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土地市场频现流拍

  • 发布时间:2014-08-28 08:35:00  来源:辽宁日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  看点

  楼市打喷嚏,土地市场就感冒。当楼市下行压力渐渐加大,土地市场也频频遭遇流拍或是底价成交。

  近期,北京、广州、厦门等房价较为坚挺的城市,土地市场也较为惨淡。有分析认为,一些政府将土地出让的底价定得太高,超出了企业的承受能力。在全国楼市降温的情况下,土地定价也应回归合理,否则可能流标的土地数量会继续上涨。

  与此同时,各地政府也在想办法救市,一些地方利用资金雄厚的地方国企托举土地市场。但随着全国大规模土地审计的启动,各地“土地财政”正遭遇尴尬。

  多地土地频遭流拍

  近期,一线城市土地市场不景气的征兆更为明显,即便是房价最为坚挺的北京、广州、厦门等核心城市,土地也频频遭遇流拍、底价成交。

  继孙河两宗地块流拍后,北京土地市场再现流拍。 8月24日公开出让的房山区一多功能及商业金融用地,由于现场无房企报价,导致流拍命运。而进入8月,北京土地市场持续低温状态,上半月,共推出9宗地块,其中2宗挂牌出让地块底价成交,1宗流拍,5宗招标地块亦基本以底价成交。

  在8月21日的广州,市国土房管局正式出让的番禺区万博商务区地下空间项目以及萝岗开发区居住用地也遭遇类似情况,前者仅有一家竞拍人报名并以底价成交,后者因无人报价最终流拍收场。

  在厦门,8月7日拟出让的位于同安新城的2014TP02商住地块,因无人应价而流拍。在成都,整个7月,通过公开招拍挂方式出让19宗土地,最终成交10宗,流拍6宗,因故终止3宗。

  土地市场的境遇就是众多房企的态度。中原地产市场研究部统计数据显示:20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4-8月连续5个月不足200亿元,最近3个月更是在百亿元周围徘徊。截至8月25日,8月20大房企拿地112亿元。而前8月,20大标杆房企合计拿地仅1842亿元,同比减少幅度高达37%。

  分析认为,部分捆绑条件导致开发商拿地成本大增,加上出让底价定价过高等问题,是这些地块遇冷的重要原因。

  楼市不景气拖后腿

  土地价格高不高,还要看楼市的前景。在土地市场遭遇变化的背后,仍然是楼市的下行压力在拖后腿。不但各地房地产政策相继松绑,而且北京等一线城市的首套房贷款利率也在悄然松动。

  据报道,8月中旬起,招商银行中信银行和汇丰银行在北京地区下调了房屋贷款利率,最低均可执行基准利率的9折。虽然此政策均限于个人首次购买的二手房,且有不同形式的附加条件,但其传递的信号却备受关注。

  据中央财经大学银行研究中心主任郭田勇分析,7月份银行贷款增速下滑比较多,从投放看,面临有效需求不足问题,从流动性看,目前相对今年年初明显松动,加上央行降低社会融资成本的呼吁,不排除房贷利率下半年继续下滑。

  相比于楼市的现状,土地市场的价格也正在呈现出一种明显的不适应。

  中原地产首席市场分析师张大伟就对媒体表示,在去年楼市高涨的时候,开发商和政府都很乐观,从而推高了市场预期,地价也不断向上走。到了今年,在整体市场下行的情况下,一些企业还是愿意拿地的,但拿地的价格预期也出现了变化,而政府还是太乐观,底价定得太高,超出了企业的承受能力。

  张大伟建议,在全国楼市降温的情况下,各地方出让土地的定价也应该回归合理,因为如果按照目前的底价,很可能流标的土地数量会继续上涨。

  还有观点认为,当前对一些实力房企来说,是一个逆势拿地的好时机。但前提是企业在今年的资金运营要比较稳健。

  土地财政遭遇尴尬

  事实上,在房地产市场当前局势下,政府的工作也在调整。一方面是合理调整土地价格,吸引开发商拿地,另一方面则在加大各种救市的力度。

  有媒体报道,利用资金雄厚的地方国企来托举土地市场成了不少地方的选择。北京、厦门、郑州几次土地拍卖会所拍的地王,都出现了当地实力雄厚的国企的身影。厦门均和房地产评估董事长王崎介绍说,在土地市场下行的情况下,本土国企出来托市,可以有效保证出让地价的平稳。

  在政府想办法的背后,还是在土地市场转冷的背景下,地方的财政压力、地方债务压力越来越大的现实问题。但当下还能用出卖土地解决的问题,今后能否也能走同一条路子,其实并不确定。

  据报道,从8月中旬开始,国家审计署将对过去6年地方土地出让收支、土地征收、储备、供应、整治、耕地保护及土地执法等情况进行审计。此次审计是继社保审计、地方债务审计之后的第三次大规模全国性审计。

  此次将对高达15万亿元、占地方财政收入60%左右的土地出让金收支进行审计,有观点认为,这将对不少政府现存的“土地财政”提出挑战。

  有分析人士认为,“土地财政”所带来的资产泡沫、金融风险、地方债务失控、实体经济空虚、经济社会转型艰巨、贫富差距和民生问题、土壤污染和环境问题、政府市场边界不清、地方政府行为利益化等经济社会问题,已经饱受诟病,解除地方财政对土地的依赖势在必行。

  在这种情况下,未来土地市场将呈现何种局面,还是个未知数。

  □本报驻北京特约记者/肖 伟

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