央广网财经9月30日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，房地产行业尽显疲态，金九银十不再火热，各地出台的限购措施也纷纷松动。

　　来自三亚的最新消息显示：三亚已经制定了放开限购方案，计划从明天开始执行。也就是说全国范围内执行限购的城市只剩下了北上广深四个一线城市。在此前商品房价格过快上涨的时候，中央对于房地产行业的调控措施也越来越严厉，而各地对于购买商品房的限制越来越多，限贷、限购都在不断的加码。一定程度上，一系列的限制措施的确对房地产行业的发展进行了调控，但是，限购这样的行政手段来管理市场也引起了不少人的质疑。

　　限购措施是否起到了应有的作用？我们又应该如何来看待这项措施？浙报传媒地产研究院院长丁建刚对此解读。

　　丁建刚：限购措施是从2010年4月17号开始，大面积铺开是2011年的1月27号，到现在为止至少三年半多的时间，有些城市已经是四年多的时间了。我们现在再来回顾限购政策，尽管有很多理由，当时房价上涨过快等等，但是毫无疑问这是一个很少用这样严厉的行政手段来干预市场，但是我们用了，而且用的时候过长，使得现在房地产市场出现了一个非常严峻的局面，从成交量和价格上都出现了根本的逆转。国家统计局公布的70个大中城市中，到8月份已经只有一个城市上涨，一个城市持平，68个城市下跌。从当今来看，限购措施早就应该退出。我认为一线城市也应该尽快的退出历史舞台，一线城市退出可能会有顺序，比如广州深圳可能会更早一些，最后一个退出的一定是北京。其实现在市场理论上，我认为退出根本没有什么问题了，限贷是一个经济手段，而限购措施非常明确是一个行政手段。限贷也有不合理之处，比如一些二套的认定，二套房实际上不支持改善型需求，也需要调整，但是限贷这个措施绝无可能回到原来爱贷几套贷几套这样的历史阶段去了，所以限购和限购是不一样的。从现在的市场表现来看，我认为不久的将来一线城市也会退出限购。

　　限购等一系列行政手段对控制房价过快上涨，促进房地产行业平稳发展起到了一定的效果。之前在特定时期出台相关措施也是必要之举。而随着房地产行业形势发生变化，及时对调控政策进行调整也正当其时。在经历了房地产市场的起起落落之后，我们也可以清晰的看到，把握房地产行业发展的脉络还是要以市场的基本规律为基础，在下一步的调控过程中需要因势利导，发挥市场在资源配置中的根本性作用，这样才能确保房地产行业的长期稳定可持续发展。

　　之前为了控制房价的过快上涨，我们使用了很多特殊的手段，限购就是其中之一。不过从这项政策出台，人们就发现这是一把双刃剑，虽然限购可以对市场进行强有力的影响，但是限购也会误伤一些有购房需求的消费者。回顾限购的得与失，这项政策是不是起到了应有的效果？经济之声特约评论员，上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读。

　　杨红旭：从当时的情况来看，限购是有一定历史价值的，因为整个调控从2003年开始，2004年升级，2005年、2006年进一步升级。到了2010年整个楼市非常疯狂，房价涨幅非常之大，中央使用了很多的手段之后效果不明显，所以说尝试使用了限购、限贷、限价这种行政干预手段，这是一个历史背景。因为限购是一种行政干预手段，所以说它的效果更明显、更直接，要比调整税收信贷更直接，见效更快。所以到了2011年下半年，整个楼市就快速降温，房价下跌了。所以从整个限购历史发展趋势来看，在2011年特殊时段它是有一定作用的，而且是比较明显的。但是，另外一方面确实是误伤了部分需求，所以任何事情要分两面来看待。就目前而言，市场降温国家政策导向也发生变化，限购退出历史舞台，也具备了市场条件和政策条件。

　　经济之声：而在明天三亚取消限购之后，全国限购的城市就只剩下北上广深四个一线城市了。前面浙报传媒地产研究院的丁建刚院长认为，这四各城市也会逐步的放开限购，因为毕竟还有限贷在这里，您是不是认同这样的判断？

　　杨红旭：我认为四个一线城市也会大幅放松乃至退出，这个跟限贷关系并不是很大，有没有限贷它们都会退出。因为这个主要是两个因素，第一个因素，中央调控楼市的方针发生变化了，由过去的更多使用限购、限贷这种行政干预手段转向市场机制手段，而且中央现在整个经济调控都是更加倾向于让市场发挥决定性作用，这样总的一个指导方针和楼市指导方针都发生了变化。第二个是46个城市当中，44个已经取消了，所以在大部分城市已经取消的情况之下，虽然一线城市有一些特殊性，但这个特殊性不能掩盖全局性，全局性决定了限购政策要退出中国的历史舞台，四个一线城市可以晚一点，有个过渡期，但最终也会跟其他城市一样会退出。所以一个是中央政策调控的导向发生变化，一个是绝大部分兄弟城市都已经取消了，就没必要持续站岗了，你可以再站一段岗，但是没必要持续站岗了。

　　经济之声：最终我们还是要靠市场的手段来进行调节的。当然随着这种房地产的回落，从目前的情况来观察，您觉得这种回落的趋势是不是还会继续？

　　杨红旭：回落还在持续，因为这次回落是从今年初开始明显回落的，每一次楼市调整都会持续三个季度到一年左右的回落期。这次到目前是持续了三个季度，因为这次中国宏观经济面、货币面包括楼市的库存面都比以前要差一些，严峻一些，所以说这次整个市场回落估计要到明年。比上半年和下半年才能见到底部，所以以前的时候可能调整三个季度，这次可能需要调整九个季度左右。目前要看整个市场，包括销售、房价括土地市场和新开工等指标，目前还没有见底，底部预计明年可能是在某个时点，二、三季度可能会探明底部。

　　经济之声：取消限购政策短时间内不会对于房地产市场产生一个明显的影响？

　　杨红旭：总体上是这样的，而且事实已经证明了，因为大部分城市已经取消了，取消之后除了少数城市有一个成交脉冲之外，大部分城市其实没有持续的放量。这样效果非常不明显，即便四个一线城市现在取消，我也不认为一线城市市场会由降温转为升温，因为靠这个政策还没有那么大能量。

　　经济之声：接下来未来我们规范房地产行业发展，您觉得可以动用的工具会有哪些？

　　杨红旭：这个话题比较大，现在中央导要逐步建立长效机制，长效机制分为四个方面，合理的住宅发展规划包括棚改、公租房等等。另外就是合理的税收手段，目前要进行房地产税立法，在税务环节增加税种，还有信贷要更加合理长期化，对合理的住房需求有一些长期的住宅信贷支持手段。第四就是在土地改革，包括土地年度指标规划方面要更加细致化，土地的供应要跟整个房地产需求有个匹配度。尤其是大城市，这样整个市场才能够有一个持续向上的发展，而不是短期之内市场热了，然后非常着急的进行救火，然后给它施以重要的政策，要有长效机制，能够保证整个市场呈现一种健康稳定的发展。