央广网财经北京9月1日消息 据经济之声《交易实况》报道，房地产业传统的金九银十在今年会不会出现，这是我们下面要讨论的话题。万科企业股份有限公司董事会主席王石近期的发言，让投资人对地产业的前景忧忧心冲冲。在2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会上，王石表示：国家在转型，企业在转型，万科在转型当中，下一个十年怎么办？是有困惑的。因为万科是老大，老二、老三在挑战。根据万科的历史，王石估计下一个倒台的就是万科。其实很多机构对万科的预期是比较乐观的，信达证券认为:行业低迷时期，龙头企业抗风险能力较强。

　　但不乐观的是，据北京中原地产研究部统计数据显示，今年前8月，20大标杆房企合计拿地仅1842亿元，相比2013年同期的2946.2亿元减少了1104亿元，同比减少幅度高达37%。业内人士分析，房企拿地意愿出现明显下降。那销售情况怎么样呢？随着“金九”的到来，楼市今年剩余时间里最重要的冲刺节点就来到了。近期全国的市场到处都充满了备战的气息。上周（25日）淘宝万科高调宣布合作，“淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元”。在香港参加绿城中期业绩发布会期间，一位媒体记者向孙宏斌开玩笑说，“如果我找你买绿城杭州的房子，你可以打几折？”孙宏斌沉默了一下回应称，“不用找我，直接去项目就可以打七折。”

　　西南证券研究员的刘峰我们一起分析房地产业的金色九月将会如何。

　　经济之声：从各大房企的销售行业看，为了刺激购房人出手入市，众多房企开始推出 “0首付”、“特价房”、“首付贷”等五花八门的促销手段，不少房企还开始了大尺度降价-提高性价比成为房企吸引购房者的核心手段。这些手段能否为房地产企业今年的业绩添上浓重的一笔，改变普遍难看的中报业绩的这一景象呢？

　　刘峰：去年党的十八届三中全会上就已经提出，市场应成为资源配置的决定性力量。从当前的价值回归，一方面表明只有前期的限购等行政方式比较有效的依据了房地产的价量增长。另外一方面我们看到很多城市在为限购松绑，同时这也表明市场行为将在今后的房地产调控中占一个主要地位。价格和供求关系始终是相互影响的，当前的供求关系能够促使价格逐渐回归到房地产价值本身，运用价格杠杆我们当然认为可以起到撬动部分市场的效果。

　　经济之声：数据显示，截至2014年7月底，监测的一、二、三、四线35个城市，商品住宅累计库存余量为3亿0216万平方米，同比增幅达39%；35城累计存销比为22.58个月，同比涨幅为61%。全国各大中城市普遍面临“去库存”压力，如何加快跑量仍是开发商首要解决的问题。这个负担会不会引起房企的降价潮？

　　刘峰：我们刚才看到您在问题里也说了，加快跑量是开发商首要解决的问题，对于整个房地产行业整个的背景来说，当前各个房企更注重的是去库存、去泡沫，而不是像以往一样更注重是利润的增长。所以，稳定的现金流对于缓解公司当前的流动资金紧张，并且可以降低债务违约风险有很重要的意义。

　　经济之声：去库存是当前最重要的任务。那据您的了解和观察，目前一线房地产企业他们的负债率是怎样的情况？

　　刘峰：根据2014年的中报情况，房地产整个行业的负债率是77%，比去年同期要增长1.6个百分点，也就是有一个轻微增长。在一线房地产中，像万科、保利、招商、华侨城、华夏幸福等，他们的营业收入就由400亿到110亿元人民币不等，他们的负债率分别达到79%、80%、72%、68%和87%，企业均与去年同期相比是基本持平这么一个状态，其中万科和招商还有华侨城他们的负债水平还略低于去年。

　　经济之声：那么此外今年银行这个贷款的政策会不会左右房地产企业它的经营情况？比如说这个贷款收紧就会有房企出售资产，把年底的报表可以做的好看一些？

　　刘峰：银行信贷和房地产经营都是紧密的相连，就是房地产的发展从开始到现在都一直是银行的支持，它支持贯穿到土地的获得，建设开发还有销售等等多个环节。这个同时也影响到房地产和购房者两方面，银行信贷紧缩，中小房企出售资产，它的目的在于缓解现金流紧缺和减少债务违约的风险，也同时表明这个房地产行业面临着洗牌、重组和并购的案例将大量的增加。

　　经济之声：再来了解一下中报房地产的业绩情况。在已经披露半年报的82家A股上市公司中，有44家房企实现了业绩增长，另外38家则出现了下滑。但在总营业收入增长的同时，82家房企的净利润则下滑了7.43亿元，降幅为3.57%。 从盈利规模看，万科仍是已披露中报的房企中净利润最多的一家。排在第二和第三位的是华夏幸福和招商地产。这三家公司能不能成为投资房地产股票的首选？

　　刘峰：我们觉得从目前的股价情况来看，股价是反映投资者对于企业未来价值的评价，从当前房地产行业的发展状况来看具有稳定的现金流，充足的土地储备和结构合理的分布，向土地储备的分布，以及创新的经营模式将帮助企业度过这段房地产行业低谷的时期，还有就是我们应该在稳定收益的同时，还应该看到一个分红战略，如果这个企业能够延续一贯的优良的分红，那么也可以帮助市场投资者能够找到比较优秀的投资标的。

　　经济之声：那刚才我们说到了万科，它在上半年的净利润是48.09亿元，同比增长5.55%，那么提到的华夏幸福是第二位，实现净利润23.01元，同比增长30.06%，当然我们也看到部分房企今年上半年业绩下滑的幅度还是非常大的，在其中荣丰控股报告期内亏损了2079.08万元，同比下滑1644.74%，成为目前业绩下滑幅度最大的上市房企。而金丰投资、嘉凯城的业绩降幅也达到了952.61%和716.17%。但是从二级市场看，这三家股票的走势，要强于净利润较多的万科、华夏幸福和招商地产。荣丰控股为什么业绩下滑最大，股价却从5月份的8元涨到现在11元。原因是什么？

　　刘峰：我们可以从这个股价情况来看，就是现在下半年的房地产行业虽然普遍面临着去库存，去泡沫的严峻局面，有些房地产业绩下滑也比较大，但是我们从业绩下滑的背后我们可以看到几个方面所包含的内容。第一个就是当前房地产业作为我们国家支柱产业的地位是不可动摇的，也是不可在近期改变的。第二个在我国城镇化的背景下，房地产开发商在城市建设、城市配套等方面仍然具有比较好的发展机遇。第三个方面和限购措施相比，用价格或者说是推行房产税等等这种市场行为，将为房地产企业去营造一个更好的市场竞争氛围。第四个我们看到从万科推行轻资产、重运营的运营模式，从恒大它明确多元化的发展战略等等这些例子可以看出，在行业去库存、去泡沫的过程中间，企业前期面临的业绩压力往往会促使企业为谋生存和发展去采取更为激进或者积极的发展战略。最后，我们可以看到在二级市场上投资者对房地产企业的未来还是充满信心的。但是除了上面五条还是要注意，需要说明和强调的是，就是投资者还是要充分考虑到房地产企业业绩下滑所带来企业基本面的恶化所引发的投资风险。