头条关注

　　7月起，新版《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《新规》）开始实施，飘窗、阳台、地下室等“偷面积”举措行不通了，“赠送面积”将逐渐退出历史的舞台，这引起了市民的热议。据了解，东莞目前暂没出台本地的相应的执行细则。

　　业内人士认为，取消“赠送面积”在楼盘营销方式上有一定的影响，日后，开发商将重点打造产品，寻觅楼盘其他的溢价价值。另外，新规的实施规范了市场模糊地带，为行业的规范作一个统一的标准，而买房者购房成本也不会因是否赠送面积而增加。

　　楼盘普遍存在“送面积”

　　楼市萧条，“赠送面积”成为吸引购房者的利器，不少楼盘屡试不鲜。在走访中，笔者发现大部分楼盘仍可“送面积”，尤其是Loft户型和大户型。当笔者提及新规时，楼盘销售人员则表示“目前楼盘已经通过审批，还可以赠送面积，还没通过审批的楼盘就没有这个优惠了。”

　　“买一层送一层，超100%大赠送，精装复式公寓，一层价格住两层！”位于南城白马城市立方抛出了“赠送一层面积”的广告宣传。为了一探究竟，笔者以购房者的身份暗访该楼盘。

　　“相当于用一层的钱住两层的房子。”该楼盘营销人员为笔者推荐一套产权面积为53平方米（包括公摊）房子：“这套房子实际套内使用面积69平方米，其中一楼套内38平方米，这是有产权的，而二楼面积31平方米，则不带产权。”

　　该营销人员说道：“这种就是假复式，按照层高报高，现在国家不断压缩楼高，因为知道开发商在超面积，2013年，东莞住宅只能报建3.9米，我们按写字楼4.5米的规格报建的，所以可以多建一层。”该营销人员告诉笔者，该房子均价在9300元/平方米，若按照实际使用面积计算，该房子的均价才均价8900元/平方米。

　　由此可见，开发商为了更好地营销楼盘，钻政策规范的空隙，也反映了市场的不规范，遍布乱象。

　　近年来，“赠送面积”的热潮从地面上延伸到地下，向地下要空间。不少别墅项目推出“送地下室”的广告宣传。

　　随后，笔者来到东城某别墅项目。据悉，该项目首批将推出300多平方米的双拼、联排别墅，一共6层，地上4层，地下2层。

　　“该项目的赠送面积很大，相当于买4层送2层，地下室2层都是赠送的。”该别墅销售小姐介绍：“加上赠送的面积，340平方米的联排别墅总面积达到739平方米，370平方米的双拼、联排别墅总面积达到928平方米。”

　　按照新规，地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构曾高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。这意味着未来地下室将不能免费，也需要算价了。

　　“偷面积”变得更难

　　自今年7月1日起，新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施，同时，旧版《建筑工程建筑面积计算规范》正式废止。

　　对比两个版本的规范，新版的政策在“送面积”上颇具杀伤力。在整理中，笔者发现其中的四类情况与购房者息息相关。

　　值得注意的是，开发商以往最常赠送、旧版《规范》中不算面积的飘窗，在新《规范》中有了明确要求：窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1／2面积。

　　另外，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。旧规中，建筑物的阳台及其水平面投影面积的计算1/2面积。

　　而在地下室方面，新《规范》中：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。

　　除此之外，修订的面积计算规定有近26条，极大的细化和改变了此前旧《规范》中的建筑面积计算。

　　对此，瑞峰置业相关人员认为，2014年7月1日新版《建筑工程建筑面积计算规范》的正式实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。

　　在售的“送面积”楼盘变得稀缺

　　常平世博天林湖营销总监叶伟强认为，现阶段，市面上在售的“送面积”的产品会变得稀缺，新规落地反而利好这类楼盘。另外，新规使市场更加规范化，“偷面积”变得艰难。日后房子在设计和规划上有所调整，使其密度、容积率会有所改变，房子的品质感和舒适度会进一步提升。

　　富通地产东莞公司总经理助理梁兰凌表示，新规对楼盘的销售影响不大，开发商同样有应对的方法，楼盘的营销可以从其他方面选取溢价值，如户型设计、建筑的品质、房子的质量、园林景观、规划布局等。

