宋卫平“蝶变”

　　尽管宋卫平已“淡出”绿城，但在上海和杭州，却仍然常常可以看到这样的广告牌——“宋氏绿城、绝版收藏”。

　　有人失笑了：孙宏斌太没面子了，绿城已经是他的了。其实，孙宏斌是聪明的，他知道怎样才能把绿城的房子以最快速度卖出去。

　　没错：宋氏、绝版。

　　多年以后，当人们回想2014年的商业故事时，宋卫平将绿城中国“托孤”孙宏斌，无疑会是抹不去的记忆之一。

　　而对于未来，一个宋卫平，还能在中国房地产市场搅起多大的波澜？这是个问题。

　　至于答案如何，我们不妨拭目以待。

　　⊙记者 于兵兵 ○编辑 邱江

　　宋卫平，以极度追求建筑品质为从业标签，收获了与这个时代并不相称的大批拥趸。

　　他又毫不掩饰地批评行政调控给市场带来的扭曲和创伤。盖老百姓住得起的房子，还是盖经得起时间检验的好房子，在某种程度上代表了行政调控和宋氏追求的矛盾。

　　悲哀的是，本应良性结合的两类追求，被各自极端化了。最终，宋卫平做出了“自杀式”的选择：不玩了。

　　57岁的宋卫平淡出绿城中国，只是中国楼市沧海一粟的故事。如果说它将作为中国房企经典案例被写进历史，那不是因为并购本身有多复杂，而是因为它浓缩了从2005年至2014年的十年调控之路上，房企的惑与痛，因为它代表了一部分人关于“建筑之于中国”的价值求索。

　　如今，已近花甲的宋卫平能否开启新的商业传奇，这或许才是市场更为关注的。

　　“蓝城”伊始，千头万绪：人事格局的确定，现有项目的推进，与绿城中国在代建、开发、管理等方面合作关系的厘清，都需要宋卫平为之投注精力。

　　在宋卫平刻意的低调之下，新的“宋氏出品”已经密集蓄势。当然，所谓出品的概念已经不再局限于项目股权的多少，而主要指“蓝城”品牌的使用和蓝城团队的操盘。值得强调的是，目前宋氏操盘项目中，不乏数个千亩大盘，且多与政府重点规划相关，比如乌镇雅园，比如安吉桃花园，其背后隐约可见宋氏未来对中国房地产市场的影响。

　　乌镇雅园、安吉桃花园总规划用地面积分别为5500亩和8300亩，总投资额动辄上百亿。背后股东除了绿城中国外，一个是IDG、红衫资本、云锋基金共同投资成立的雅达国际，另一个则是更加神秘的浙商领袖组织“江南会”，马云、郭广昌等浙商领袖均现身其中。

　　更有消息称，这两个以养老养生为特色的超大型生态园区，其中有一个可能在股权上由绿城转入蓝城，宋卫平或代建和管理，或直接持股。总之，弃普通住宅，抓养老大盘，正成为“蓝城”目标。而且，宋卫平绝非一个人在战斗，背后星光熠熠的投资人团队，让人不得不感慨：人品和人性，才是商战的终极比拼。

　　经过多年赌性十足的激进式发展后，痛定思痛的宋卫平，二次创业坚定地选择了“轻资产”模式——小比例参股，强势操盘。代建、管理和品牌输出，将成为宋氏“蓝城”主要盈利模式。

　　未来，也许蓝城楼盘销售额仍可达千亿，但“宋氏”盈收或将远远不及。不过，对于将产品本身视作最大“面子”，将社会礼誉作为至高追求的宋卫平来说，也许已经足够。

　　对于宋卫平来说，这是一场新的赌局。风险在于股权比例小，法定话语权不强。挑战是他必须将蓝城团队打造得更加不可替代，才能真正被投资人奉为“座上宾”。在一个没钱玩不转的产业里，宋卫平要以“轻资产、轻负债”方式杀出一条“管理品牌”新路，并不容易。

　　新的转机和闪闪的星斗，正缀满毫无遮拦的天空，那是五千年的象形文字，是人们凝视的未来。

　　“赌徒”宋卫平，他需要证明，他需要“化蝶”。

　　“人物”

