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一线城市放松限贷山雨欲来 上海松绑传闻符合逻辑

  • 发布时间:2014-08-18 14:07:00  来源:中国经济网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  【导读】“上海率先尝试放松楼市限贷”消息真假难辨,北上广深如何救市引人关注。《央广财经评论》本期观点:一线城市放松限贷正呈"山雨欲来"之势。

  央广网财经北京8月18日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,房地产市场差别化调控政策的实施,让大家对越来越多的二线城市放松限购的行为产生了心理上的"抗体"。而面对这些城市的救市举动,市场表现得越来越淡定,一个重要原因在于"领军者"、也就是一线城市,房价依然坚挺。不过,这个情况有可能已经是过去时了。

  刚刚过去的周末,有微博网友发布消息说,上海正尝试放松楼市限贷,主要举措是重新定义贷款中"首套房"的概念。微博网友曹山石贴出了一张上海某银行的文件资料图片,这份文件明确了个人住房贷款套数认定的一系列新标准,主要有以下几个方面:第一,以前在外地购房的贷款已经结清,在上海首次购房就算首套。第二,2011年1月房地产调控政策出台前已经贷到两笔及以下房贷,现在全部结清的,在上海市首次购买商品房申请贷款可认定为首套房贷。第三,允许有N套贷款记录,也就是说原来只允许有3套,现在如果全部结清,而且在上海无房,那么购房时按首套算。第四,首套房最低可打8折利率,不过客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%。虽然消息还没有经过相关部门证实,不过引发的讨论已经掀起高潮。如果消息属实,上海将成为北上广深中第一个尝试放松限贷的城市,由此可以得出更加肯定的判断是:其他一线城市很有可能紧随其后。一线城市放松限贷正呈现"山雨欲来"之势。

  经济之声:地方政府的救市行动已经不仅仅满足于松绑限购了,越来越多地方开始涉及到信贷支持等内容,救市正越来越深入。不同于二三线城市,上海作为一线城市的典型代表,楼市限贷政策松绑的传闻让市场难以镇定。现在大家最关心的是,传闻究竟是空穴来风还是捕风捉影?经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭给出了他的判断。

  杨红旭:比较靠谱,因为它符合逻辑。这个逻辑就是中央的方针是大力支持首套房贷,尤其是首套普通房贷贷款,去年以来整个首套房贷利率是上浮的,贷款额度也是偏紧的。这样与中央支持民生、支持合理的住房消费精神是违背的。所以今年以来整个的舆论导向,包括央行银监会的窗口指导,也是向首套放宽松化进一步的发展。5月12号央行搞座谈会之后,要求商业银行大力支持首讨房贷,但是之后商业银行不给力,但是总体方向是挺宽松化的。所以我它首先反映的是把过去认房又认贷这样的认定标准放松了,调整之后只认房不认贷,资金的融合所谓的置换需求特别有好处。所以过去在整个楼市高涨的时候,为了抑制房价,抑制投资投机性需求,采取认房又认贷,但是确实是有点误伤正常的一个合理需求,那么目前楼市已经降温了,中央调控方针的话应该差异化,对于这种需求,我认为银行进一步宽松化,是大势所趋。

  经济之声:如果银行进一步宽松化是大势所趋,意味着接下来,更多的一线城市可能加入放松限贷的大军。之所以存在这种可能,杨红旭分析,主要还是由当前经济环境决定。在他看来,房地产告别了疯长的时期,商业银行对房地产信贷的支持力度应该有合理的放松。

  杨红旭:未来两三个月之内的话,应该是有能力看到这种限贷的放松,对于首套和二套都应该是合理的放松。央行银监会的指导方针是针对全国的,而我们限贷也是全国性的,尤其从2010年开始限贷是比较严格的,其中部分是为了抑制投资投机性需求,部分是为了配合限购。比如说现在部分城市的已经放开限购了,但是针对外地人的贷款的时候,还是需要提供相关的纳税证明,这样等于说限购已经放开了,但是针对外地人的限并没有放开,这是第一个层次,第二层次就是所谓的误伤,就是说对置换需求,名下没房子,但是以前曾经贷款的房子这种需求这应该是支持的,这是第二个层次的支持。所以这两个方面的支持在限价已经取消,限购大规模的退出,之后就限贷针对全国的措施也应该是给予合理的放松。

