘，其成交量将有望在短期内出现显著上扬。（王雯倩）

　　政策有了 还看银行放不放水

　　这次的救市效果真能立竿见影吗？就像限购放开一样，短期内可提振市场，但如果央行不给市场注入更多资金的话，长期效果恐不如预期大。

　　数十个城市放松限购的热潮渐渐过去，然而效果却差强人意。从房贷政策来看，最主要的内容是放松了首套房认定标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，确实大大降低了置业门槛，但也意味着想享受首套房待遇，就要将手头的物业及时处理，而在目前这个市道下，想用高价快速出手手中物业也不是太容易的事情。

　　此次房贷政策更多的是放权给市场，最终决定权也仍在银行。银行未必愿意增加信贷额度，银行的逐利性决定了其不可能将有限的额度分出更多投入到基本不赚钱的房贷尤其是首套房贷中去。而放松限贷之后，必然会释放出不少潜在购买力进入楼市，房贷需求会倍增，如果信贷投放量不随之增长，银行将难以满足增长的需求，市场依然会出现排队等贷的景象，看看目前公积金贷款额度之紧张也不难想象到时的情况。而且，临近年底，市场资金偏紧，如果央行不给市场注入更多资金的话，房贷利率下调幅度也将非常有限。（刘丽琴）

　　误伤之后下“猛药” 效果难料

　　据了解，广州市目前四大行按揭贷款中97%是首套房，二套房仅约3%，三套房不贷。楼市分析人士认为，限贷放开后，首套房“认房不认贷”的标准较之前的“认房又认贷”大幅降低，且央行明确表示，拥有一套住房且房贷已结清的改善型置业者可视为首套房贷，首套门槛降至低点，将刺激居民改善型住房需求。

　　说实在，早在“认房又认贷”的限贷政策出台之时，市场早已预见到这个严苛的贷款政策必定会误伤改善型置业者。举一个最极端的例子，一个人买卖房屋两次，两次都使用贷款购房，目前名下一套房都没有，但却有两次贷款记录，请问他还可以贷款购房吗？答案是否定的，因为他的贷款记录已有两笔，第三次住房贷款会被停贷，他只能以一次性付款购买房屋，但在如今楼价高企的时候，早期卖掉的房屋价格与目前的市场价格必定是势同鸿沟，不靠贷款难以置业。像这种被拦在楼市之外的改善型置业者不胜枚举，也因此造成四大行按揭贷款97%为首次置业的“畸形”比例。

　　央行政策这次与2009年救市方案有惊人的相似，到底是否会重演“V形”反弹？这让市场充满期待。不过如此“猛药”救市，之前的误伤现在一剂“鸡血针”打下来，楼市又会否变形？（李凤荷）