近日，上海市规划国土局，正式推出黄浦区董家渡13、15地块(小东门街道616、735街坊)，地块全额保证金为50亿元，董家渡13、15地块的出让预申请公告前晚在上海市土地交易市场发布。

　　估价高达300亿元，备受业界关注的董家渡地块近日刚刚开始接受预申请即引来各大资本的关注，不少业内人士预判，该地块若顺利成交或刷新地王纪录，将超过去年新鸿基夺下的217.7亿元上海徐家汇地王，成为“全国总价地王”。

　　与此同时，9月10日，九龙仓在香港联交所发布公告，公司计划融资50亿美元(约合人民币306.72亿元)。分析人士认为，九龙仓此举或对董家渡地块“势在必得”，从而弥补去年竞标上海地王失利留下的遗憾。

　　对于此次九龙仓融资50亿美元的意图，《中国经营报》记者致电致函九龙仓，九龙仓集团品牌公关部相关负责人以不便透露详细细节为由拒绝接受采访。不过在业内人士看来，50亿美元与业界预测中的董家渡地块总价非常接近，九龙仓此举无疑是为了竞标地王充实“弹药”做准备。

　　在以价换量黯然收官、上半年完成全年销售目标不足四成的情况下，业界分析认为，九龙仓砸钱数百亿拿地存在较大风险，而其合作开发模式的隐忧也将逐步暴露出来。

　　融资50亿美元或为充实竞标“弹药”

　　上海董家渡地块出让公告显示，此次采取“带规划方案”的整体出让方式，要求受让人对地块整体受让，并按照规划要求统一开发。“将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心”。

　　据悉，港资大牌开发商九龙仓集团、民营企业组建的资本实力雄厚的中国民生投资股份有限公司以及地方国企上海外滩投资开发(集团)有限公司均有意参与争夺。

　　记者了解到，董家渡地块位于南外滩的黄浦滨江板块，属于黄浦江沿岸除陆家嘴、外滩之外的次核心区域。因此，该地块的地理位置非常重要，是各大房企的必争之地。9月10日，夺地热门房企之一的九龙仓通过公告披露，向香港联交所申请更新其50亿美元的中期票据计划上市安排。在此后的12个月内，九龙仓将向专业投资者发行债券，并于9月11日债券上市。

　　综合目前竞标董家渡地段最热门的三家参与竞争的企业，同策咨询研究部总监张宏伟认为，上述三家企业实力雄厚，未来董家渡超级地王将上演“地王争霸赛”。雄厚的资本实力、金融产业的资源整合能力、房地产开发及运营实力以及政府资源缺一不可。

　　张宏伟认为，单纯从资本实力对比的角度来看，无论是“中民投”还是九龙仓，如果公司打算倾全力拿下这个全国总价地王，还是有比较大的希望的。但支付保证金和拿下董家渡地王只不过是刚刚开始。对于企业来讲，随后的日子不仅要完成支付300亿元的地价，还要进行后续开发、运营等方面的投入，这方面大约也需要至少200亿元。总的来看，成本累计500亿元的投入不是一般开发商或企业能够扛得住的。这对于上述任何一家企业来讲都是一个非常大的考验。

　　克而瑞集团CRIC研究中心高级研究院朱一鸣分析说:“吴天海在业绩发布会上表示，九龙仓将来的投资将由DP转IP，即投资物业、收租。从九龙仓此前参拍徐家汇中心地块，到如今又传出要参与董家渡地块竞争，可以判断九龙仓对于重点城市市中心的优质综合体地块还是有兴趣投资和持有的。此外，九龙仓在上海静安等区域仍然有一些较为稀缺的地块储备，也是未来一大盈利点。”

　　知名地产人士严跃进表示:“对于九龙仓来说，今年的销售业绩受到市场降温等影响，所以整个资金面相对来说不如预期。而且从融资等角度看，目前各个金融机构也对楼市持谨慎的态度，所以会抬高资金成本。那么，如此体量大的地块，对于九龙仓而言，确实难以消化。若从这个角度看，不排除九龙仓以联合体拿地的动作。”

　　一位上海的房地产企业高层告诉记者:“九龙仓此次之所以选择拿下地王，主要有三个方面的原因，第一是因为上海房地产市场供销比较好，行情一直比较平稳，第二，若是能在上海这样的金融中心拿下地王，对于公司本身的品牌知名度提升、实力的彰显都是非常不错的选择，第三，在上海这样的地方拿下地王，树立一个标杆性的项目，对于布局华东的九龙仓来说将是一次非常良好的打造团队的机会。”

　　上半年完成全年销售目标不足四成

　　记者查阅九龙仓今年8月发布的年中业绩报告显示，今年九龙仓的销售目标是230亿元，而上半年仅完成约90亿元。对此，九龙仓副主席吴天海表示，公司当下的目标是去库存，把资金拿回来再寻找新的投资目标。九龙仓今年大半年没有新拿土地。他还表示，公司要完成全年销售目标230亿元人民币存在难度，而且对下半年市场并不具备信心，即使公司销售的楼盘面积达标，销售额也未必能达标。