  经济之声:如今在业界看来,限购政策已经不是影响楼市的关键。限贷会否放松,将成为判断未来一年内楼市走势的最关键因素。也正因为如此,上海这则传闻让市场沸腾。假定消息属实,向市场释放出什么样的信号?经济之声特约评论员、中国农业银行首席经济学家向松祚对此作出评论。

  向松祚:以前房产调控行政干预的这种意味也比较浓厚,在过去房地产价格猛涨的期间,有所谓的三限。有限价,有限购,有限贷。这里面确实有一些行政干预的成份,也有一些违背市场机制的成份,从长远来看这些政策很难持续下去。现在随着房地产市场出现向下调整,这些政策里面有一些不合理的地方需要纠正,我认为这个是合理的。无论从部分取消限价或调整限价、限购、限贷,都传递一个非常强势的释放信号,各个地方政府,要求取消这三限的动机是最为强烈,银行金融体系倒没有这么强烈。因为银行金融体系它有它自身的考量,它必须考量这个风险。实际上必须完全取消限贷,取消限贷银行金融体系它是不是贷款,还得依照银行自身风险的管理条款来规定,我觉得存在误解,其实上海取消限贷在前一段时间已经开始在议论,只是没有公开的议论,但是银行的反映非常明确,就是说即使取消了,但是如果我认为某一些楼盘的价格在未来你支持不住,我是不是会按照你这个政策给你房贷,也是要银行考量的。所以要有一个的理性的心态来看待房地产市场的调控。

  经济之声:也就是银行是否房贷的话,还需要再继续评价一下到底这个客户能不能支持,那么取消限贷仅仅是一个政策上一个控制。那么我们看到还有评论说,"上海救市等于承认了中国的房地产进入全面的调整期"。但是像上海这样的刚需支撑的市场,有没有必要救市?

  向松祚:如果用大规模鼓励投资房地产,这可能又要走入另一个误区.中国房地产的政策始终是在左右摇摆,房价上涨的时候然后就采取临时的调控,房价不行的时候,就开始要鼓励,其实这本身就是我们的政策没有形成一个长期有效的机制。但是从另外一个的角度,也反映我们很多地方对房地产依赖程度太高,无论是从稳增长还是稳财政,还是我们的整体经济就业都要依赖房地产,那我觉得这是一个很大的问题,我觉得习总书记讲,战略上的要平常心态,这个调整我们希望它能平稳进行下去,更重要我们从经济增长和从财政收入从就业这三大指标里面,我们要逐步开拓新的行业,开创新的产业,减少过度对房地产依赖,实际上全世界很少有国家像我们这么猛烈的去讨论房地产这种事,好像房地产跨了就整个经济不行了。事实上也有很多开发商,有很多评论人,有很多市场人士都觉得你们银行就要不照一切条件来放贷,来挽救房地产市场,来拯救房地产市场,否则经济不行了,如果我们的经济是这样的话,那本身就说明我们的经济不健康。

  经济之声:也就是现在到底要不要讨论救市,仍然需要再讨论。

  编辑观点

  今年上半年,央行和银监会曾呼吁银行大力支持首套房贷款,但收效甚微。有媒体援引业内人士的话说,商业银行的趋利性,使限贷放松的市场前景仍然存在未知数。从"认房又认贷",到"认房不认贷",如果上海真的迈开这一步,对全国来说影响意义还是很大的。刚才评论员分析了,尤其对改善性需求而言,是明显的利好,解救了一部分被限购限贷政策误伤的购房者。不过从目前来看,上海方面政策还没有实质性的松动,业内人士判断到第四季度说不定会有实质性松动,但是过程会比较缓慢。当然,如果消息属实,我们更应该留心的是,全面放松限购,对整个市场风向的影响。放松限贷,应该"稳"字当头,既呼应"稳增长"的要求,也要考虑政策的稳健实施。

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