限购应该取消。取消后，能够把多余的房子慢慢释放出来，让房地产市场重新配置。房地产下行是中长期的趋势，大概要五到十年。

　　我国收入差距大，主要是市场配置资源的结果，要想解决，不能靠市场，而要靠政府，靠转移支付来解决。转移支付就是要通过种种途径，对低收入群体进行各种补贴。

　　尹志超目前是西南财经大学金融学院教授、中国家庭金融调查与研究中心副主任，该中心成立的主要目的是开展中国家庭金融调查项目，建立一个具有全国代表性的家庭层面的金融数据库。尹志超认为，房地产市场供过于求，空置率很高。推动房地产市场的不是刚需，而有可能是改善型需求或投资性需求。限购应该取消。对于收入差距大的问题，不能靠市场来解决，要靠政府来解决，靠转移支付来解决，转移支付就是要通过种种途径，对低收入群体进行各种补贴。

　　城镇化难成房地产上升的动力

　　新京报：你所在的中心叫中国家庭金融调查与研究中心，能否解释一下家庭金融的概念？

　　尹志超：家庭金融是一个新的领域。金融学有两个传统领域，一个叫资产定价，研究的是金融市场之中产品如何定价的问题，比如股票如何估值，另一个是公司金融，研究企业融资投资策略，治理结构等具体问题。

　　家庭金融应该是跟这两个领域并列的第三个领域，是研究家庭的金融行为，包括家庭的借贷行为、投资行为、消费储蓄行为等。金融学中，对家庭的研究一直不够重视，但事实上家庭是整个经济体中非常重要的细胞，家庭行为决定着整个宏观经济。

　　新京报：你们在发布了房地产调查数据后，曾与任志强有一场争论，双方争论的焦点是什么？

　　尹志超：我们的房地产报告中，一个基本观点是房地产市场供过于求，空置率很高。供过于求是从增量和存量两个方面说的。存量角度，中国房地产市场供给很多，原因是我们有二套房、三套房的家庭有很多，全国平均空置率是22.4%，美国只有2.5%，我们是很高的。

　　增量方面，我们计算了刚性需求和改善型需求，发现在中国新购房家庭中，购买首套房的比例在逐年下降，而买二套房和三套房的家庭在上升，这就意味着，推动房地产市场的不是刚需，而有可能是改善型需求或投资性需求。这样的需求是最脆弱的，一旦预期改变，这些需求可能就没有了。

　　所以我们争论的第一个焦点是刚需的问题。任志强认为，城镇化以后，老百姓有大量刚性需求，有大量住房需求，需要建很多房子。但事实上，我们的数据显示，刚需不是推动房地产市场的最重要力量。第二焦点是，我们认为房子空置率是22.4%，任志强根据统计局数据，认为空置的没有那么多。第三个焦点是，我们认为房地产供给大于需求，原因在于老百姓持有的二套房、三套房可能变成潜在的供给。但任志强不完全认同，他认为老百姓不会一夜之间卖出来。

　　新京报：你们的数据完全准确吗，有没有考虑过任志强也有他的合理之处？

　　尹志超：任志强的主要依据是统计局的数据分析，而统计局数据公布的竣工面积数据是来自于房地产开发商申报的数据，这个数据可能会对面积有所低估。此外，老百姓也有自己建的房子，这些也是供给，但并不需要申报。总体而言，几个方面导致了他对房地产供给的低估，所以他认为中国的房产空置率没有那么高。

　　新京报：城镇化会改变你们的判断吗？

　　尹志超：我们对这个问题也进行过深入分析。我们的数据显示，过去30年中国农村劳动力大量转移，在农村受过教育读过书的高中以上的人，60%以上已经进城了，青壮年40岁以下能进城的也都进城了，留在农村的多数是妇女、儿童、老人。这部分人进城后并没有购买房屋的能力。所以，城镇化的速度并不会像我们想象的那么快。

　　第二方面，中国对城镇化高估，原因在于我们很多官方对城镇的统计是按照城乡代码，这可能会影响统计结果。城乡代码现象是比较特殊的，比如有可能它是一个农村，但政府要求每年城市化率要有一定比例的上升，所以会给某些乡镇一个城市代码，这样它就由一个村委会变成居委会，这种城镇化叫被动城镇化。那里的居民还是从事农业生产，住在自己的房子里，这部分人是没有购买房子的能力的，而他也算是城市居民了，这部分被算作刚需是不合理的。

　　所以总的来说，我们对城镇化的判断是存在高估，未来发展不会像我们想象的那么快，城镇化也难以成为推动房地产继续上升的动力。

　　取消限购让空置房缓慢释放

　　新京报：你怎么看现在各地楼市限购松绑的现象？

　　尹志超：在总体供过于求的情况下，政府很紧张，尤其是地方政府，因为涉及土地财政的问题。我们也不希望房价突然下跌，这对宏观经济会造成很坏的影响，我们希望空置的房子通过缓慢的方式逐渐释放，所以我认为限购是应该取消的。取消后，能够把那些多余的房子慢慢释放出来，而不是一夜之间释放出来。同时，其他行政管制的政策都应该少，比如交易税等，这可以让房地产市场重新配置，实现软着陆。

