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只售不租成停车“拦路虎”

  • 发布时间:2014-09-19 02:34:21  来源:河南日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □本报记者张向阳 尚杰

  小区里的一个地下停车位,少则八九万元,多则二三十万元,且只售不租。不菲的价格让很多车主“望位兴叹”,直呼“停车难”。8月初,在郑州市交巡警支队召开的停车问题新闻通气会上,小区停车位租售引发的问题被列入停车难“七大困扰”之一。

  是什么让车位只售不租成了行业的“潜规则”?开发商只售不租的做法是否合适?又该如何提高地下停车位的利用率?连日来,记者对郑州市的多个小区进行了走访调查。

  9月18日晚,在鑫苑路阳光新城小区的地下二层停车场,还有不少停车位闲置(如图①),但小区门口的道路两边却停满了车辆,将路占去了一半(如图②)。 尚杰摄

  遭遇:售价颇高租位难找

  买不买车位,让很多郑州市民纠结不已。家住郑州市金水区北环路经三名筑的路女士就遇到了这一问题。“原来小区里可以租车位,现在开发商把车位全部收回,只售不租。”路女士说,小区地上不能停车,地下停车位一个10多万元,还不能分期付款。

  9月15日上午,记者从该小区的销售中心了解到,小区共有400多个地下停车位,价格从10万多到13万元不等,目前卖的仅剩50多个。“需要一次性付款,不支持分期付款”,这名销售人员坦言,“没有产权,可以签订一个使用权转让协议,全郑州市都是这样”。

  改租为售的不仅仅是经三名筑一家。在林科路非常国际(一期),业主李先生等了两个月,也没能租到一个车位。“去年还可以租车位,每月租金400元左右,还可以接受,但今年开始,车位都不再续租,均改为出售,价格在15万元左右”。该小区的销售人员证实,已经将租赁到期的车位全部收回。

  地下车位只售不租让很多车回不了“家”。9月16日晚11时许,记者来到鑫苑路上的阳光新城小区,小区四周的道路两侧,以及路边的绿化带上,还有小区的消防通道上,都停满了车。但在小区的地下二层车库,一大片车位空着。小区的物业人员说,小区有近800个地下停车位,至今还有几十个没有卖出去。

  在地产圈里颇有影响力的微信公众号“郑州楼市”曾统计过,目前郑州市区有120多个住宅小区的车位都是只售不租。郑州市交巡警支队公布的数字显示,去年郑州市区新增停车泊位6.74万个,其中小区配建4.34万个,但不少新建成小区里大部分车位闲置,原因是出租或出售定价过高,业主不接受就不能停车,结果加剧了市区停车难。

  原因:车位紧俏宁售不租

  只售不租渐成房地产行业的“潜规则”,是什么促成了如今销售火爆的车位市场?

  “现在车位抢手得很,卖都不够卖呢,哪还会租啊!”非常国际销售中心的工作人员说,“车位以后是必需品了,车好买,车位不一定买得到。”经三名筑的销售人员也表示,“还有人专门‘炒车位’,一个人买了好几个车位,然后等升值了再转手。”

  而不少业主的抢购心理也助推了车位的只售不租。“眼瞅着车位一年涨了好几万元,谁还管它有没有产权呢”,不少购房者如是说。

  采访中记者发现,一些小区的地下停车位很是“抢手”。6月底,位于郑州西区的正弘高新数码港公开卖车位,几百名业主提前一天排队;7月底,东区的海马公园一期车位出售,开盘即被一扫而空;更令人称奇的是农业路上的建业二号城邦,没有买到车位的业主却找到开发商,非要买个车位。

  “对开发商来说,出售的收益要远高于出租。”长期从事房产营销的文先生说,这是导致车位“只售不租”在郑州乃至国内多个城市风行的主要原因。

  他举例说,按照9月1日新实施的《郑州市物业服务收费管理办法》规定,地下规划共用车位收费标准是每车每月160元。照此标准,一个地下车位收费50年,也不过是9.6万元。即使按照目前实际情况每月租金300元,50年也只有18万元。而现在一个车位的售价通常都在15万元左右。对于开发商来说,折算下来,出售的收益比出租要高出几十倍。

  除了经济收益高外,与出租相比,出售省时省力。文先生介绍,地下车库是由开发商投资建设的,而后期管理是由物业公司负责的。如果交由物业公司通过出租的方式收回投资,周期长,且费时费力。

  建议:约定卖租比提高利用率

  记者在网上搜索发现,近两年来,对地下车位“只售不租”的投诉已经成为郑州房地产行业的一个焦点问题。

  郑州市房管局给本报记者的回复中称,目前新建小区的地下车位存在两种情况,一种是属于开发商投资建设的人防工程,一种是非人防工程。

  对于将人防工程用于地下停车位的,郑州市和全国其他城市一样,均不办理相关产权。开发商将此种性质的停车位使用权一次性出售或是分期租赁给业主,这一做法在全国很多城市都不同程度存在。只是这种转让使用权的方式,其实质是租赁行为,不得超过20年。

  对于非人防工程,该局表示,开发商如果按程序取得了产权,便可以进行出售、附赠或出租,行政机关无权强制干涉。但由于供求关系问题,开发商往往会根据自己的实际情况,采取只售不租的形式。对于这一问题,房产管理部门多是通过约谈的方式,要求开发商考虑业主的实际情况,采取灵活多样的经营方式,以取得业主的理解和认可。

  河南省房地产业常务副会长兼秘书长赵进京表示,目前郑州市住宅小区的地下车库绝大多数属于配建的人防工程,没有产权,按照规定是不应该卖的。但是考虑到开发商投资大又不能收回的实际情况,应该允许其出售一部分。但是开发商不能只考虑自己的利益,也要考虑业主生活方便,采用卖租结合的方式。主管部门也可以通过约定卖租的比例,提高车位的利用率。

  而文先生则建议,可以根据不同情况,对一些车位紧张的小区适当提高出租地下停车位的收费标准,用经济杠杆促使开发商改变只售不租的现状。③11

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