存量房更新、物业管理、租赁业务、公共配套、智能社区、适老化改造等房地产的产业链下游，一直被认为是房地产未来发展的蓝海。2012年以来，房企转型开始向房地产业链下游延伸，但基本还处于探索和试水阶段，更多还是为了维护品牌形象、为了市值管理。还摆脱不了“小打小闹”的局面。

　　每一轮房地产调整期，都是房企谋求转型的高热期。自2010年限购、限贷政策实施以来，楼市需求空间大大压缩，房地产利润率从20%左右快速下滑到10%左右，房企转型的步伐越来越快。今年以来，楼市进入消化库存的过剩时代和存量时代，房企利润率也随之进入了个位数增长期，而融资成本、管理成本和营销成本却在持续上升，新房开发的前景似乎在一夜之间变得悲观，房企转型呈现倒逼之势。

　　过去几年房企转型的热点，是发展与产业链不相关的非地产业务，最突出的就是“地产+X”的模式。据统计，2011年大举投资非地产业务的房产业上市公司多达14家，其中近80%选择矿业、文化旅游业务等。2012年以来，房企转型开始向房地产业链下游延伸，如向与地产业关系密切的金融产业延伸，入股银行和保险公司（如万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行、绿地开小贷公司）；再如从开发物业向持有物业转型，如龙湖、SOHO中国、富力等开始转向持有和经营商业物业。

　　去年以来，房企向产业链下游相关领域转型的迹象更加突出。例如，万科公开宣称向“城市配套服务商”转型，谋求在存量住宅与公共服务配套需求之间获得机会，第五食堂、万物仓、幸福驿站等配套服务已经推出；保利以全产业链进入养老地产和自营商业物业；2013年最后一天，碧桂园发布《碧桂园高端物业服务发展报告》，称高端物业管理业务将成集团新的业务增长点，目标是2018年该项收入超过百亿；花样年华将旗下“彩生活”社区服务平台分拆上市，业务核心由房地产开发转型为社区服务运营商。

　　存量房更新、物业管理、租赁业务、公共配套、智能社区、适老化改造等房地产的产业链下游，一直被认为是房地产未来发展的蓝海。万科曾经的标杆美国的Pulte Group的市值也不过75亿美元，而房地产服务行业的龙头公司CBRE市值就超过了100亿美元。2008年成立、从事旅行房屋短期租赁业务的Airbnb，在2012年C轮融资时估值就已达30亿美元。显然，相比开发行业，房地产服务行业的前景更为可观。

　　在我国，由于适龄购房人群规模下降、住房自有率提升、户均住房套数达到1.1套，新房开发空间或已很有限，未来新房销售规模必会下降。但城镇居民的居住品质，别说与西方国家，即便与日韩相比也存在很大差距。据第六次全国人口普查的数据，城镇住房成套率只有76%，厨房和卫生间不齐备的城镇家庭有5000万户，2800万户家庭不通自来水，占比分别达到21.7%和12.2%。另外，我国城镇住房在教育、医疗、交通、适老化改造、智能化和信息化等方面的公共服务配套远未到位。所以，从商业模式上看，未来房地产还有很大的发展蓝海，特别是产业链下游的存量房领域。

　　但是，房企顺着产业链下游转型眼下还处于探索阶段，更多还是为了维护品牌形象、为了市值管理，如房企与互联网合作，实现物业智能化、全民经纪人、线上线下业务一体化等房产O2O概念等，维护市值的动力大于转型。所以，这类业务与开发主业的规模相比微不足道。迄今，还没有看到哪家房企在物业管理、租赁服务、存量房改造、智能社区和养老地产等相关领域下决心投入真金白银。

　　而制约房企向产业链下游转型最重要的因素，是相关领域并没有浮现出成熟的经营模式和能与开发主业相匹敌的盈利模式。不管是物业管理、租赁服务、存量房改造，还是社区公共服务配套等，都还并没有规范的、普遍被认可的行业服务标准、技术标准、管理规范和人员队伍等“软实力”。相比房产本身在价格上的增值，相关领域的增值显得微不足道，这与房地产企业高杠杆、高融资成本完全不匹配。同时，挖掘下游产业链上的价值，往往仍依托于存量房。尽管我国存量房规模巨大，但房屋之间的价值差别很大，产业链价值增长前景可观的房子仅集中在城市公共服务配套完善、增值服务支付能力强的中心区，总体规模有限，难以满足规模化经营和房企转型的需求空间。另外，绝大多数房企建立和发展的时间非常短，一直靠简单复制和机械周转来获利，这与向产业链下游转型对企业在团队管理、技术力量、服务意识、专业能力和行业认识等方面的要求存在很大的差距。因此，探索归探索、试水归试水，真金白银投入时还得认真思量。

　　鉴于房企围绕产业链转型的不确定性很大、阻力很多，短期内不可能有突破性进展。未来相当一段时期内，开发主业在房企业务中仍将占据绝对主体地位，参股金融企业、建立线上经纪人平台、电子商城等房产O2O等转型之举，本质上还是为了适应利润率下滑的大趋势，积极降低融资成本、营销成本，保持本业利润不至于下滑太快，维护市值也是考虑之一。万科在合伙人制度、小盘股操作等方面的举动，也是为了激励员工在过剩时代更努力地卖房，应对拿地成本高、性价比高的地块日益稀缺对主业可持续发展形成的冲击。

　　由此看来，未来房企转型将集中在两个方面，其一，资金实力雄厚的大房企并购中小房企，维护主业稳定，规避土地市场的相关限制。同时，将多余的资金去发展多元化或专业化经营，与主业关系并不大，目的是维护市值和为开发主业做铺垫、打前哨；其二，中型房企投资于医疗服务和智能产业等，与主业关系也不大，目的也是为了维护市值，规避开发主业增长极限。而其他围绕房地产产业链锁开展的花样繁多的转型举动，不是为加快库存消化、降低营销成本，就是为了维护市值，即便属于转型范畴，也摆脱不了“小打小闹”的局面。真正围绕产业链的转型还离我们很远。（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）