　　新京报：房地产一旦剧烈下行，会给经济带来怎样的影响，会给金融市场带来哪些连锁反应？

　　尹志超：中国现在是第二大经济体，中国的房地产出问题，中国经济要出问题，世界经济也要出问题。所以房地产市场不只是中国的事情，也是世界的事情，这是未来五到十年世界经济的巨大风险。

　　对金融行业来说，金融领域的资金链条，很多环节都与房地产有关系，比如贷款、信托、理财产品。这其中按揭贷款风险不是很大，因为有首付要求，即使房价下跌20%-30%，银行也不会资不抵债，把房子处置后，还是能收回成本。但是开发贷款风险很大，还有信托，一旦房地产出了问题，信托资金收不回来，银行会受到很大影响。

　　新京报：也就是说，银行对房价下跌还是有一定承受能力的。

　　尹志超：按揭贷款部分是有承受能力的，但是对开发贷款以及信托等相关的影子银行体系，对游离在资产负债表之外的部分可能会构成很大的影响。

　　新京报：有什么方法可以让银行体系在房价下跌中平稳过渡？

　　尹志超：这需要银行体系本身进行风险管控，投入房产的贷款早一些收回来，对一些新增的房地产企业贷款要非常谨慎。

　　新京报：你对未来房地产市场总体走势的判断是怎样的？

　　尹志超：根据我们对供需和空置率的分析，房地产下行是中长期的趋势，大概要五到十年。当全国人民都在炒房的时候，是很不正常的，房子是满足居住的，不要成为投资，尤其是投机的工具。要让老百姓心态回归正常，房地产行业也回归正常，这个调整时间可能要五到十年。人们很少在房地产上亏过钱。现在让人们炒股，人们会很谨慎。

　　收入差距大是市场配置资源的结果

　　新京报：你对中国国民收入差距也有过研究。根据你们的数据，我国目前收入差距的现状是怎样的？

　　尹志超：我们2012年公布的基尼系数(国际上用来综合考察居民内部收入分配差异状况的分析指标，数值在0和1之间，数值越低，表明财富在社会成员之间的分配越均匀)是0.61，国家统计局在2013年1月18日连续公布了过去十年的基尼系数，大概在0.48左右。数据中存在较大差距的主要原因是对高收入群体样本的处理。

　　按简单随机抽样办法，高收入群体很难抽中，所以国家统计局样本中，高收入群体的样本很少，最高收入是80万，但实际上社会中超过80万收入的群体很多，我们通过技术问题，尽可能地抽高收入样本，高收入群体在我们的样本中达到1%的比重。从我们两次数据监测来看，2011年的基尼系数是0.61，2013年依然是0.61，2011年我们的样本是8438个，2013年是28143个，但数据始终没有变，说明我们的基尼系数是比较稳健的，同时也说明我国收入差距真的很大。

　　新京报：为什么收入差距这么大？

　　尹志超：对比OECD(经合组织)国家，在初次分配的时候，基尼系数都很大，所以基尼系数大其实是市场配置资源的自然结果。市场配置资源的关键是市场在资源配置中发挥决定性作用，如果让市场配置资源，基尼系数一定会很高，美国也曾经达到0.49，德国0.51，意大利0.53，都在0.5左右。

　　新京报：有人认为，基尼系数大是由于公务员、垄断行业引起的，你怎么看？反腐能对调节收入差距起到作用吗？

　　尹志超：对于这一点，我们有个计算：把银行、铁路等垄断行业去掉，基尼系数依然在0.58左右，把公务员家庭去掉，基尼系数也仍在0.58左右。所以这些群体可能对收入差距大有影响，但不是决定性的。

　　收入差距最重要的原因还是完全任由市场配置资源导致的收入差距拉大。当然，这中间也夹杂着中国社会的一些复杂因素，比如市场在配置资源的时候，本来是公共的资源，配置的时候可能集中到一小部分有特权的群体中。但这属于初次分配环节，此后在二次分配过程中，市场的作用还是会导致收入差距，所以不能把初次分配的不公无穷放大，把收入差距过大归结于少数人群。

　　解决收入差距要靠转移支付

　　新京报：居民收入差距过大的问题该如何解决？

　　尹志超：收入差距大，不能靠市场来解决，要靠政府来解决，靠转移支付来解决。转移支付就是要通过种种途径，对低收入群体进行各种补贴。从世界上很多发达国家的情况看，转移支付非常有效。

　　意大利在转移支付之前基尼系数为0.53，转移支付后降到0.35，德国转移支付前是0.51，转移支付后变成0.34，美国转移支付前基尼系数0.49，转移支付后变成0.38。我们有个数据，美国收入最低的20%的家庭，家庭年收入只有7500美元，这对美国家庭来说基本没办法生存，于是政府就通过种种转移支付手段，让这些家庭达到年收入3万美元。