　　宋卫平是个“人物”。他的独立思考和完美主义与生俱来，这也是绿城之所以成为绿城的根本原因。

　　1957年，宋卫平出生于浙江绍兴嵊县。有人说，命运由八字造就，起码从年份来看，它代表的时代背景，就足以对人的性格产生影响。1957年这一年，党内整风运动如火如荼。1959年至1961年，中国遭遇史无前例的三年自然灾害。尽管那时的宋卫平少不更事，但他说，那种影响，无处不在。

　　到十四、五岁的时候，宋卫平经历了人生最关键的精神成长期。“有一天我忽然发现，人们的现实境遇和课本上讲的不一样。我想知道为什么。”于是，他抛开所有教科书，开始庞杂而广泛的阅读，希望从历史里寻找答案。“到二十四、五岁时，我基本形成了三个关系维度的思考：人与自然如何和谐相处的关系，人与社会上其他人的关系，人与自我，也就是自己精神世界的关系。以后，再遇到什么事，我把它放到这三种关系中，交织再理顺，就明白了。”

　　小时候的另一些细节对他的做事风格也产生了影响。他回忆说，上初中的时候，他答物理试卷，题目都是对的，但物理老师问他，“这个等号为什么就写不对称，不是上长下短就是上短下长。这本来是可以写好的呀。”这个细节，让他印象深刻。现在的宋卫平，只是把本来可以做好的事情，一件件做好而已。就这么简单。

　　难怪绿城业主常说这样一句话，如果以后买房子，我可能就等“蓝城”的房子了。理由也很简单，这个整天闭着眼睛想事的老头，我的房子可能遇到的所有问题他都帮我想了。

　　大学毕业后的宋卫平，履历已经广为传播。他做过舟山党校的老师，不满于缺乏信仰和价值观的人站在讲台上讲信仰，愤然辞职下海。他在海南经商业绩平平，回到浙江另立山头。37岁这一年，也就是1994年，他以15万起家，开始做房地产开发。12年后，绿城中国在香港联交所上市，募集资金26.63亿港元。又过了8年，宋卫平宣布将持有的绝大部分绿城中国股份出售，淡出这个他一手创建的地产帝国。在这20年里，宋卫平和绿城，成了中国房地产最特立独行的品牌，他以不惜成本地做品质闻名天下，他以激进的拿地风格屡屡当上“地王”，在持续十年的楼市调控中，他的企业被戏称“调控量身定制对象”，几度命悬一线，又奇迹生还。

　　“我只是一个普通人，做了200多个楼盘，看似还不错。仅此而已。”宋卫平说。

　　当然，很多人认为宋氏出局是商业的必然。他太追求完美，成本全面失控。他又太过强势，经理人团队多执行，少创新。另外，由于历史原因，绿城合作方众多，最终形成了诸侯混战的局面，协调性差。

　　尽管问题众多，宋卫平却一招征服天下，那就是精品。“什么叫精雕细琢做精品，房子本来就应该是这样的啊，我们只是把应该做到的做了而已。你去看看日本、德国的房子，之精致，之严谨。我们还差得远呢。我们的民族，把本来就应该做好的事，做到的东西，看成了过度，那还怎么和人家竞争。”宋卫平急迫的语气中，又有一丝淡淡的哀伤。

　　宋氏困局

　　都说宋氏困局和他的赌性有关。这话没错。

　　2008年，对绿城而言是一个戏剧性的年份。上半年，政府上调存准率，收缩流动性，同时出台7090政策（新建住房90平方米以下套型，必须达到开发建设总面积的70%以上），对绿城这样的豪宅开发商形成重创。年中，绿城净资产负债率一度高达117%。就在风雨飘摇之际，从9月开始，政府“反手”双双下调存准率和贷款利率，契税下调、首付比例下调等政策随之纷纷出台，中国楼市在短短数月内急速加温。这时，乐观的宋卫平出手了。2009年8月的一天，一身红衣的宋卫平现身杭州土地拍卖现场，一块出让面积只有3万多方的新华集团地块，因位置极佳，被宋卫平看中，第二轮直接加价5亿元，楼板价高达18588元/平方米，溢价率达到72%。“有一点贵，后期操作难度大，因为只有更好的产品才能对得起这么好的地。”宋卫平说。