　　值得注意的是，相对于国内其他房企“犹抱琵琶半遮面”的降价促销策略，九龙仓率先在长三角地区进行实质性降价。记者在采访中了解到，在整体库存高企的常州和苏州、杭州等城市，九龙仓为了降价“换量”，部分楼盘降价幅度达到每平方米3000元至5000元。在成都，也有数个九龙仓楼盘大幅降价销售，幅度最高也达到5000元。

　　由于事先没有征兆的大幅度降价超出老业主们的心理预期，以苏南为代表的九龙仓布局城市还出现多起大规模的业主“维权”事件。对于公司下半年是否会继续采取降价策略消化库存，吴天海表示，市场有需要时就会调整价格促销。“但有时减价也不一定保证能把楼盘卖出，如果是那样的话，公司也不会疯狂减价售楼”。

　　吴天海曾经对媒体公开表示:“暂时来看对住宅楼市不乐观，所以公司过去大半年也没有买入新的土地，而是先把手上的存货卖出去，拿到资金后才寻找新的目标。”

　　现在，让苏州九龙仓时代上城维权业主代表陈先生更加担心的是，密切关注九龙仓集团年中报以及新动作的他发现，一些九龙仓将转投资金向其他的报道开始出现。“九龙仓集团相关负责人也明确表示上半年销售业绩不好，可能会转向其他方面投资，我们现在特别担心九龙仓集团资金转投其他城市或者方向，从而造成现有我们在苏州所购的住宅项目质量敷衍过去甚至烂尾。”

　　对此，中原集团研究中心研究总监张海清表示:“进入2014年以来，房地产市场整体下滑明显，今年前8月40个城市商品住宅成交面积比去年同期降低15%。在整体市场低迷的情况下，九龙仓完成业绩的压力非常巨大。”

　　合作开发模式存隐忧

　　业内人士告诉记者，由于董家渡“全国总价地王”总价太高，对于企业的综合能力要求较高，最终由竞标的品牌房企们极有可能采取“联合拿地”的方式去夺得地王。

　　张宏伟认为，楼市常态化调控的市场背景下，联合拿地的开发模式逐渐盛行。联合拿地本身就是市场资源优化配置，规避投资风险的市场行为。前两年一些“地王”如广州亚运地块，上海外滩8-1总价地王等项目均为几家开发商共同拿地共同开发的合作开发模式。时至今日，大多数合作开发让这些企业的“地王”继续生存了下来。

　　而相关资料显示，联合拿地、合作开发一直是九龙仓快速扩张的重要方式之一。2007年，九龙仓宣布内地投资计划，将在5年内实现内地资产占集团总资产的50%。此后，九龙仓多次与招商、中海等内地房企合作加大布局，在重庆、杭州、武汉、上海、成都等地获得多个项目。

　　然而，不少业内人士指出，在楼市调控政策持续收紧的大背景下，开发商以合作模式规避项目风险固然必要。但是，这一种合作模式也易滋生出各种隐患。

　　比如九龙仓与绿城的合作过程，经历了2007年的尝试合作，2009年的合作结束，以及2012年一跃成为绿城第二大股东这三个阶段。这种合作，分工明确，但也使九龙仓丧失了对整个项目的把握。因此，合作模式仍有较大的风险。

　　“九龙仓延续原有的合作开发模式，是存在问题的。一方面，合作方增加，会加大利益协调的难度，从而增加项目运营的不确实性。另一方面，九龙仓也有必要从过去的提供资金角色，转向经营战略规划方上来。否则九龙仓的合作开发模式将隐患重重。”严跃进分析认为。

　　实际上，九龙仓等香港老牌房地产企业代表，尽管进入内地10余年之久，但依然处在不断地适应和探索中。

　　九龙仓的内地拓展之路并不平静。2010年9月8日，九龙仓集团击败央企，虎口夺食，以48.28亿元的高价夺得黄浦江沿岸E18地块(9-3)，折合楼板价为35490元/平方米，当时一举刷新了上海住宅用地单价地王的纪录。如今，四年多的时间已经过去了，该地块却因开发缓慢被业内质疑。九龙仓开发的多个项目今年更是因为降价引发大规模维权潮……

　　在业内人士看来，九龙仓现在正在集中精力“补充优质库存”，九龙仓在香港地产界的地位非常显著，然而公司在金融中心上海的发展成绩却不够理想。张海清指出:“九龙仓近期去二三线城市库存的同时，正将精力重新聚焦于一线城市核心地段。”

　　然而，上述人士坦言，在国内房地产行业发展走势不甚明朗的情况下，砸钱数百亿拿地王确实存在一定风险。从目前九龙仓在国内的发展状况来看，在区域产品定位、企业布局战略上都存在一定问题，因此九龙仓夺得地王之路才刚刚开始，任重道远。

　　严跃进表示，今年整个房地产市场形势都不太好，所以房企业绩不佳也可以理解。不过从九龙仓的角度看，其在2010年拿地是比较激进的，但那个时候恰是楼市政策开始密集打压的时候。另外，从区域市场看，其布局的部分城市，比如成都、无锡、常州、杭州、天津、宁波等都是属于经济发达、但库存量偏高的区域，或许在城市定位上需要转变一下观念。除此之外，九龙仓集团也曾因多个城市的项目开发缓慢而遭到囤地赚取暴利的质疑。因此，九龙仓的地王之争之路定然不会平静。