　　降低基尼系数最直接的方法就是转移支付。根据我们的计算，如果国家能够筹集一部分资金转移支付给低收入的那部分家庭，我们的基尼系数可以从0.61降到0.5左右。

　　新京报：我国在转移支付方面的运作情况怎样？

　　尹志超：我们国家转移支付中直接对家庭的很少。中央政府对地方政府有转移支付，省级政府对市级、县级政府有转移支付，但这些钱转移到地方政府后主要用于修路、修桥、搞项目了，没有直接对家庭。当然基础设施也很重要，但是经济发展到现在，我们转移支付的方式需要改变，应该增加对家庭的转移支付。

　　过去经济增长主要靠投资、出口拉动，现在这两个都遇到了瓶颈，这时候就要转向消费驱动，但低收入群体没钱消费怎么办，只有靠对他们的转移支付。对低收入者的转移支付，可以起到一箭双雕的作用，一方面降低了收入差距，另一方面他们拿到钱有很强的消费欲望，使我们传统对投资、出口过度依赖的模式转移到消费驱动的增长模式，这就是发达国家经济增长的主要动力。

　　新京报：既然转移支付可以让基尼系数降下来，为什么我国并没有大规模推行，这种方式在具体执行上是否存在一些问题？

　　尹志超：首先，政府观念还是没有转变，他们把资金转移给地方政府，地方政府去修路修桥，搞大工程，在过去三十年，这确实很重要，但现在基础设施已经完善差不多了，转移支付从项目转移到家庭有了条件。

　　第二，我们也没有去研究具体的操作方式，因为在转移支付的过程中面临一些道德风险。比如穷人一个月只有500元，补贴后他会不会就不工作了。这些可以用一些具体的技术和方案规避掉。有一种方法叫劳动所得抵免制度，又称为负税率制度，担心有的人领到补贴后就不认真工作，就让他工作后再给补贴。他一天只赚50元，但只要工作一天就给他补25元，挣得越多政府补的越多，他工作就有了动力。

　　还有一种方法叫有条件的现金转移支付，比如一些低收入者的小孩在学校读书，国家免学费，提供免费午餐，这种方式可以把原来需要工资支出的部分，变成补贴。

　　但这些方法在具体操作过程中还存在一些问题，比如怎样核定家庭的收入，怎样设定补贴标准线，这些都还需要一些机构做具体的研究探讨。我们希望的转移支付是，识别出20%-30%的最低收入家庭，能够持续做下去，让转移支付成为经济运行中的一个固定做法。解决收入分配差距过大的问题，要靠转移支付，要靠政府。

　　- 人物

　　不凭直觉 用数据说话

　　见到尹志超的时候，正值暑假，西南财经大学校园内静悄悄的，但中国家庭金融调查办公室里还是很热闹。尹志超和他的同事们每天都按时来上班。这个暑假，他们的主要任务是数据分析。

　　尹志超目前是中国家庭金融调查与研究中心副主任，统筹管理中心调查和研究工作。当年，甘犁教授来到西南财经大学创立了家庭金融调查研究中心，该中心成立的初衷是希望收集高质量的微观数据用做学术研究。

　　“相比国外，中国的微观数据太少。”尹志超说，“老外讲话注重逻辑、证据，而我们讲话观点很多，缺乏严密的论证，做这个工作也是在改变中国对待数据的态度，希望人们的观点、研究、政策制定都建立在可靠基础上，而不是凭直觉”。

　　只是没想到，这个项目如此困难。

　　2011年，他们抽中了深圳福田区200个家庭去做访问，但那里陌生人敲门都不开，无奈之下他们动用了所有能动用的资源，最后通过校友联系到当地政府，下发文件告知社区希望能配合，才搞定。那次，为获得200个样本，13个人待了47天，平均每个样本的成本是两三千元。还有一次在吉林，访员敲门的时候，受访户报警了，尹志超解释很久。另一次，在贵州某个县里，有受访户通知了当地统计局执法大队，执法大队收走了他们的电脑。而后甘犁、尹志超和众多老师分头跟国家统计局、省统计局、县统计局沟通，最后才妥善解决。

　　尹志超说，一开始真没想到这个工作这么复杂困难，以为问卷出去了，数据就回来了。如今，调查工作已越来越顺利，筹集到了更多资金，也获得很多认可。“我们很欣慰，因为我们获得了中国第一个对中国家庭金融状况进行全面描述的数据。支持我们继续做下去的动力是，希望这些数据能对历史产生影响”。

　　- 同题问答

　　Q：对2014年的经济、社会运行，你最大的担忧是什么？

　　A：房地产市场，房地产市场泡沫破灭会对中国经济和世界经济造成放大的负面影响。

　　Q：未来10年，你认为哪一个行业最具投资前景？

　　A：现在通过网络平台进行交易的城市家庭占30%以上，农村家庭占到10%以上，所以未来十年，与网络相关的行业依然具有极大投资前景。

　　Q：怎么看待知识分子的社会责任话题？

　　A：知识分子应该承担应有的社会责任。但是，知识分子的社会责任应该建立在专业知识的基础上，而不能对自己不熟悉的领域随便发表意见和看法。

　　Q：诸多经济学家中，你最为尊敬哪一位？

　　A：美国经济学家弗里德曼，他进入的每个领域几乎都被他改变过，对社会问题有深邃的洞察力。