　　中原地产策略研究中心总监车德锐认为，7月新规的落地会成为临界点，对通过开发审批的项目而言，各项建筑指标已经定下来了，规划也审批通过，即使新规落地，对项目的本身没什么影响，而对未通过开发审批的项目会造成一定的影响。

　　瑞峰置业相关人员认为，对于房企来说，目前项目自身拥有“超大赠送”的卖点可以结合政策新规放大宣传，让购房者意识到“机不可失时不再来”的紧迫感与危机感。从开发商以往的销售情况来看，带赠送面积的户型产品较为受到购房者的青睐。这次新规的实施，未来市场“赠送面积”这张营销牌将变得越来越不好打。

　　市场模糊地带将变规范

　　“没有了‘送面积’，买房的成本是否增加？”计划在中堂买房的王女士说：“我在中堂某楼盘看中了一套3+1的房子，总面积约97平方米，赠送13平方米的面积，该房子价格在6900元/平方米。”

　　笔者为其算了一笔账，该房子的产权面积是97平方米，均价是6900元/平方米，加上赠送的面积，总面积达110平方米，均价达7200元/平方米，单价高出300元/平方米。

　　“羊毛出在羊身上，”车德锐认为，房价是由市场决定的，不会因为是否赠送面积而增加购房成本。若市场走好的情况下，开发商赠送面积可以趁机调高价格；若市场冷淡的情况下，开发商不能赠送面积，或会降低价格促销。另外，若赠送面积的话，开发商会算进房价里，单价会变高。除此之外，送面积的楼盘一般容积率会虚高，密度也会变大，人们的居住的舒适度有所下降。

　　合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺表示，免费送面积的历史过去了，溢价的空间变少了。开发商利用“赠送面积”来提升楼盘附加值，所以面积也不是白送的，开发商或会将赠送的面积分摊后再折算单价。

　　李兴旺认为，开发商将缩水阳台、飘窗等当作可送面积，实际上是把一些没有多少使用价值的边角空间以赠送的名义向购房者推销，新规的实施有助于规范市场模糊地带，为行业的规范作一个统一的标准，有利于规划房地产行业的发展。

　　开发商会寻找

　　其他溢价值替代

　　■专家

　　新规实施下，新一轮的产品何时可以上市？车德锐认为，从项目的图纸设计、报建审批、项目施工、拿预售证买楼至少需要一年半的时间。新品陆续上市后，项目之间会互相竞争。新品赠送面积变少，其附加值或会变少，开发商会寻找产品其他的溢价价值。

　　车德锐认为，未来楼盘的户型设计会以中规中矩的方正户型为主，重点打造产品的功能品质，如园林景观、规划布局、户型设计、建筑的品质、房子的质量等；从转变来说，楼盘从赠送面积的户型的设计到功能分区合理性的规划，将来楼盘或从细节上取胜，从厨房、朝向等细节方面考虑；从开发商的方面来说，开发商可以加强产品的打造、营销的服务环节和产品的展示功能，把这些溢价的价值呈现给购房者。

　　这些年送的面积

　　■链接

　　赠送面积是开发商“打擦边球”的做法，赠送的面积也不会写进购房合同，但是某些楼盘推出的甚至高达100%的赠送面积，难保不让人不心动。

　　据悉，东莞最早的赠送面积是小复式户型，利用层高的优势，做出两层小复式的户型，上一层的层高往往低于2.2米，在验收的时候可不计入建筑面积，开发商就以此为卖点吸引购房者。

　　2004年-2005年，这种高赠送的户型风光无限，受到购房者的青睐；2005年7月，相关部门出台相关政策规定住宅层高不得超过4米，这种小复式受到一定的打击。2006年－2007年，开发商打出了“绝版小复式”的广告，又火了一把；2009年3月，东莞市城建规划局发布了《关于调整我市建设项目规划方案面积计算规定的通知》（东规发〔2009〕8号），其中规定“居住建筑每户的阳台面积之和（含入户花园、户内花园等）超过户内建筑面积20%的部分，应按全面积计入容积率”这一规定，大为规范了开发商赠送面积。