　　这样的拿地风格持续了一年左右，2010年末，绿城负债爆发式增长，资产负债率达到91%。2011年，绿城拿地楼板价平均为6500元/平方米左右，同期万科的拿地均价是2700元/平方米。在此成本基础上，一类企业无疑是要建百姓买得起的房子，另一类则必然做的“不是谁都买得起的房子”。

　　正是这样的高地价、高定位的产品类型，再次把宋卫平逼入死角。从2011年开始，政府重拳调控楼市，全国40余个城市，全面限购限贷。2011年底，宋卫平将上述新华集团地块35%股权出售，由此走上卖项目求生之路。到2012年6月，九龙仓进场，注资51亿港元，同时持有24.6%股权，成为绿城第二大股东；融创中国进场，与绿城成立合资公司，收购绿城旗下9个项目。2013年，楼市全面回暖，却没有给绿城带来本质的扭转。2014年6月，在全国限购解除前夜，宋卫平售出大部分绿城股份，将绿城第一大股东之位让予孙宏斌。

　　宋卫平说，与其一次次请朋友出手解围，不如一枪头卖掉了事。

　　当然，这里面也有一些其他突发因素的促动，比如他曾经设想的将绿城建设等代建业务并入上市公司的提议未被股东认可等。但从根本上来说，宋、孙这一赌，孙宏斌赌的是限购很快解禁，豪宅会再迎春天；宋卫平赌的是轻资产模式将更吻合他的精品路线——让更强的投资方承担周期性资金压力，他才能更集中精力，把产品做成孤品。

　　如何解读宋卫平的赌性，其实见仁见智。如果没有限购，宋卫平高价拿地只建豪宅的打法，是否会发展至此，已经无法验证。当然，也可以说，宋有很多先天不足，比如他对成本控制的不敏感，比如他在营销狼性和效率上的短板等。宋卫平说，他其实从来没想过要把企业做这么大。没错，以他这种精雕细刻的风格，他只需要把“宋氏出品”做成“孤品”即可，何必图多？

　　如今，限购大禁已解，豪宅市场部分回温，绿城产品系列，首当其冲。苏州绿城桃花园，被宋卫平称为“亚洲最好的中式园林别墅”，近期售出1.66亿总价的独栋别墅；各地豪宅销冠榜单上再现绿城身影。

　　“对于绿城项目，由老客户推荐成交的占比多数在30%-40%，最多80%。客户不会纠结是否买绿城，只会犹豫何时买绿城。这就是品牌的价值。”杭州一位房企高层称。

　　“我不能给你最低的价格，只能给你最高的品质。我宁可为价格解释一辈子，也不愿为质量道歉一辈子。”宋卫平说。

　　“蓝城”启航

　　对宋卫平而言，绿城已然“翻篇”，他的现实与未来更为人关注。在这个“第一赌徒”手里，到底是一手糟烂牌，还是一支潜力股？

　　今年9月，目前中国最受瞩目的养老地产项目“乌镇雅园”将首期交房。宋卫平，可能借此机会再次进入媒介视野。这次，他不再是上市公司董事长，不再是屡屡冲撞房地产大环境的楼市第一“赌徒”。他是中国养老地产的领军人物，是这个充满商机和前途的细分市场的擎旗者。

　　也许今天，摆在宋卫平案头最重要的工作，仍然是将蓝城和绿城的关系进一步厘清。据说，刚刚结束的绿城上半年工作会议上，宋卫平同样做了重要讲话，但这次讲话普遍被认为是宋卫平的告别演说。

　　几乎同时，宋卫平主持召开了蓝城集团筹备会议，初步确定了公司高管架构及主营业务范围，地产开发、房产代建、养老地产及生态农业被重点提及。据了解，未来蓝城仍有资本市场公开上市的可能。

　　从目前已经确定加盟蓝城的几员大将，可以看到蓝城毫不逊色的人才背景。傅林江，原绿城中国执行总经理，将赴蓝城任执行总裁一职，分管运营工作；原绿城房产建设总裁许峰，去蓝城任总裁一职；绿城产品执行官王科，将担任蓝城执行总裁，分管产品工作。

