□本报记者张向阳 尚杰

　　小区里的一个地下停车位，少则八九万元，多则二三十万元，且只售不租。不菲的价格让很多车主“望位兴叹”，直呼“停车难”。8月初，在郑州市交巡警支队召开的停车问题新闻通气会上，小区停车位租售引发的问题被列入停车难“七大困扰”之一。

　　是什么让车位只售不租成了行业的“潜规则”？开发商只售不租的做法是否合适？又该如何提高地下停车位的利用率？连日来，记者对郑州市的多个小区进行了走访调查。

　　9月18日晚，在鑫苑路阳光新城小区的地下二层停车场，还有不少停车位闲置（如图①），但小区门口的道路两边却停满了车辆，将路占去了一半（如图②）。 尚杰摄

　　遭遇：售价颇高租位难找

　　买不买车位，让很多郑州市民纠结不已。家住郑州市金水区北环路经三名筑的路女士就遇到了这一问题。“原来小区里可以租车位，现在开发商把车位全部收回，只售不租。”路女士说，小区地上不能停车，地下停车位一个10多万元，还不能分期付款。

　　9月15日上午，记者从该小区的销售中心了解到，小区共有400多个地下停车位，价格从10万多到13万元不等，目前卖的仅剩50多个。“需要一次性付款，不支持分期付款”，这名销售人员坦言，“没有产权，可以签订一个使用权转让协议，全郑州市都是这样”。

　　改租为售的不仅仅是经三名筑一家。在林科路非常国际（一期），业主李先生等了两个月，也没能租到一个车位。“去年还可以租车位，每月租金400元左右，还可以接受，但今年开始，车位都不再续租，均改为出售，价格在15万元左右”。该小区的销售人员证实，已经将租赁到期的车位全部收回。

　　地下车位只售不租让很多车回不了“家”。9月16日晚11时许，记者来到鑫苑路上的阳光新城小区，小区四周的道路两侧，以及路边的绿化带上，还有小区的消防通道上，都停满了车。但在小区的地下二层车库，一大片车位空着。小区的物业人员说，小区有近800个地下停车位，至今还有几十个没有卖出去。

　　在地产圈里颇有影响力的微信公众号“郑州楼市”曾统计过，目前郑州市区有120多个住宅小区的车位都是只售不租。郑州市交巡警支队公布的数字显示，去年郑州市区新增停车泊位6.74万个，其中小区配建4.34万个，但不少新建成小区里大部分车位闲置，原因是出租或出售定价过高，业主不接受就不能停车，结果加剧了市区停车难。

　　原因：车位紧俏宁售不租

　　只售不租渐成房地产行业的“潜规则”，是什么促成了如今销售火爆的车位市场？

　　“现在车位抢手得很，卖都不够卖呢，哪还会租啊！”非常国际销售中心的工作人员说，“车位以后是必需品了，车好买，车位不一定买得到。”经三名筑的销售人员也表示，“还有人专门‘炒车位’，一个人买了好几个车位，然后等升值了再转手。”

　　而不少业主的抢购心理也助推了车位的只售不租。“眼瞅着车位一年涨了好几万元，谁还管它有没有产权呢”，不少购房者如是说。

　　采访中记者发现，一些小区的地下停车位很是“抢手”。6月底，位于郑州西区的正弘高新数码港公开卖车位，几百名业主提前一天排队；7月底，东区的海马公园一期车位出售，开盘即被一扫而空；更令人称奇的是农业路上的建业二号城邦，没有买到车位的业主却找到开发商，非要买个车位。

　　“对开发商来说，出售的收益要远高于出租。”长期从事房产营销的文先生说，这是导致车位“只售不租”在郑州乃至国内多个城市风行的主要原因。

　　他举例说，按照9月1日新实施的《郑州市物业服务收费管理办法》规定，地下规划共用车位收费标准是每车每月160元。照此标准，一个地下车位收费50年，也不过是9.6万元。即使按照目前实际情况每月租金300元，50年也只有18万元。而现在一个车位的售价通常都在15万元左右。对于开发商来说，折算下来，出售的收益比出租要高出几十倍。

　　除了经济收益高外，与出租相比，出售省时省力。文先生介绍，地下车库是由开发商投资建设的，而后期管理是由物业公司负责的。如果交由物业公司通过出租的方式收回投资，周期长，且费时费力。

　　建议：约定卖租比提高利用率

　　记者在网上搜索发现，近两年来，对地下车位“只售不租”的投诉已经成为郑州房地产行业的一个焦点问题。

　　郑州市房管局给本报记者的回复中称，目前新建小区的地下车位存在两种情况，一种是属于开发商投资建设的人防工程，一种是非人防工程。

　　对于将人防工程用于地下停车位的，郑州市和全国其他城市一样，均不办理相关产权。开发商将此种性质的停车位使用权一次性出售或是分期租赁给业主，这一做法在全国很多城市都不同程度存在。只是这种转让使用权的方式，其实质是租赁行为，不得超过20年。

　　对于非人防工程，该局表示，开发商如果按程序取得了产权，便可以进行出售、附赠或出租，行政机关无权强制干涉。但由于供求关系问题，开发商往往会根据自己的实际情况，采取只售不租的形式。对于这一问题，房产管理部门多是通过约谈的方式，要求开发商考虑业主的实际情况，采取灵活多样的经营方式，以取得业主的理解和认可。

　　河南省房地产业常务副会长兼秘书长赵进京表示，目前郑州市住宅小区的地下车库绝大多数属于配建的人防工程，没有产权，按照规定是不应该卖的。但是考虑到开发商投资大又不能收回的实际情况，应该允许其出售一部分。但是开发商不能只考虑自己的利益，也要考虑业主生活方便，采用卖租结合的方式。主管部门也可以通过约定卖租的比例，提高车位的利用率。

　　而文先生则建议，可以根据不同情况，对一些车位紧张的小区适当提高出租地下停车位的收费标准，用经济杠杆促使开发商改变只售不租的现状。③11