房地产“刚需”：一个经典的谬误

　　艾经纬

　　不知何时，“刚需”一词成为地产商鼓动购房者的最佳说辞，在鼓动之下，老百姓也觉得“刚需”是支撑房价的擎天柱。想来是某个自称经济学家的家伙的“庸作”。

　　笔者一位就职于碧桂园的同学解释，行业从业人员说“刚需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人员没有经济学概念，不知经济学里的“刚需”为何。

　　但说实在话，“刚需”说法堪称流毒无穷。在经济学语言中，刚需全称刚性需求，即对某种商品的需求受价格变动影响较小。那么，房子是“刚需”类商品吗？显然不是。

　　一个购房者调查的反驳

　　也许地产商不高兴了，会说道，你到某个城市要住房，你结婚要婚房，生了孩子还得换大一点的房子，这不是刚需吗？

　　不是！这不过是需要，甚至不是有效需求，先简单用一个调查数据来说明。

　　世联地产今年3月的一项调查显示，尽管超过60%的人有改善居住环境的需求，但97%的人认为当前的房价承受起来并不容易。有需要但缺乏支付能力，这在经济学上叫无效需求。

　　大多数人对生活是充满美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”，但现实是残酷的。

　　此外，刚性需求是指对商品的价格变动不敏感，是相对于弹性需求而言的。房子显然不是。

　　一盒快餐因为种种因素涨价两三元，比例虽高但也可以接受，而房子涨起价来岂是区区几元了事，就连租金涨起来都很吓人。

　　顺便吐个槽，几年前，笔者的老房东某日不请自来，说道：“我最近买面包，从9块涨到12块了，咱们这房租是不是也该涨一涨了？”怪我们太实在，当初基于信任没有续签合约。

　　但经过这一涨，老先生涨出了甜头，时隔10个月，又来了，又要涨租金。人在屋檐下，一定要低头吗？不，果断搬出！结果他过了春节都没把房子租出去。

　　回到正题，确实遇到不少硬着头皮攒着三代的积蓄一朝堆在房子上，但没见多少瞅着房价跳涨还死命往里冲的。人不吃饭会饿死，但没见到没买房就会饿死，要知道，住房存在很多不同层次的替代物，如不同层次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集装箱等。

　　现实案例之反驳：价格换销量

　　相反，一些明智的开发商不再抱着“刚需”的死脑筋，用降价来吸引需求。

　　数据显示，2014年5月份万科实现销售面积122.9万平方米，销售金额145.4亿元，环比分别增长12.44%及14.04%，成为今年以来表现最突出的单月。前五个月，万科累计实现销售面积647.3万平方米，销售金额815.2亿元，也较2013年同期分别增长了7.0%和16.2%。

　　另外，根据德意志银行5月底对大型发展商的调研，随着推盘量的上升，各家5月份的销售业绩普遍优于4月。此外，该机构对多个一二线城市的调研也显示，个别项目通过降价10%~15%即能换来理想的去化表现。

　　万科副总裁毛大庆也曾私下表示，市场中90%以上的购房者对临界点特别敏感，2014年4月万科北京的万科橙项目，定价2.2万元/平方米，在市场上引起“轩然大波”，4小时卖光。

　　毛大庆还透露，万科做了个测试，一个楼盘价格卖到2.8万元~2.9万元/平方米，购房者人数立刻下降；卖到3万元/平方米，购买下降得就更明显；另一个在北京亦庄的3.6万元/平方米的项目，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了。可见市场的价格承受空间和区间是非常明确的。

　　这从实质上说明了房地产并不是刚需物品，只要降价让利，需求就来了，这还不够弹性吗？

　　被透支的“刚需”

　　再退一步讲，即便“刚需”是这些年来的楼市购买主力，很遗憾的是，目前已基本上被透支了。

　　2013年的住宅类商品房销售面积创历史新高，达11.57亿平方米。但这可能是一个历史高点，甚至是历史最高。

　　为何这么说？原因有很多，如鄂尔多斯(7.38，0.00， 0.00%)、温州等局部性的房地产泡沫崩溃，人口老龄化以及人口红利已过拐点、美联储逐步退出货币宽松等。这些本文暂且不表，来看个直观的图。

　　左边这张图描述了1997年以来的高端住宅(别墅、高档公寓类)商品房销售面积变迁，2007年之前一般住宅和高端住宅销售面积趋势一致。但2008年高端住宅商品房销售面积较2007年锐降37%，远胜于一般住宅销售面积15%的降幅。

　　更重要的是，一般住宅销售面积2009年以来是维持增长的，而高端住宅商品房销售面积是递减的。这说明危机之后高收入阶层的房地产消费或投资减少，近几年火爆的房地产市场更多是中低收入阶层在推动(某种意义上也就是所谓的“刚需”群体)，尤其是2013年房地产调控实质上的放开。

　　指望“刚需”来抬轿的地产商们可以醒醒了，买方透支的市场从来只有一种结果。大家都懂的。