　　据介绍，蓝城绝大部分资产由绿城建设划转构成。绿城中国2013年年报显示，宋卫平和曹舟南分别持有绿城建设34.6%和27%的股份，上市公司绿城中国持有绿城建设35%股权。而宋卫平与曹舟南的关系可谓紧密战略伙伴。

　　曹舟南，原绿城中国执行董事，在加盟绿城之前，他是绿城集团最大的合作伙伴之一浙江铁投的副总经理。浙江铁投是浙江省属的特大型国有企业。傅林江在加盟绿城之前，是浙江能源集团的高层。可见，从政府资源来说，宋卫平从不缺乏。

　　宋卫平个人持有的另一个公司是绿城控股集团有限公司，该公司由宋卫平、寿柏年及夏一波（宋卫平妻子）全资持有，主要涵盖足球、医院、酒店、学校等房地产产业链延伸领域的咨询管理业务。根据2013年绿城中国年报，绿城中国与绿城控股在2012年1月续签了一系列协议，包括物业租借、广告服务、综合服务、物业管理、教育服务、健康管理、医疗服务等。截至今年年底，共涉及上市公司应付费用数亿元。

　　除了这些资产外，宋卫平也许正在和孙宏斌谈判关于部分现有绿城资产转为蓝城的计划。据称，绿城中国在安吉桃花源项目上的股权有可能转归蓝城。而这个项目，被业内很多人称为收益前景良好的巨无霸型项目。

　　安吉桃花源是宋卫平设计的小城镇产品系的代表，其特点是和地方政府、大型投资方合作，低价拿地，片区开发。从大众买得起的小面积低总价产品入市，回笼资金。依托自然环境和良好的配套服务，引入养老养生、商务休闲、农业休闲、高尔夫，国际度假酒店等，打造生态居住度假旅游项目。

　　作为《卧虎藏龙》拍摄地的安吉，规划了8300亩大型度假休闲社区，引入悦榕庄这一顶级酒店和高端高尔夫球场。宋卫平，是这个名为安吉桃花源的核心操盘手。据说，安吉桃花源积蓄的意向购房客户远超很多绿城项目。值得关注的是，这一项目中，绿城中国所持股份只有15%。而江南会这个江南最高级别的企业家俱乐部，在项目中持有相当比例的股权。

　　另一个目前仍由宋卫平掌控的项目是乌镇雅园。据了解，绿城中国在该项目上持有50%股权，未来虽不太可能转为蓝城，但可能宋、孙默契在先，宋卫平以建设和管理者身份，全权操盘乌镇雅园项目。销售人员透露，即便是蓝城筹备的关键时期，宋卫平也常亲临乌镇，对项目之重视程度可见一斑。

　　必须提及的是乌镇雅园的另一个大股东“雅达国际”。雅达国际由IDG、红杉资本和云锋基金三家顶级私募共同成立，旨在专注投资养老及健康服务业。截至目前，乌镇雅园是雅达国际的唯一投资项目。

　　官网显示，乌镇国际健康生态产业园是2012年浙江省重点建设项目和浙江省服务业重大项目，项目总规划用地约5500亩，分为核心区和拓展区两部分。产业园将投入资金约100亿元，成为中国功能最全、设施最先进、模式最多样、规模容量最大的康复医疗、休闲养生特色园区。其中一块自助养老居住区，建筑面积48万平方米，占地500亩。这就是宋卫平负责开发的乌镇雅园。

　　除了房地产项目外，社区在建的雅达国际康复医院是由德国专业医疗团队运营的酒店式高端康复医院，主要提供神经系统病患和亚健康人群健康管理。而宋卫平最为得意的老年教育品牌“颐乐学院”也将在下月于乌镇雅园开学。

　　虽然普通的养老地产利润只有房地产项目的三至五成，但因为依托良好的大规划背景和政府支持，宋卫平看到了以轻资产撬动大板块的可能。“宋氏”养老地产一旦顺利推进，无疑将是未来很长一段时间，中国养老地产的系列标杆之作。