8月广州二手楼市的交投量有所回升，签约1674套，面积15万㎡，环比上升1.3%。合富置业日前发布的《2014年8月份合富标准二手住宅价格指数（广州）分析报告》显示，二手楼价方面，虽然降价还在继续，但是环比只降了0.2%，跌幅明显收窄。

　　中心区的交投升幅超四成

　　据合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，8月广州全市二手签约1674套，环比基本持平；签约面积15万㎡，环比上升1.3%。

　　自2013年8月份以来，广州二手住宅的月度网签量基本呈一路走低态势，由2013年同期的月签3000套左右，下滑至目前的仅1600套，每月环比上月的交投降幅由原先不足一成逐月放大至一成五到三成之间（个别月份季节性有所上涨）。2014年7月份，受政策释放松动信号增多等因素影响，交投有所止跌；而8月份的成交量较7月份则有所回升。由此总体判断，8月份广州二手楼市有所好转。

　　由区域看，天河、海珠、越秀、原荔湾、白云等中心区的升幅大多超四成；番禺、花都、原芳村等外围及近郊的增幅较小。实际调查显示，市区部分地段的人气有所回升，如东圃—车陂、原东山、原荔湾、海珠工业大道北等片区的成交量较7月份均有两成左右的增加，主要是部分迫切性刚需旧客的购房意愿逐渐回升。

　　由周度二手网签看，自3月份以来，二手住宅成交量基本呈持续低位下探寻底的特征。不过，自8月中旬至今，二手周度网签量连续数周环比小幅回升，升幅大约为10%左右。

　　从区域看，广州大部分区域的价格仍略有回调，但降幅偏小，较上月均明显收窄；总的来说，本月市区和外围的价格基本企稳。从板块看，绝大部分板块的二手价格继续持稳，个别板块的价格小幅回调，主要是前期有所降价的物业成交增多，如原芳村片区以及番禺区的市桥板块和华南板块。

　　价格敏感的刚需购房意愿增加

　　据调查显示，与上半年买家大多“观望等降”有所不同，受“佛山解限”等政策向松等信号影响，7、8月份买家的心态发生了微妙的变化：价格敏感的刚需，入市意愿增加；部分首改，追捧降价优质“笋盘”；但仍有约六成买家继续“观望等降”。

　　调查显示，目前二手买家大致分四种类型：一是价格敏感的迫切刚需，需求集中在150万以下的“上车盘”，这部分买家约占楼市的四到五成。上半年这部分买家“观望等降”的情绪较浓厚；7、8月份受政策局部向松信号增多等因素影响，约两成买家担心楼价上涨而再难“上车”，看楼、谈价、入市的意愿明显增加。不过，也有约三成买家选择转投番禺、萝岗、南沙、花都、金沙洲等外围及近郊楼市，或广佛交界新盘，其中仍有部分持续观望。

　　第二种是有一定实力的刚需买家，集中150—200万较优质盘，这部分买家约占两到三成，其中不少“卖一买一”，和追求一步到位。上半年这部分买家的交易节奏明显放缓，决策时间拉长；7、8月份约有一成买家的购房热情有所增加，主要追捧小幅让价5%—10%的性价比优质“笋盘”。不过，仍有约一成的买家被外围新盘分流或持续观望，部分经商的买家受“三年社保”限制。

　　第三种是购房需求集中200万—300万优质物业的中高端买家。这部分买家约占一到两成，以首改需求居多，“卖一买一”和追求一步到位的买家不在少数。上半年这部分买家大多较理性，入市略显谨慎，部分等降。调查显示，中高端买家大多仍钟情中心区的较优质物业，如海珠的光大花园、芳村的恒荔湾畔、荔湾的富力广场、东山的东风广场和锦城花园等；分流到外围及广佛交界新盘分流的比例相对较小。7、8月份受政策松绑信号增多等因素影响，约一成买家对让价10%左右的优质“笋盘”出手果断。不过，调查显示，仍有约一成的中高端买家持续观望或受“三年社保”限制。

　　第四种是需求在300万以上较大面积优质单位的较高端买家。这部分买家约占一到两成，大多对地段、景观资源、学位以及综合素质均有一定要求。调查显示，这部分买家由于需求不迫切，购房心态一直保持较稳定、理性，对有一定稀缺性和不可替代性的单位会出手果断，但期望价格会有所下调。

　　三成业主愿意小幅让价

　　据合富标准指数监测显示，8月份广州换房改善型需求的占比高达36.8%，较此前的三成以下明显增加。换房改善需求大多为“卖一买一”的首改买家，其中天河、海珠、越秀、原荔湾等市区的首改需求超过四成。主要受两方面因素影响：一是不少对价格敏感的买家，担心价格上涨，入市积极性增加；二是愿意让价的业主增多，部分降幅高达10%。

　　二手住宅网签量走低的态势，业主心态发生了微妙的变化。部分业主叫价仍坚挺，议价空间不足，多数集中天河、海珠、越秀等市区及番禺的优质地段；部分“卖一买一”的业主、资金需求急切或看淡后市的业主出货意愿较强，让价幅度稍大。据合富标准指数监测显示，目前愿意小幅让价的业主总体约占三成左右。

　　部分买家入市意愿增加，部分业主小幅让价出货，买卖双方的僵持态势略有缓和，交投有所回升。不过，由于总体成交量仍低位运行，反弹动力偏弱，不少买家入市仍显犹豫，下半年楼市能否真正走出阴霾，仍存在政策、经济、市场信心等诸多不确定因素。

　　南方日报记者 许蕾