北京市二手住宅市场自7月起，连续三个月出现较为明显的回升，刚需人群正在入市抄底。

　　观望转变成买卖

　　根据链家地产市场研究部对购房人、新增房源数据的统计，进入7月以后，日均新增客源量水平出现较为明显的回升趋势，但在客源量回升的同时，新增房源量却出现一定程度的下降。至9月初，新增需求供应比为5.1:1，达到年内最高水平。

　　链家地产市场研究部张旭认为，一方面，客源量的回升促使三季度以来成交量出现稳步增长。另一方面，近期二手住宅市场成交情况的好转对于买卖双方的心理预期及入市心态也产生了明显且不同的影响。对于买方来说，当前二手房价格已在低位稳定了一段时间，而近期成交量的回升使得购房者对于房价继续大幅下降的预期减弱，同时，市场上低价优质房源的成交速度也因市场好转而有所加快，这些因素都促使购房者观望情绪减弱，入市意愿增强。而对于卖方来说，市场成交情况的好转促使业主对于未来房价的预期向好，而在当前房价处于低位的情况下，业主入市意愿则有所下降。

　　低总价小户型更受青睐

　　根据第三方中介机构的统计，自二季度起，北京总价300万以下的房屋需求占比出现较为明显的上升。从面积档位需求情况看，新增客户对90平方米以下中小户型的需求有一定程度的增加。低总价小户型房源需求的逐月攀升，从侧面反映出刚需入市的积极性在提高。

　　链家地产市场研究部张旭认为，二季度以来低总价小户型的需求量占比增加的主要原因是刚需客源入市比例增加。经历了大半年的楼市观望期，一部分房屋的价位逐渐下降到刚需客户所能承受的心理价位，使其入市积极性相对提高。而备受瞩目的自住型商品房从6月份开始摇号后便被价格优势减小和高弃购率等问题困扰，大部分没有中签或弃购的购房者回流二手房市场，因为这部分购房者一般都资金有限，这在一定程度上使得二手房刚需客户群体有所壮大，也使低总价小户型的需求量占比不断增加。另外，经历了大半年的调整期，大部分有实际购房需求的购房者已经觉察到，市场再次进行大调整的概率已不大，继续等候或许已无意义，这在某种程度上也增加了购房者入市的信心。

　　需求集中在石景山与海淀

　　从三季度的成交来看，中心城区(东城与西城)、外城四区(朝阳、丰台、海淀、石景山)与近郊四区(大兴、通州、昌平、顺义)三季度以来的日均新增客源量较二季度分别增加了5.9%、6.1%、0.1%。从区域来看，北京西部城区的客源回升较为明显，客源回升最为明显的两个城区是石景山与海淀区。

　　北京的二手房市场从7月份开始成交回升到8000套以上，客源也从7月份开始出现明显的回升。各区域的客源回升情况也出现一定的分化：一是城区刚需客源回升明显。城区由于其地理位置优越，受自住房的分流影响较小，刚需客源增幅明显高于郊区，根据统计，城区70平方米以下的1-2居小户型的客源增幅为13.7%，高于郊区6个百分点。二是价格降幅最深的区域，其客源的回升越为明显。根据统计，石景山区为年内价格降幅最大的区域，截至目前降幅已达15.6%，客源的增长幅度也最大。三是学区房集中的区域如海淀区，由于学区房的带动也出现一定的回升。

　　文/本报记者 范辉