“商业地产内在发展要求长期资金的支持，资产证券化保持了物业经营权的完整性。”刚刚闭幕的2014博鳌房地产论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，商业地产经营特别需要资产证券化的支持。

　　□本报记者光明 实习生杨苑

　　商业地产需要资产证券化

　　秦虹表示，对房地产的金融创新来说，商业地产的资产证券化应该是未来创新的一个很重要的方向。首先是商业地产内在发展要求长期资金的支持，很多开发企业面临的最大的困境，就是要靠散售解决资金回笼问题，但散售也带来未来经营的困难；其次，资产证券化保持了物业经营权的完整性，有利于提高经营水平和最大化地提升商业价值；第三，资产证券化实现了众多投资者的参与和选择，形成了有效的激励机制；第四，资产证券化分散了商业地产的风险，促进了行业的稳定发展。

　　她认为，商业地产经营特征和现状，倒逼资产证券化的发展。商业地产要改变目前的同质化产品和经营模式的升级，特别需要资产证券化的创新方式，解决现有以银行贷款为主的资金供应和商业地产经营需要长短错配的问题。从更宏观和长远的角度讲，商业地产资产证券化可以改善和优化金融结构，活跃金融市场。

　　秦虹认为，市场是非常复杂的，有了证券化产品可以稳住商业地产波动的幅度，特别是在房地产上涨的时候，可以避免大量的资金投资实体，对房地产市场行业的稳定发展特别有意义。

　　触网并和新媒体新技术融合

　　金地集团董事、金地商置集团行政总裁徐家俊指出，中房地产市场，特别是商业地产是被互联网影响的市场。如果商业地产不跟互联网结合，可以说基本上是没有前途的。为此，金地的传统商业也在发生改变，也开始尝试触网及跟新媒体、新技术融合。他分析指出，目前国内比较好的购物中心，如北京新光天地、广州天河城和深圳万象城的销售额，每年大致在60亿到70亿元，但2013年淘宝“双11”网络购物节一天的销售额就是350亿元，相当于6个国内最好的购物中心一年的销售额。在过去5年，我国社会消费品零售总额增长了1.8倍，网络销售额则增长了19倍。虽然受互联网冲击很大，但商业地产仍然会有非常巨大的发展空间，未来10年商业地产的增速会远远超过住宅地产。

　　他认为，目前宏观环境是有利于商业地产发展的。我国GDP增速虽然降低，但在全球范围内仍属快速发展，消费在GDP中所占的比重也在逐年扩大，但相比发达国家仍然有很大发展空间。城镇化使得人口向城市集聚也将带来消费升级，体验性商业是网上购物不可替代的。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松：二手房市场站在上行起点

　　本报博鳌8月10日电（记者光明 实习生杨苑）“中国城镇户籍家庭的住房，2015年自有率会超过70%。”2014博鳌房地产论坛上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，目前业主自有的房屋存量足够大，二手房的出售和出租市场站在上行起点上。

　　巴曙松认为，中国二手房崛起的条件应该说已经逐步具备。城市家庭房屋的自有率已经很高，考虑到中国城市常住人口超过2.5亿是农村流入的非户籍人口，多数并没有进入商品房市场，如果把这一部分扣除的话，重新计算中国城镇户籍家庭的住房，2015年会超过70%。这么高的住房自有率，是二手房市场崛起的一个重要条件。当业主自有的房屋存量足够大，这个时候是二手房的出售和出租市场开始孕育、上行的开始。从我国目前房地产市场的发展阶段来看，二手房即将崛起已经是必然趋势。我国新一轮人口流动趋势正在形成，人口在不同城市，以及城市中心和郊区之间的流动会带来二手房交易，特别是租房市场的巨大需求。

　　巴曙松指出，二手房市场的活跃将带来新的商业机会，主要表现在三个领域，一是交易佣金，二是广告支出，三是配套服务。据介绍，从1972年到2013年，美国的二手房交易量增长了2.5倍，达到510万套。二手房的成交占比超过90%。2013年美国二手房交易额为1.2万亿美元，经纪人参与完成的比例为91%，佣金率为5.2%，三者相乘得出的佣金是600亿美元。从国际经验看，佣金率在3%到4%是正常的水平，中国目前佣金率平均在2%左右。